Comentario de la sentencia del Tribunal Supremo de 12 de mayo de 2011 (4258/2011)
| Autor | Mariano Yzquierdo Tolsada |
| Cargo del Autor | Director |
| Páginas | 43-54 |
Page 44
El arrendador ejercita acción de actualización de renta de contrato suscrito el 1 de febrero de 1971, una vez ya han transcurrido 10 años desde la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos, solicitando la actualización de la renta al 100% y, en consecuencia, sin haber realizado esa actualización de manera gradual durante los 10 años anteriores hasta llegar al 100% de subida el décimo año. Es decir, el actor-arrendador pretendía la actualización de la renta al 100% al haber sido solicitada esta actualización una vez transcurridos 10 años desde la entrada en vigor de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, siendo éste el plazo que dicha norma concedía en este caso para la actualización gradual de la renta a cargo del inquilino.
La sentencia de primera instancia, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Santa María de Guía de Gran Canaria el 1 de junio de 2006, estimó parcialmente la demanda, admitiendo la procedencia de la actualización de la renta desde febrero de 2005 pero incrementando únicamente un 10% y así, gradualmente, en los años siguientes. Es decir, que considera que el derecho de incrementar la renta, gradualmente, un 10% cada año durante 10 años, computa desde que el arrendador ejercita su derecho de actualizar la renta y que ese incremento debe ser gradual, durante 10 años, desde que el arrendador lo ejercita y no desde la publicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.
El Fallo lo resuelve en los siguientes términos:
“FALLO: Que Estimando como estimo parcialmente la demanda formulada por el procurador Sr. Jiménez Castro, en nombre y representación de Cesáreo contra Argimiro, debo condenar y condeno a este último a abonar mensualmente a aquel las siguientes cantidades: desde el 1 de Febrero de 2005 hasta el 1 de Febrero de 2006, el 10% de la renta pactada, es decir, 234,46 euros más el 10% de los gastos de comunidad. A partir del segundo año, caso de que el arrendatario continúe en el uso de la vivienda arrendada, la renta mensual a que vendrá obligado será (amén del 10% de los gastos de comunidad, el cual permanecerá invariable salvo nuevo acuerdo de las partes), la resultante de aplicar al alquiler inicialmente pactado (234,46 euros) el 20% de la misma; porcentaje este último que será
Page 45
elevado de forma gradual y progresiva (30%, 40%, 50% … etc., año a año, hasta completar el décimo y último, en el que se aplicará el 100% de la renta estipulada).- No ha lugar a condena en costas”.
La sentencia de apelación estimó el recurso interpuesto por el arrendador, dictando la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Las Palmas sentencia con fecha 28 de febrero de 2007, declarando procedente la actualización total de la renta solicitada por el arrendador al haber transcurrido ya los diez años previstos para el caso en la Disposición Transitoria Segunda , apartado D) 11 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, i jando la renta resultante, sin especial declaración sobre costas de la alzada.
El Fallo en concreto es como sigue:
“Que estimando el recurso de apelación interpuesto por D. Cesáreo contra la sentencia de fecha 1 de junio de 2006, dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Santa María de Guía de Gran Canaria, revocamos parcialmente la expresada resolución, acordando en su lugar,-Estimamos la demanda formulada por la representación de D. Cesáreo contra D. Argimiro, y declaramos, - 1º.- Que procede aplicar el porcentaje del 100% de la renta actualizada de la vivienda alquilada sita en la CALLEOOO nº NUM000, NUM001 (EDIFICIO000), de Santa María de Guía. – 2º.- Que, por consiguiente, la renta actualizada a abonar por el inquilino demandado a partir del mes de febrero de 2005 (inclusive), asciende a 234,46 euros mensuales.- 3º.- Que en virtud de lo establecido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, la citada cantidad de 234,45 euros mensuales, se ha de incrementar un 10% por los gastos de comunidad, esto es, otros 23,44 euros mensuales.- 4º Que, en definitiva, la renta mensual actualizada total que viene obligado a pagar el demandado al actor desde el mes de febrero de 2005 asciende a 257,90 euros mensuales.- 5º.- Que siendo la renta actualizada mensual exigible a partir del 1 de febrero de 2005 la de 257,90 euros, el demandado viene obligado a pagar al actor la diferencia existente entre la cantidad pagada a partir de dicha fecha y la que debió satisfacer (257,90 euros).- 6º. No procede hacer expresa imposición de las costas causadas en ambas instancias”.
El Tribunal Supremo en el Fundamento de Derecho Segundo de su sentencia se rei ere a la sentencia de apelación y analiza en detalle su contenido (al que se va a adherir, coni rmando la resolución recurrida en casación). Destaca que la sentencia recurrida reconoce la razón que asiste a las partes al señalar la distinta interpretación que las Audiencias Provinciales han efectuado de la facultad de reclamar la actualización de la renta en los contratos sujetos al
Page 46
sistema de prórroga forzosa establecida en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, que otorga la vigente LAU 29/1994 en sus Disposiciones Transitorias, tanto para los contratos de inquilinato en su D. T. 2ª , como en los contratos de arrendamiento de local de negocio, en su D.T.3º.
A continuación, la sentencia de apelación, tras examinar las razones que operan a favor de una y otra tesis, considera que la gradualidad y la adaptación de la economía del arrendatario a la nueva renta actualizada a la que se rei ere el preámbulo de la Ley 29/1994 no debe ir más allá de los diez años que establece la propia Ley, regla 9ª de la Disposición Transitoria 2ª D 11, contados desde el primer vencimiento anual del contrato a partir de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 y no desde que el arrendador ejercita la facultad, puesto que dicha regla 9ª supone en dei nitiva la concreción positiva de la i nalidad del legislador expresada en el preámbulo. Sostiene la sentencia dictada por la Audiencia que la inactividad del arrendador supone la renuncia a la reclamación de las cantidades correspondientes a los tramos anteriores de la actualización no instada, pues tal actualización no puede tener en este sentido carácter retroactivo, favoreciendo en dei nitiva esta inactividad al arrendatario; pero lo que no puede deducirse es que sea necesario abrir nuevamente un periodo de actualización de otros diez años, además de los ya transcurridos desde la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, pues se ha de entender que la i nalidad de la norma es procurar que en el plazo referido desde su vigencia todas las rentas congeladas se hayan actualizado conforme al sistema que sus disposiciones transitorias establecen, o, caso de que el arrendatario se oponga, se cumpla el plazo perentorio de extinción del arrendamiento que la propia norma prevé.
Por tanto, según la Audiencia Provincial de Las Palmas, si bien la inactividad del arrendador que no interesa la actualización de la renta en los 10 años siguientes a la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 favorece al arrendatario y supone la renuncia a la reclamación de los tramos anteriores de la actualización no instada, no puede...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba