Comentario al Artículo 5, sobre el título constitutivo, de la Ley de Propiedad Horizontal
| Autor | Sergio Vázquez Barros |
| Cargo del Autor | Abogado |
Como premisa hemos de indicar que, el Título Constitutivo de la propiedad horizontal, es aquel acto jurídico que da vida a tal propiedad mediante la individualización jurídica de cada piso o local, que se realiza a través de su descripción y valoración en relación con el edificio del que forma parte, debiendo reflejarse en el documento los supuestos de hecho que sirven de base para la constitución del régimen jurídico de la propiedad horizontal, tales como la descripción del inmueble, la de los pisos o locales independientes y la cuota de participación en que ha de contribuir cada propietario singular a los gastos y beneficios comunes, sin que pueda excluirse de tal régimen la propiedad de ningún elemento, como por ejemplo, de las plazas de garaje, puesto que al ser espacios delimitados, pueden entenderse correctamente incluidos en la expresión “locales” de la Ley Propiedad Horizontal.
A tenor del art. 5 LPH, el título constitutivo puede contener disposiciones en orden al uso o destino del edificio o sus diferentes locales, instalaciones y servicios, y tal título vincula a los adquirientes del edificio, a los que asiste la condición de copropietarios. Ahora bien, hay dos maneras de crear el título constitutivo del régimen relativo a la propiedad horizontal; una, por el promotor -vendedor- constructor del edificio mientras fuese propietario único del mismo, y otra, por todos los propietarios de los pisos y locales en que el edificio estuviere dividido y, en este segundo supuesto, al otorgamiento de dicho título constitutivo han de acudir todos los propietarios ya existentes que ostenten facultades dominicales, aunque, incluso, lo fuesen en virtud de documento privado de compraventa.
Los estatutos de la propiedad horizontal, bien tengan un origen unilateral o plurilateral, constituyen un negocio jurídico al cual se le asigna un efecto normativo para el futuro y una trascendencia real en el supuesto de que sean inscritos en el Registro de la Propiedad, y asimismo que sus pactos, cláusulas y condiciones, en lo que las leyes permitan, son de obligado e inexcusable cumplimiento para todos los interesados en la comunidad a que tales estatutos se refiere, de acuerdo con el principio general de derecho pacta sunt servanda y con la fuerza vinculante de Ley que tienen los contratos entre las partes según el art. 1091 CC.
En concreto, este art. 1091 CC, se refiere a los supuestos en que los estatutos son otorgados por personas o entidades promotoras o constructoras de los edificios, mientras son titulares o propietarios únicos del edificio, dictaminando que ello no afecta al título constitutivo de la propiedad horizontal, por el hecho de que a su otorgamiento no concurrieron quienes adquirieron una vivienda posteriormente.
Así pues, este art. 1091 CC, dispone expresamente que: “Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos”.
Del contenido de este precepto podemos extraer que, otra fuente de las obligaciones es la voluntad individual puesta en consonancia con otra u otras, que establecen un pacto obligatorio para todos los intervinientes.
Nace la obligación como consecuencia del libre arbitrio de las personas, conforme se regula en los arts. 1254 y 1255 CC (ya comentado con anterioridad), entre otros. Pero a la vez, inversamente proporcional a la fuerza vinculante entre las partes se manifiesta la desvinculación de terceros no intervinientes que por la aplicación del principio res inter alios acta, en nada puede perjudicarles un pacto al que son ajenos por completo.
Por lo que respecta al art. 1254 CC, éste dispone expresamente que: “El contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio”.
Del contenido de este precepto podemos extraer que, el Código Civil no define lo que es el contrato, sino que indica su materialidad jurídica, o lo incluye entre las fuentes de las obligaciones (art. 1089), o le da fuerza de ley para las parte (art. 1091), pero hay falencia de definición.
De todo lo cual se colige que las notas distintivas de todo contrato son: el consentimiento acordado por dos o más personas y que está dirigido a crear obligaciones entre ellas, lo que constituiría el concepto de contrato en sentido estricto, agregándosele la posibilidad de modificar o extinguir las obligaciones, y por oposición al concepto amplio en el que cabe decir que contrato es este acuerdo de voluntades para regular cualquier clase de cuestión, del que se pueden derivar efectos jurídicos variados. Según este artículo, el contrato sólo ha sido tenido en cuenta como fuente de obligaciones (art. 1089 CC), porque el legislador utiliza el giro “consiente en obligarse”.
El concepto más generalizado de contrato alcanza a las convenciones internacionales de Derecho público internacional, como a todo otro negocio jurídico sea, o no, de carácter patrimonial, por lo que pueden incluirse las cuestiones de Derecho de familia. Pero, en sentido estricto y de actual interés para nosotros, es ahora el concepto de contrato referido el área obligacional y que tiene por objeto asuntos patrimoniales, el que nos interesa.
La doctrina suele distinguir, a partir del idealismo de Kelsen, lo que es el contrato como acto jurídico y lo que es el contrato como norma jurídica. Como acto jurídico es el contrato la celebración misma del convenio con todas las modalidades que implica el ponerse de acuerdo dos voluntades o más acerca de ciertas cuestiones que deben necesariamente producir efectos jurídicos. Como norma jurídica, el contrato es el resultado del acuerdo de voluntades, es el contenido de lo acordado, lo que en la ley suele conocerse como norma de máximo acatamiento (art. 1091).
El objeto de los contratos ha sido reducido en este artículo a las prestaciones positivas de dar y hacer, habiéndose omitido la negativa de comprometerse a no hacer que, naturalmente, debe considerarse incluida porque también puede ser objeto de un contrato quedando también omitidas otras modalidades, como el objeto de un contrato de sociedad, o el de comprometerse al pago de una deuda ajena, que no constituyen prestaciones de dar o satisfacción de un servicio. Porque todo parece indicar que en este artículo se confunde el objeto del contrato con el objeto de la obligación que lo genera.
En realidad el texto del precepto parece un poco estrecho al referirse a los contratos como única forma de obligarse voluntariamente porque no toda obligación jurídica voluntaria asume la forma contractual, ya que de ser así, quedarían excluidos todos los actos unilaterales con fuerza vinculante entre el otorgante y el beneficiario.
En el mismo sentido, la promesa o declaración unilateral de voluntad jamás podría constituir obligación jurídica si fuera necesario buscar en su contexto una raíz contractual. Lo que el precepto debiera decir, al socaire de las nuevas tendencias. es que otra fuente de las obligaciones es la voluntad individual cuando asume alguna de las formas admitidas por el ordenamiento jurídico, lo que incluye a los contratos.
Por último y relación con el art. 1091 CC, hemos de indicar que la regla rebus sic stantibus, cumple la finalidad de restablecer equitativamente el equilibrio de las prestaciones, y pese a no estar legalmente reconocida es admitida por los Tribunales sobre la base del principio de equidad, siempre que la alteración de las circunstancias al momento de cumplirse el contrato sea extraordinaria en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración; que esta desproporción haya estado fuera de todo cálculo y que hayan sido circunstancias radicalmente imprevisibles.
En relación con el art. 1091 CC, éste dispone expresamente que: “Las obligación que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos”.
Del precepto citado podemos extraer que, otra fuente de las...
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