Comentario de la sentencia del Tribunal Supremo de 28 de marzo de 2012 (2154/2012)

AutorMariano Yzquierdo Tolsada
Cargo del AutorDirector
Páginas127-138

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1. Resumen de los hechos

Una sociedad vendió en documento privado una octava parte indivisa de 34 fincas el 30 de julio de 1996. El 9 de enero de 2004, y antes de que la compraventa se elevara a escritura pública, la vendedora celebró con otra sociedad mercantil una compraventa, cuyo objeto era la totalidad de las fincas. La segunda compraventa se elevó a escritura pública y se constituyó una hipoteca sobre las fincas vendidas.

El comprador de la octava parte referida interpuso demanda contra la vendedora, contra la segunda compradora y contra el banco que había financiado la operación, solicitando que se reconociera la validez del contrato por ella celebrado, que se declarase en su favor la propiedad indivisa de una octava parte de las 34 i ncas y la declaración de propiedad indivisa de las mismas. Se solicitaba también que se declarara la inexistencia de la compraventa de 9 de enero de 2004 o la nulidad por no tener la vendedora facultades dispositivas, junto con la nulidad de la escritura y de las inscripciones registrales correspondientes.

2. Solución dada en primera instancia

El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda planteada por el primer comprador y declaró válida la segunda venta. Si la teoría del título y el modo rige también en materia de comunidad de bienes, había que entender que la primera venta, aunque recayera solamente sobre cuota indivisa, no vino acompañada de tradición, por lo cual el comprador no consumó la adquisición de lo comprado, sino que se limitó a celebrar un acuerdo dirigido a obtener un benei cio cuandoquiera que hubiera una reventa posterior. Siendo ello así, después de celebrado el contrato de 1996, la sociedad vendedora seguía siendo propietaria, plena y única de las i ncas que luego vino a vender válidamente en 2004.

3. Solución dada en apelación

La Audiencia Provincial de Valencia revocó la sentencia y estimó la demanda, prei riendo la solución de la nulidad de la venta. En el primer contrato hubo auténtica compraventa, y hubo también adquisición de la cuota porque en la

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venta de cuotas indivisas no hace falta tradición. Luego el comprador pasó a ser comunero gracias al contrato de 1996, y habría sido necesario su consentimiento para transmitir las i ncas en 2004. La segunda compraventa es inexistente, y además no hubo buena fe en la inscripción efectuada por el comprador.

4. Los motivos de casación alegados

El segundo comprador, derrotado en apelación, recurría en casación alegando que la segunda venta, celebrada sobre las 34 i ncas, era un contrato válido, por lo que procedía declarar la validez de la escritura y de las inscripciones. Si es válida la venta de cosa ajena, con mayor razón lo ha de ser la venta de cosa parcialmente propia y parcialmente ajena. Y en otro orden de cosas, si había existido una primera venta que recayó sobre una octava parte de las i ncas, bien cabía entender, en el peor de los casos, que la sociedad nuevamente vendedora lo que hizo en 2004 fue vender sus siete octavas partes restantes, cosa que permite hacer el art. 399 C.civ. y que no precisaba del consentimiento de los demás condueños.

5. Doctrina del Tribunal Supremo
5.1. La tradicional anarquía de la Sala primera

La Sentencia del Tribunal Supremo estimó parcialmente el recurso, pero, en lo que aquí interesa, estimó la demanda en lo que se rei ere al segundo contrato celebrado, declarando que «la compraventa controvertida carece de trascendencia real, pero produce efectos obligacionales entre las partes».

Para llegar a esta conclusión, la Sentencia efectúa en su Fundamento Jurídico cuarto un resumen de las diversas soluciones que la venta de cosa común realizada por uno de los comuneros sin el consentimiento de los demás ha venido teniendo en la jurisprudencia de la Sala. Una jurisprudencia verdaderamente llamativa y anárquica.

De hecho, cuando la profesora Cuena Casas (2010, pg. 2945) concluía hace unos años una impecable crónica jurisprudencial en la que, por encima de todo, se felicitaba de que el Tribunal Supremo hubiera puesto orden en materia de venta de cosa ajena y doble venta con las importantes SSTS de 5 marzo y 7 septiembre 2007 (enjundiosos comentarios de ambas en el primer volumen de esta colección, 2008, pgs. 331 y ss. y 479 y ss.), se lamentaba de que las cosas siguieran sin estar claras en materia de venta de cosa común, y expresaba un deseo: «Con todo, sería deseable la pronta celebración de una nueva deliberación plenaria que ponga i n a la problemática de la venta de cosa co-

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mún por un comunero aislado en coherencia con las sentencias de unii cación de doctrina de 5 de marzo y 7 de septiembre de 2007, que correctamente expulsan del ámbito de la invalidez del contrato la patología que genera la falta de poder de disposición del transmitente».

Pues bien, tal deliberación plenaria tuvo lugar menos de dos años después de expresado ese deseo. Pero, a mi entender, la deliberación plenaria ha servido de bastante poco.

En efecto, cuando se ha decidido la nulidad de la venta llevada a cabo por un comunero aisladamente ha sido por muy diferentes razones, y así lo explica la Sentencia objeto de este comentario:

  1. En ocasiones, se ha dicho que se trata de un contrato carente de objeto. Se trata de una antigua doctrina que se contiene en las SSTS de 28 diciembre 1932, 20 octubre 1954 o 31 enero 1963: «si lo que se pretende es la invalidación de transmisiones por falta de poder de disposición sobre los bienes, tal circunstancia no provoca la nulidad por ilicitud de causa, sino por falta de objeto». A veces tan curiosa argumentación se combina con la prohibición contenida en el art. 397 C.civ., a cuyo tenor hace falta unanimidad para los actos de alteración de la cosa común. Así, la STS de 9 mayo 1980 entiende algo así como que, cuando falta el derecho real sobre el objeto vendido, es como si faltara el propio objeto ven-dido: «sin confundir objeto por poder de disposición sobre el objeto, la compraventa se otorga atribuyéndose la vendedora una -titularidad dominical- que no ostentaba, y ello no puede menos de transcender a lo que ha de conceptuarse como objeto de la convención, objeto integrado no sólo por la cosa en sentido físico, sino también, por los derechos que radicando sobre la misma son materia de la transmisión que se pretenda operar».

  2. Otras veces se ha preferido la solución de la nulidad por existir un vicio del consentimiento, al creer ambas partes que la cosa es, en su totalidad, propiedad de quien la vende (SSTS de 11 abril 1912, 26 junio 1924, 8 marzo 1929, 7 abril 1971, 15 octubre 1973, 15 febrero 1977 o 6 julio 1992).

  3. Ha sido más frecuente tratar de encontrar la explicación en que se trata de ventas que suponen una alteración de la cosa común, prohibida por el art. 397 C.civ. Cuando el comunero vende como propia la cosa que es común, dice la STS de 19 diciembre 1985 que ésa es una «alteración de la cosa común de añeja tradición», pues la alteración comprende los actos materiales, pero también los que tengan repercusión jurídica. Si además ello va contra un mandato legal expreso, la sanción general prevista en el art. 6 es precisamente la nulidad (STS de 25 junio 1990). La STS de 8...

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