Comentario de la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de enero de 2014 (237/2014)
| Autor | Mariano Yzquierdo Tolsada |
| Cargo del Autor | Director |
| Páginas | 777-790 |
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La sentencia trata sobre la usucapión de dos plantas de un edificio sin inscripción de los títulos, la cual se invoca en contra del tercero que lo adquirió en virtud de compraventa que consta en escritura pública, cuya nulidad se demanda, figurando el tercero adquirente en las correspondientes inscripciones de dominio que se practicaron en el Registro de la Propiedad.
El Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Santa Cruz de Tenerife dictó sentencia de 31 de julio de 2009 por la que desestimó tanto la demanda como la reconvención y resolvió no haber lugar a declarar la nulidad de pleno derecho del contrato privado de compraventa y la escritura pública de venta, como tampoco de las inscripciones de dominio practicadas, por cuya virtud se vendió la totalidad del edii cio a Promociones MCM 2003, SL e igualmente declaró que los reconvinientes junto con Doña Tamara eran propietarios por terceras e iguales partes, en común y proindiviso, de las plantas NUN 000 y NUM 001 del edii cio por usucapión, tal como habían interesado de forma subsidiaria, todo ello sin especial declaración de costas.
La sentencia del Juzgado de Primera Instancia fue recurrida en apelación ante la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife que dictó sentencia de fecha 8 de octubre de 2010 por la que desestimó el recurso, señalando que en el presente caso se pretende una usucapión contra tabulas, ejercitada en perjuicio del titular registral de la i nca que ostenta la condición de tercero hipotecario, por aquélla que se dice poseedora sin título inscrito, si bien su posesión es de fecha anterior a la de la inscripción del titular protegido, y estas circunstancias hacen inmune al tercero hipotecario frente a la usucapión ordinaria pretendida. La sentencia impugnada razonó en el sentido de que no cabía admitir tal modo de adquirir en el presente caso, puesto que se trataba de una prescripción ordinaria, que según el art. 1949
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del Código Civil requería que el usucapiente, a su vez, tuviera título inscrito a su favor, sin plantearse la sentencia el problema de la actual vigencia de dicha norma.
La parte recurrente ai rma que la demandante no actuó con buena fe y en consecuencia no es tercero hipotecario en los términos que para ello requiere la Ley Hipotecaria.
También considera que la sentencia impugnada ha vulnerado el art. 1949 del Código Civil, al hacer aplicación del mismo frente a una disposición, como la del art. 36 de la Ley Hipotecaria, que resulta incompatible con aquél y que ha de entenderse que lo derogó por ser de fecha posterior.
El Tribunal Supremo señala que la fundamentación y los términos en que el primer motivo del recurso viene formulado exigen razonar sobre la vigencia del art. 1949 del Código Civil frente a lo dispuesto por el art. 36 de la Ley Hipotecaria.
El Alto Tribunal pone de relieve que esta Sala ha hecho mención del art. 1949 del Código Civil en sentencias de 28 de diciembre de 2001 (1264/2001) y 20 de febrero de 2007 (211/2007), sin descartar su vigencia, aun cuando lo ha hecho de modo incidental pues en los casos allí contemplados no dependía de su aplicación el resultado del proceso, lo que no ocurre en el presente caso, ya que la ratio decidendi de la sentencia hoy impugnada viene dada precisamente por la aplicación al caso de dicho precepto. Ello conduce a esta Sala a adoptar una posición respecto de su actual vigencia
El art. 1949 del Código Civil ha sido derogado por el art. 36, apartados I y II de la Ley Hipotecaria de 1946 que regula los distintos supuestos de usucapión contra tabulas.
La actual redacción del art. 1949 es la originaria del año 1889 y en dicho momento la norma estaba perfectamente coordinada con el art. 35 de la Ley Hipotecaria de 1869, que se mantuvo en el año 1909, mientras que la redacción actual del art. 36 de la Ley Hipotecaria, que supone un cambio sustancial, arranca de la Ley de Reforma Hipotecaria de 30 de diciembre de 1944 y se incorpora al Texto Refundido de 8 de febrero de 1946.
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Bajo dicho régimen, en la usucapión contra tabulas frente al dueño del inmueble o derecho, el cual conoce o puede conocer que otro está poseyendo para adquirir, regía la legislación común del Código Civil, mientras que si se trata de un tercero hipotecario, que no conocía, ni había de conocer dicha posesión ad usucapionem, era necesaria la inscripción que pudiera rel ejar dicha posesión, lo que resultaba conforme con el texto del art. 1949 del Código Civil, y ello se tratara de usucapión ordinaria o extraordinaria.
El nuevo art. 36 de la Ley Hipotecaria, texto vigente desde 1944, contempla dos situaciones distintas y contiene una regulación diferente de la anterior de la prescripción adquisitiva frente a tercero registral. Tales situaciones son: 1ª) La usucapión se produce contra el titular inscrito mientras tiene lugar la posesión ad usucapionem; y 2ª) La que se produce contra el tercer adquirente de ese titular, que reúne las condiciones del art. 34 de la Ley Hipotecaria.
En el primer caso, la solución viene a coincidir con el anterior art. 35 de las Ley Hipotecaria, pues se dice ahora que “en cuanto al que prescribe y al dueño del inmueble o derecho real que se esté prescribiendo y a sus sucesores que no tengan la condición de terceros, se calii cará el título y se contará el tiempo con arreglo a la legislación civil”, pero no sucede igual en el segundo supuesto para el que, sin distinción entre usucapión ordinaria y extraordinaria, se contiene una nueva regulación sobre la ei cacia de la prescripción adquisitiva en perjuicio de tercero hipotecario, pues ahora no se exige que el usucapiente tenga inscripción alguna a su favor, sino que se adopta como criterio el del conocimiento real o presunto por parte de dicho tercero de la situación posesoria ad usucapionem. En tal caso prevalece contra el tercero hipotecario la prescripción adquisitiva ya consumada en el momento de la adquisición, o que pueda consumarse, en dos supuestos: a) Cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos sui cientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la i nca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente; y b) Cuando, fuera del caso anterior, el tercero hipotecario consienta dicha posesión, de forma expresa o tácita, durante todo el año siguiente a la adquisición.
Se trata, en dei nitiva, de un nuevo régimen totalmente distinto al anterior en lo que afecta a la posición del tercero hipotecario, que ha venido a sustituir en su integridad al previsto en el art. 1949 del Código Civil, en cuanto que, al no distinguir, debe entenderse que afecta tanto a la prescripción ordinaria como a la extraordinaria.
La amplia argumentación que aparece en esta sentencia se explica por ser una de las cuestiones más debatidas, sobre todo por su complejidad, en nuestro Derecho inmobiliario registral, no faltando estudios que se dedican monográi camente a examinarla. No obstante, como observa FENOY (2002, pg 3372), la vigencia o derogación del art. 1949 del Código Civil signii ca plan-tearse simultáneamente cuál es el ámbito de aplicación del art. 36 de la Ley
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Hipotecaria: ¿ Sólo se aplica a la usucapión extraordinaria contra tabulas ?, ¿ sólo a la ordinaria?, ¿ están ambas incluidas? Con estas cuestiones se advierte la importancia práctica del problema. En las rel exiones i nales de su extenso y documentado estudio, FENOY (cit., pg 3827) pone de relieve que si se admite la vigencia del art. 1949 del Código Civil es claro que se está dii cultando la posibilidad de la usucapión ordinaria contra tabulas frente a tercero. El título del que se pretende adquirir por usucapión ha de acceder al Registro de la Propiedad y un buen funcionamiento del sistema registral lo impedirá. Su título es incompatible con el del tercero y habrá cierre registral. Y si no accede al Registro de la Propiedad lo que el art. 1949 del Código Civil nos indica es que no es jurídicamente posible la usucapión ordinaria contra tabulas y frente al tercero. Este puede estar tranquilo, pues tiene la mayor protección posible: nadie le podrá privar de su titularidad mediante la prescripción adquisitiva ordinaria mientras no tenga lugar aquel acceso al Registro de la Propiedad y esto es sumamente difícil que ocurra.
La mayor parte de los autores se pronuncia en términos parecidos a los de esta sentencia, al considerar que el art. 1949 del Código Civil está vigente. Se tiene en cuenta que el nuevo art. 36 de la Ley Hipotecaria establece una regulación sobre la usucapión contra tabulas distinta a la de aquél, sin exigir en ningún caso un título inscrito en el Registro de la Propiedad a favor del usucapiente. Algunos autores tan solo consideran vigente el art. 1949 del Código Civil en algunos casos concretos (FENOY, pgs 3804-3807) como el de la doble inmatriculación, que se da con cierta frecuencia, si bien se sostiene que la regla general es la de la incompatibilidad de ambos preceptos, y por tanto, la derogación tácita del art. 1949 del Código Civil.
No faltan autores, de notable prestigio, que abogan por la vigencia del artículo 1949 del Código Civil con carácter general. No sólo en casos muy especíi cos. Apoyándose en la opinión de...
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