Comentario de la sentencia del Tribunal Supremo de 12 de septiembre de 2013 (5067/2013)
| Autor | Mariano Yzquierdo Tolsada |
| Cargo del Autor | Director |
| Páginas | 537-553 |
Page 538
Por el propietario de un elemento privativo identificado como Oficina 2 de un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal de la ciudad de Berja, se procedió a su acondicionamiento y destino como vivienda.
En el supuesto debatido, el título constitutivo de dicha Propiedad Horizontal no contiene prohibición de que los propietarios de las oficinas de las plantas primera y segunda no pudieran dedicar las mismas a otra actividad distinta de la originariamente expresada de forma general como de “oficinas”.
La comunidad de propietarios interpuso acción de cesación derivada de la ley de propiedad horizontal suplicando se ordene a la titular de dicho inmueble abstenerse de seguir utilizando la oficina interesada en autos como vivienda.
En primera instancia el Juzgado 1 de Berja dictó sentencia con fecha 19 de enero de 2009 en autos 272/2007, estimando la demanda planteada por la Comunidad ordenando a la demandada abstenerse de utilizar la Oi cina en litigio como vivienda, considerando que la demandada había llevado a cabo un cambio de uso no permitido en el título constitutivo.
Interpuesto recurso de apelación por la parte demandada la Sección 2ª de la Audiencia Provincial de Almería dictó sentencia con fecha 16 de abril de 2010 en autos 241/2009, estimando el recurso de apelación, revocando la resolución recaída en primera instancia, desestimando la demanda formulada por la Comunidad de Propietarios del edii cio.
Fundamenta la Audiencia su resolución en:
— la ausencia de prohibición expresa en los estatutos de la comunidad de propietarios a que los elementos privativos de las plantas 1ª y 2ª del inmueble puedan dedicarse a actividad distinta de la originariamente expresada de forma general como de “oi cinas”.
— no haber quedado probado que el cambio de destino producido afecte a la estructura del edii cio o comprometa elementos comunes,
Page 539
— ni haberse acreditado tampoco que la transformación del mismo en vivienda exija en este caso mayor participación en gastos comunes.
Por la Comunidad de Propietarios demandante se interpuso recurso de casación, en interés casacional, basado en un motivo único: infracción del art. 348 C. Civil en virtud del cual la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa sin más limitaciones que las impuestas por las leyes entendiendo que la sentencia recurrida se opone a una inveterada y constante doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo.
Alega la parte recurrente que el derecho de propiedad no solo está sujeto a las restricciones del título constitutivo del régimen de propiedad horizontal sino también a las “limitaciones y prohibiciones expresamente contenidas en las leyes”. Añadió que existe una prohibición legal de cambio de destino de oi cina a vivienda en las normas subsidiarias de planeamiento del municipio de Berja, informando el técnico municipal que el uso para vivienda no era compatible con lo contenido en la licencia de primera ocupación y en la licencia de obras. Y que no se podría legalizar el uso de vivienda.
Invoca la jurisprudencia sentada en tres sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2006 (rec. 1374/2009), la de 20 de septiembre de 2007 (rec. 3788/2000) y la de 20 de octubre de 2008 (rec. 3106/2002).
El Tribunal desestima el recurso de casación interpuesto por la Comunidad de Propietarios y coni rma la sentencia de la Audiencia recurrida.
En los fundamentos de derecho el Tribunal desestima los argumentos del recurrente, en especial las sentencias previas reseñadas de esta misma Sala, ya que en todos ellas o bien se permitió el cambio de uso cuestionado o si se desestimó el mismo lo fue por haber quedado demostrado que conllevaba cambios estructurales o en los elementos comunes del inmueble, o por haber quedado probado que el cambio acarreaba perjuicio o molestia valorable para el resto de los copropietarios, reiterando todas ellas que lo relativo a las licencias administrativas que resultaran pertinentes era cuestión ajena a la normativa de la propiedad horizontal que debía servir de fundamento.
Reitera el Tribunal su casi unánime doctrina de los últimos años al considerar que la mera descripción del inmueble en la escritura de constitución de Propiedad Horizontal como local, vivienda u otros, no supone una limitación
Page 540
del uso o de las facultades dominicales. Condiciona el Tribunal la ei cacia de una prohibición de esa naturaleza a la existencia de una estipulación clara y precisa que así la establezca. (STS 30 de diciembre de 2010 rec.81/2007, de 23 de febrero de 2006 rec. 1374/1999, de 20 de octubre de 2008 rec. 3106/2002).
Los propietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, a no ser que este uso esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.
La descripción del inmueble como local no le priva al propietario de la posterior posibilidad de destinarlo a vivienda, dado que no consta la prohibición expresa en el título constitutivo o en los estatutos que así lo acredite.
Partiendo de lo declarado en la sentencia recurrida, entiende el Tribunal que el cambio de uso cuestionado no afecta a la estructura del edii cio, no compromete elementos comunes, y no supone una actividad peligrosa o incomoda.
En cuanto a la alegación del recurrente de que las normas subsidiarias de planeamiento del Ayuntamiento de Berja impiden la conversión de un local en vivienda, reitera igualmente el Tribunal la doctrina jurisprudencial de entender que lo relativo a las licencias administrativas que pudieran resultar pertinentes es cuestión ajena a la normativa de la propiedad horizontal, precisando que el mero informe emitido por uno de los técnicos municipales no es concluyente ya que no constituye un acto administrativo y está supeditado a la potestad de la Administración urbanística correspondiente.
Reprocha el Tribunal a la Comunidad el intentar suplir su pasividad al no instar la actuación de la Corporación municipal, con sentencia favorable obtenida en esta sede jurisdiccional.
Dos son los aspectos relevantes en la fundamentación y fallo de la sentencia comentada:
— el concepto y extensión del derecho de propiedad en el ámbito de la Propiedad Horizontal
— las limitaciones estatutarias y legales impuestas al mismo.
De conformidad art 3 de la ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960 en su redacción vigente al tiempo de la sentencia comentada
Page 541
“En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde a cada piso o local:
a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.
b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.
A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley.
Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este régimen de propiedad.” (redactado por el número dos de la disposición final primera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas («B.O.E.» 27 junio).Vigencia: 28 junio 2013.
El derecho del propiedad sobre los elementos privativos de un edii cio en régimen de propiedad horizontal puede dei nirse siguiendo a Fuente Lojo como el derecho singular y exclusivo de propiedad que una persona o grupo de personas posee sobre un espacio sui cientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidas dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, y los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado, así como sobre aquellos elementos, pertenencias y servicios comunes que ha de disfrutar en unión...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba