Comentario de las Sentencias del Tribunal Supremo de 14 y 15 de septiembre de 2010
| Autor | Mikel Mari Karrera Egialde |
| Cargo del Autor | Profesor Titular de Derecho Civil. Universidad del País Vasco / Euskal Herriko Unibertsitatea |
| Páginas | 787-811 |
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De acuerdo con el régimen transitorio aplicable a los contratos de arrendamiento de vivienda anteriores al 9 de mayo de 1985, la parte arrendadora notifica debidamente a la arrendataria la actualización de su renta en el año 2001. Ante el requerimiento, el inquilino manifiesta la improcedencia de la actualización por no alcanzar los ingresos totales establecidos por la norma y, para su acreditación, acompaña certificaciones, no los correspondientes al año 2000 (los procedentes según la ley), sino los propios del año 2001. El arrendador entiende que no se han justificado los ingresos del período pertinente y procede a la actualización notificada. A pesar de que el arrendatario considera indebida la actualización, durante al año 2002 abona los recibos girados conforme a la actualización requerida. Cuando la parte arrendadora notifica la actualización de la segunda anualidad, el arrendatario se opone con acompañamiento de certificados de sus ingresos del año 2000, en vista de los cuales la actualización de la renta hubiera resultado improcedente. El arrendador interpone demanda suplicando la legitimidad de la actualización realizada al haber sido ésta aceptada tácitamente. En primera instancia se desestima la demanda al entender que, si en cualquier momento se acredita que los ingresos a computar son inferiores al mínimo legal, si bien al arrendatario no podrá discutir las rentas ya abonadas voluntariamente, sí podrá enjuiciarse la procedencia de las posteriores. Por el contrario, en segunda instancia, la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona estima la legitimidad de la actualización de renta realizada sin que la alteración de las circunstancias tenidas en cuenta en el momento del requerimiento pueda paralizar la ya requerida e iniciada.
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Interpuso recurso de casación la demandada.
La parte arrendadora insta en el año 1995 la actualización de la renta pero, después del proceso judicial entablado al respecto, dicha actualización se de-clara improcedente conforme a los parámetros legales de la DT 2ª LAU-1994. Posteriormente, en el año 2005, alegando una mejora de la fortuna del inquilino, se pretende reiniciar el proceso de actualización que anteriormente fue desestimado. En primera instancia se desestimó la demanda, sentencia desestimatoria que sería confirmada por la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona.
Interpuso recurso de casación el demandante.
Según se aprecia con el título, la doctrina unificada que se expone en este comentario ha quedado sancionada mediante una doble resolución del plenario. Se trata de dos Sentencias de fecha consecutiva, datadas el 14 y 15 de septiembre de 2010, con los ordinales 549/2010 y consecutivo 550/2010, aunque han sido consensuadas por el Pleno de la Sala en la misma sesión, celebrada el 20 de julio de 2010, en el que tomaron parte los mismos diez magistrados, correspondiendo la ponencia de las dos resoluciones a D. Antonio Salas Carceller. Dicha acumulación, obviamente, había sido buscada aposta por cuanto el plenario hizo confluir la resolución de ambos recursos de casación, el núm. 2179/2006 y el núm. 803/2007, para la misma fecha de debate. Este carácter simultáneo, indudablemente, otorga un mayor énfasis al carácter pretendidamente definitivo de la doctrina adoptada en cuanto a las dudas o contradicciones hasta ahora existentes en la materia que se expone a continuación.
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Precisamente, uno y otro recurso habían sido interpuestos al amparo del artículo 477.2.3º LEC, arguyendo, en los dos casos, el interés casacional suscitado por el hecho de existir jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales sobre la aplicación de la Disposición Transitoria Segunda , apartado D) 11, de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, que regula la actualización de la renta en contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985. En todo caso, pese a que los recurrentes utilizan la misma vía procesal de acceso a la casación y pretenden obtener el patrocinio de la misma postura que beneficie sus particulares intereses, concretamente hacer valer la eficacia del cambio de circunstancias económicas del arrendatario, resulta que cada cual representa la posición jurídica opuesta en el contrato de arrendamiento, es decir, en la primera sentencia el recurrente es el inquilino mientras en la segunda es el arrendador.
En todo caso, de partida, conviene recordar que la cuestión transitoria de la actualización de la renta del contrato de arrendamiento de vivienda celebrado con anterioridad al 9 de mayo de 1985, conforme al procedimiento establecido por la LAU-1994, se encuentra, después de dieciséis años de vigencia cumplidos el 1 de enero de 2011, previsiblemente en la frontera de su extinción y, en todo caso, lejos del gran interés que la materia suscitó en sus inicios y años inmediatos posteriores. De cualquier modo, el hecho de no haberse contemplado ningún plazo determinado para iniciar y, seguidamente, poner fin el proceso gradual que, en su caso, pudiera comenzarse, ha provocado la vigencia sine die del problema de dicha actualización porque aparece vinculada a la propia existencia de los hipotéticos casos que pudieran ir aflorando incluso muchos años después de la entrada en vigor de la LAU-1994. Es en este contexto de un proceso ya moribundo donde el Tribunal Supremo resuelve una cuestión de especial relevancia para el desarrollo del proceso de actualización por referirse a la trascendencia de los cambios de circunstancias sobrevenidos después de su arranque.
Con independencia del alcance de la potencialidad real de la doctrina adoptada sobre los procesos de actualización aún no iniciados o inacabados, las SSTS de 14-9-2010 (JUR 2010\347609) y 15-9-2010 (JUR 2010\347610) ponen fin a la duplicidad interpretativa sobre la incidencia de las variaciones en los elementos tenidos en cuenta en la apertura del proceso de actualización de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda afectados por la norma, proclamando, como doctrina jurisprudencial unificada, que la actualización constituye un proceso único y procede según la situación económica existente en el momento fijado por la ley, sin que las alteraciones posteriores de dicha situación económica influyan a efectos de alterar la actualización ya iniciada o determinar la procedencia de una actualización que resultaba improcedente.
A tal efecto, la segunda sentencia es arquetípica de la cuestión resuelta en cuanto se pretende reiniciar, alegando el cambio de circunstancias, un nuevo
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proceso de actualización de la renta cuando ya se entró a considerarse su oportunidad en un pleito previo que declaró la improcedencia de la actualización conforme a la norma de regulación prevista por la LAU-1994. La primera resolución, en cambio, presenta ciertos flecos circunstanciales relativos a la aplicación estricta de la norma en el mismo inicio del único proceso de actualización ejercitado por el arrendador.
Siguiendo las palabras del propio ponente SALAS CARCELLER en un comentario doctrinal suyo previo (2008), la cuestión "se adentra en la procelosa regulación que sobre actualización de rentas correspondientes a arrendamientos de vivienda celebrados a partir del día 9 de mayo de 1985 se contienen en el apartado D) de la DT 2ª LAU-1994". Es sabido que, a partir de la entrada en vigor del Real Decreto-ley 2/1985 (vigente desde su publicación el 9 de mayo de 1985), no se plantea ningún verdadero problema en cuanto al valor de las rentas correspondientes a contratos celebrados a su amparo. Sin embargo, el problema se mantiene "para los contratos anteriores sujetos a prórroga forzosa para el arrendador y con cuantías de renta que habían quedado excesivamente bajas para la situación económica existente lo que llevaba a una absoluta desproporción entre las prestaciones de ambas partes en el contrato con claro perjuicio para el arrendador". Para atender tal situación, la ley regula, entre otros aspectos, "la actualización de las rentas a fin de poder acomodarlas a la realidad del momento (...) mediante una regulación extensa y compleja que ha dado lugar a numerosos problemas en su aplicación práctica".
El legislador, para establecer el régimen de los contratos arrendaticios anteriores, opta por la técnica de aplicar sólo parcialmente la nueva legislación y someterlos al régimen jurídico de la antigua normativa y de las reglas establecidas en sus disposiciones transitorias. Si ello genera, como es obvio, una primera situación confusa en relación a la determinación del régimen jurídico de los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, su normativa sobre actualización de la renta, de seguido, conforma un régimen específico repleto de multitud de incertidumbres y dudas interpretativas. Efectivamente, el diseño para la actualización de la...
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