El pacto comisorio temporal. Su cancelación por la vía del artículo 355 del Reglamento Hipotecario.
| Autor | Félix Rodríguez López |
| Páginas | 9-38 |
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La Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 28 de noviembre de 1978 ha vuelto a suscitar una cuestión que parecía definitivamente resuelta por la de 11 de diciembre de 1974. Tal cuestión no es otra que el problema de la inscribibilidad de aquellos pactos que se añaden a una relación contractual creada con carácter temporal, en pretensión de que, cumplido el plazo fijado, se practique en el Registro de la Propiedad la cancelación de la referida relación, por la vía del artículo 355 del Reglamento Hipotecario, que la presume solicitada «por el solo hecho de pedirse la certificación» de cargas «o cuando se practique cualquier asiento relativo a la finca o derecho afectado». Se trata, pues, de una rogación anticipada, a la que podría denominarse «cancelación con petición presunta».
El Notario recurrente-el mismo en las dos citadas resoluciones-va a hacer de nuevo bueno y eficaz nuestro refranero y las máximas que en el se encierran («con el tiempo y una caña...»), pues su constancia 1 ha conseguido lo que parecía imposible: sacar al Centro Directivo de la recta doctrina sentada en la Resolución de 1974, para acoger en la de 1978, justamente, el criterio contrario.
El total giro de orientación lo justifica la última de las resoluciones reseñadas, arguyendo que son diferentes los supuestos contemplados en uno y otro fallo.
Page 10No existe, a mi juicio, la diferencia que se pretende, al menos con una entidad tal que justifique soluciones tan diversas; antes al contrario, entre los dos casos objeto de debate gubernativo, se aprecia una «identidad de razón», lo que autoriza a proponer para ambos análogos criterios resolutivos.
En el auto presidencial revocado por la Resolución de 1978, se declaró esta semejanza fundamental de supuestos de hecho, que se revela clara sin más que resaltar cómo en ambos casos:
- - Se trataba de la compraventa de un piso con precio aplazado representado en letras de cambio.
- - Se estipuló que su impago (de cualquiera de las cambiales en un supuesto o de dos en el otro) facultaría al vendedor para resolver la venta.
- - Se convino en que esta «condición resolutoria explícita» quedaría «extinguida» por el transcurso de un plazo fijo, contado desde la escritura, «si antes no se hubiera ejercitado el derecho a la resolución».
- - El vendedor prestaba expresamente su consentimiento formal para la futura cancelación, procedente a consecuencia del referido plazo extintivo.
- - Tal cancelación se acuerda que será practicada con carácter automático por el mero transcurso del término fijado y en la forma prevenida en el artículo 355 del Reglamento Hipotecario (rogación presunta por certificación o asiento nuevo).
Que este extracto que acabo de ofrecer se ajusta a los supuestos de hecho tenidos en cuenta por la Dirección General de los Registros y del Notariado, es un dato fácilmente comprobable a través del examen del primero de los resultandos de las dos contradictorias resoluciones sujetas a nuestra consideración, y que paso a transcribir para facilitar su consulta:
- Resolución de 11 de diciembre de 1974 2:
- «Resultando que por escritura otorgada en Madrid el 8 de noviembre de 1973 ante el Notario don Roberto Blanquer Ubero, don Manuel Romero Menéndez-Valdés, con el consenlimiento de su esposa, doña Enodina F. A., vendió a don Ramón G. L. y a don Valeriano M. D., que compraron por mitad e iguales partes indivisas, un piso en la calle de Puerto Rico, núm. 47. de esta capital, por el precio de 400.000 pesetas, el cual quedó aplazado, estableciéndose lo pertinente en cuanto al vencimiento y pago del mismo, entregando la parte compradora al vendedor 32 letras de cambio representativas de los plazos y vencimientos señalados, y añadiéndose entre otras estipulaciones que la falta de pago a Page 11 su vencimiento de cualquiera de las letras referidas facultará al vendedor para resolver la venta; que la notificación de usar la facultad de resolver la venta y el transcurso del plazo de quince días naturales de gracia determinará la resolución plena y automática de la venta; que las partes establecen y el vendedor especialmente consiente que la condición resolutoria que respecto a la finca se pacta quede extinguida por el transcurso de treinta y cinco meses a contar de la fecha de la escritura si antes no se hubiera ejercitado el derecho a la resolución; que el vendedor presta expresamente su consentimiento formal desde este momento y parn entonces para la cancelación de la inscripción en el Registro de la Propiedad de dicha condición resolutoria; y que la cancelación se practicaría con carácter automático transcurrido el plazo convenido de treinta y cinco meses, bien con ocasión de practicarse cualquier asiento relativo a la finca o de expedirse certificación de cargas, conforme al artículo 35 del Reglamento Hipotecario, a que se remiten las partes» 3.
- Resolución de 28 de noviembre de 1978 4:
- «Resultando que por escritura de compraventa autorizada en Madrid por el Notario recurrente el 2 de mayo de 1976, los esposos don Manuel Calatrava Fernández y doña María del Carmen Taibo Rouco vendieron a don Antonio Perales Cebolla determinada finca por el precio de 260.663 pesetas con 20 céntimos, parte del cual quedó aplazado, estableciéndose lo pertinente en cuanto al vencimiento y pago del mismo, entregando la parte compradora al vendedor 38 letras de cambio representativas de los plazos y vencimientos señalados, acordándose en la estipulación tercera de la referida escritura que la falta de pago a su vencimiento de dos cualesquiera de las letras de cambio a que se refiere la cláusula anterior, o la última de ellas, facultará al vendedor para resolver la venta conforme al artículo 1.504 del Código Civil.
- La notificación de usar la facultad de resolver la venta y el transcurso del plazo de gracia-de treinta días naturales el primero, el siguiente al de la práctica de la notificación- que necesariamente concederá la misma notificación, determinará la resolución plena y automática de la venta, el título inscribible será el documento que justifique la notificación, resultando del mismo que tanto las letras vencidas e impagadas debidamente protestadas como las letras pendientes de vencimiento en su caso obran en poder del vendedor y además el vencimiento del plazo de gracia, en unión del título del vendedor, o sea, copia de este instrumento librada para el vendedor o sus causahabientes.
- Como pena de indemnización por daños y perjuicios el vendedor retendrá la totalidad de las cantidades recibidas por causa del precio de la venta de la finca y no estará obligado a abonar alguna por impensas. gastos u obras realizadas en la finca perdiendo el comprador, como consiente desde ahora, todo derecho por dichos conceptos.
- Las partes establecen y el vendedor especialmente consiente que la condición resolutoria que respecto de la finca se pacta quede extinguida por el transcurso del plazo de cuarenta y cinco meses a contar desde el día de hoy si antes no se hubiera ejercitado el derecho a la resolución. También pactan expresamente las partes que la condición resolutoria quede extinguida mediante la justificación del pago de las cambiales reseñadas, lo que acreditará la simple tenencia de las mismas por el comprador, que se hará constar en acta notarial.
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- El vendedor presta expresamente su consentimiento formal desde este momento y para entonces para la cancelación de la inscripción en el Registro de la Propiedad de dicha condición resolutoria, bien sea transcurrido el indicado plazo de cuarenta y cinco meses, sin que conste en libros asiento alguno de prórroga convenida o de ejercicio de cualquiera de las acciones y pretensiones que corresponden al vendedor por razón de la venta de dicha finca, bien sea justificando el pago de las letras representativas del precio aplazado por el acta notarial a que alude en el párrafo anterior.
- En el primer caso (extinción de la facultad resolutoria por transcurso del plazo convenido) la cancelación se practicará con carácter automático, bien con ocasión de practicarse cualquier asiento relativo a la finca, o de expedirse certificación de cargas, conforme al artículo 355 del Reglamento Hipotecario, a que se remiten las partes por esta rogación expresa de asiento futuro» 5.
La calificación registral fue en el primero de los recursos la denegatoria, pero sólo en cuanto al pacto relativo a la cancelación por las vías del artículo 355 del Reglamento 6. En el segundo, la nota calificadora es, en principio, más rigurosa, pues se deniegan los contenidos de los tres últimos párrafos del transcrito resultando 7. Posteriormente, en su informe, el Registrador rectifica su calificación, manteniendo la denegación sólo en cuanto al último de los aludidos párrafos (remisión al art. 355), declarando inscribibles los otros dos.
Los dos recursos quedaban así ceñidos al mismo problema, que es el que va a ser objeto de estos comentarios.
El Presidente de la Audiencia, tanto en 1974 como en 1978, confirma las notas calificadoras puestas por los Registradores.
La Dirección General de los Registros y del Notariado confirmó en 1974 el auto presidencial apelado y la nota de calificación, en tanto que en 1978 los revocó.
Según queda dicho, la fundamental-y al final única-cuestión discutida fue, en ambas resoluciones, la de determinar si era o no inscribible el pacto de invocación al especial régimen cancelatorio previsto por el artículo 355 del Reglamento Hipotecario 8; pero los casos sujetos a recurso plantean una porción de interesantes problemas, tales como:
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- - El de si puede válidamente convenirse el establecimiento de un término fatal para la condición resolutoria expresa que garantiza el precio aplazado en una compraventa (pacto...
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