Borrador de anteproyecto de ley de tiempo compartido de la Secretaría General de Turismo (M.° Industria, Comercio y Turismo) de tiempo compartido
El concepto de tiempo compartido, multipropiedad o «time-sharing» como se le conoce generalmente es una nueva manifestación de la capacidad del sector turístico y del mercado inmobiliario para buscar productos que respondan a las necesidades cambiantes del mercado y a las legítimas aspiraciones de los consumidores y usuarios.
La idea de ofrecer al público el derecho a disfrutar unas vacaciones en una vivienda turística que cuente con todos los servicios, mobiliario e instalaciones durante una semana determinada de cada año, ha venido así a contribuir a la innovación del mercado de productos turísticos cubriendo una verdadera necesidad, que no siempre se ve atendida por la compra de un inmueble que sólo se ocupa durante un mes o menos al año, y que sin embargo requiere una cuantiosa inversión inicial e importantes gastos anuales de mantenimiento.
Como ha ocurrido en otros casos, la capacidad de la sociedad para plasmar en esquemas jurídicos este nuevo concepto se ha adelantado al legislador, de forma que en la actualidad nuestro país, líder en materia turística, es ya el principal mercado europeo del «time-sharing» sin que hasta el momento exista una normativa directamente reguladora del mismo, produciéndose un importe vacío legal.
La aparición de este fenómeno en nuestro país tiene además una clara dimensión internacional, al ser el tiempo compartido un producto de especial atractivo para los compradores extranjeros e intervenir mayoritariamente en él promotores extranjeros, lo cual obliga a incluir en esta ley normas específicas que tengan en cuenta este factor.
La reciente evolución del mercado ha hecho que un número creciente de promotores españoles tenga gran interés en adoptar esta fórmula, sintiendo la necesidad de una regulación legal que dé confianza y garantías a los consumidores, a los promotores y al mercado en general.
Otro de los rasgos distintivos del «time-sharing» es su variedad de formas y conceptos, entre los que únicamente es común la idea de disfrutar unas vacaciones durante una o más semanas al año en un complejo inmobiliario turístico a lo largo de varios años y con pago por adelantado de una cantidad, seguido por pagos anuales para cubrir gastos generales de administración y mantenimiento. La inexistencia de una orientación legislativa mayoritaria entre los países de nuestro entorno en esta materia es prueba adicional de que se trata de un fenómeno que puede calificarse de muy distintas maneras. Así, en Portugal se califica tanto como derecho real de habitación periódica como derecho personal; en Grecia se basa en la idea del arrendamiento periódico; en Francia en esquemas societarios, entre otros; y en otros países, como el Reino Unido, que son pioneros en este campo, no hay legislación específica ni se ha considerado necesaria hasta ahora debido a la existencia de mecanismos jurídicos de aplicación generalizada y que gozan de la total confianza de los consumidores, aunque recientemente se ha empezado a solicitar la promulgación de una legislación específica.
En consecuencia, no parece conveniente imponer una única modalidad jurídica, siendo preferible implantar un esquema básico de garantías y contenidos mínimos que aseguren la adecuada protección de los consumidores, sea cual fuere la fórmula elegida por cada promotor, junto con una serie de requisitos obligatorios para las diferentes modalidades jurídicas conocidas y aplicadas en la práctica.
Así, las normas sobre publicidad, defensa de los consumidores, competencia desleal y condiciones generales de contratación son especialmente aplicables al concepto de tiempo compartido, siendo además necesarias otras normas específicas que en esta ley tienen su acogida.
Por otro lado, la competencia de las Comunidades Autónomas en materia turística hace que estas disposiciones, que constituyen el marco jurídico mínimo que habrá de aplicarse en todo el territorio nacional, puedan complementarse con las normas turísticas que cada Comunidad considere oportunas, limitándose la ley a señalar que los conjuntos inmobiliarios en régimen de tiempo compartido estarán siempre sometidos a la normativa turística en todos los aspectos que le sean aplicables por su naturaleza y destino.
En cuanto a la terminología adoptada, si bien es cierto que el término «time-sharing» se ha impuesto con facilidad en todas las zonas turísticas en las que se ha desarrollado hasta el momento este nuevo concepto en España, su conocimiento por el público español dista de ser general, por lo que no puede hablarse de un nuevo término aceptado en la práctica con carácter general. El término «tiempo compartido», traducción literal de aquél y habitualmente empleado en los países iberoamericanos parece así plenamente adecuado para designar este nuevo concepto, reservándose el de «propiedad por períodos» o «multipropiedad» a aquella modalidad del mismo en que el derecho del adquirente se configura como derecho real.
La promulgación de la presente ley contribuirá a consolidar lo que ya es una realidad de importancia creciente en España, permitiendo el acceso a esta fórmula a la mayoría de la población en lo que se podría ciertamente considerar como un fenómeno de socialización de las vacaciones en promociones y conjuntos inmobiliarios de calidad superior a la media y a precios económicos, contribuyéndose así a la creación de nuevos servicios y a una mejor y más racional utilización del patrimonio inmobiliario.
Finalmente, no puede olvidarse el importante componente extranjero que el tiempo compartido atrae en España, por lo que resulta también indispensable incluir en la ley una serie de disposiciones que tiendan a proteger específicamente los intereses de los consumidores extranjeros, proporcionándoles una adecuada información del producto que se les ofrece, al menos en un idioma que puedan entender. Asimismo, respecto de las numerosas promociones ya existentes en España, organizadas conforme a esquemas de derechos personales nacidos en virtud de contratos celebrados en el extranjero, no es posible ignorar su existencia y validez en la generalidad de los casos, pero no puede asimismo olvidarse que su localizacion en España comporta la imperativa aplicación de las normas españolas relativas a la propiedad, la posesión, y demás derechos sobre los inmuebles sitos en nuestro país, así como de la normativa sobre protección de los consumidores respecto de las ventas y actividades comerciales realizadas en él. De aquí que se imponga la adaptación de todos esos esquemas y promociones de forma que respondan a las garantías contempladas por la ley.
TITULO PRELIMINAR Disposiciones generales
Artículo 1. Definición. 1. Por el contrato de tiempo compartido una de las partes se obliga a facilitar a la otra la ocupación y disfrute exclusivos, durante una o más semanas al año, de un alojamiento determinado de carácter turístico, amueblado y equipado, que se integra en un conjunto inmobiliario, así como la utilización de todas las instalaciones y servicios comunes con que éste cuente o vaya a contar, durante un número de años superior a tres, a cambio de un precio cierto, pagadero por adelantado en uno o más plazos, así como a organizar la administración y el mantenimiento del conjunto inmobiliario. Cada adquirente habrá de contribuir al pago de los gastos originados por la administración y el mantenimiento del conjunto inmobiliario en régimen de tiempo compartido mediante una cuota anual, que deberá satisfacer en fecha fija y cuya determinación se hará por procedimientos objetivos en los que el titular ha de poder participar con su voto.
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A los efectos de esta ley se entiende por conjunto inmobiliario tres o más inmuebles destinados a vivienda, ya estén integrados en un único edificio, dividido o no en régimen de propiedad horizontal, o en varios edificios contiguos o situados en una misma manzana o urbanización, que tengan salida propia a la vía pública o a un elemento o zona común del inmueble o de la manzana o urbanización y cuenten con zonas e instalaciones comunes adecuadas a la finalidad turística propia del mismo.
Art. 2. Normativa aplicable. 1. El contrato de tiempo compartido se regirá por las disposiciones de la presente ley, por las normas reguladoras de la protección de los consumidores y por los pactos y condiciones establecidos por las partes en todo aquello que no esté en contradicción con las citadas disposiciones. En el caso de que como consecuencia del contrato se cree o transmita a favor del adquirente un derecho real, su constitución, contenido y extinción se regularán por las disposiciones de esta ley en primer lugar y supletoriamente por las del Código Civil relativas a la comunidad de bienes y al usufructo, según los casos.
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Las disposiciones de la presente ley no serán aplicables a los proyectos de tiempo compartido que se refieran a menos de tres viviendas.
Art. 3. Aplicación de las normas españolas. 1. Las relaciones contractuales creadas válidamente al amparo de ordenamientos jurídicos extranjeros podrán referirse a viviendas y conjunto inmobiliarios situados en el territorio español sin perjuicio de que la creación, regulación o extinción de derechos reales sobre los mismos haya de regirse imperativamente por las normas españolas conforme a lo dispuesto en el artículo 10 del Código Civil. En todo caso, los conjuntos inmobiliarios situados en territorio español y respecto de los cuales se haya celebrado un contrato de tiempo compartido al amparo de un ordenamiento jurídico extranjero estarán igualmente sometidos con carácter imperativo a las normas españolas en materia turística, urbanística y de protección de los consumidores.
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La actividad de promoción y celebración de contratos de tiempo compartido creados y regulados al amparo de ordenamientos jurídicos extranjeros que tenga lugar en territorio español, estará sometida a las normas españolas sobre protección de los consumidores, tributación, régimen laboral y de extranjería y legislación vigente sobre...
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