Comentario de la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de enero de 2010
| Autor | Luis Javier Vidal Calvo |
| Cargo del Autor | Abogado de CMS Albiñana & Suárez de Lezo |
| Páginas | 77-105 |
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El Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Alicante dictó sentencia el 9 de febrero de 2004 en juicio ordinario, estimando la demanda interpuesta por los arrendadores contra la arrendataria y contra quien se había subrogado en su posición (su hija) tras la jubilación de la primera y acordó el desahucio del local. El Juzgado consideró probado que al menos dos años antes de la presentación de la demanda, la arrendataria se había jubilado por padecer la enfermedad de alzeimer y que su hija y codemandada había venido desempeñando la misma actividad profesional, utilizando para los pagos de las rentas la misma cuenta bancaria que su madre, subrogación que había sido confirmada por la declaración de diversos proveedores que actuaron como testigos. Entiende el Juzgado que procede declarar extinguido el contrato de arrendamiento al concurrir causa legal, pues no se había producido la notificación fehaciente de la subrogación que debía haberse practicado en el momento de la jubilación y, en consecuencia, se extinguía el contrato por jubilación de la arrendataria.
Interpuesto recurso de apelación, la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Alicante dictó sentencia 29.09.2004 (JUR 2004\314682) que desestimó el recurso de apelación interpuesto por la arrendataria jubilada y su hija, confirmando la resolución dictada en primera instancia. La Audiencia Provincial, confirmando la doctrina sentada por ese Tribunal en resoluciones anteriores sobre la
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causa de resolución y la necesidad de comunicación de la subrogación y el plazo para hacer dicha notificación (sentencias de la misma Sección de 17.01.2001 -JUR 2001\114538- y 17.01.2002 -JUR 2002\72346-), entiende que no se ha producido subrogación alguna porque la hija no había puesto de manifiesto tal subrogación a la propiedad. Confirma la Audiencia Provincial que aunque se hubiese acreditado la existencia de la subrogación, tampoco se habría estimado el recurso pues la subrogación no se había puesto en conocimiento de la parte arrendadora en plazo alguno y no resultaba aplicable el plazo de prescripción de 15 años alegado por las recurrentes en defensa de su derecho, por seguridad jurídica y porque la subrogación del nuevo arrendatario había modificado la relación arrendaticia. La Audiencia Provincial confirma que, pese a que se discuta si el plazo de notificación es de 2 meses o 90 días, sería en su caso aplicable este último plazo por ser más beneficioso para el arrendatario.
Las demandadas-apelantes interponen recurso de casación, insistiendo en que el artículo 60 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 prevé que los herederos puedan subrogarse al fallecimiento del arrendatario de local de negocio sin condicionar la subrogación a que sea notificada al arrendador y consideran que esta norma sería el antecedente de la Disposición Transitoria 3ª B) apartados 2 y 3 y que, en consecuencia, no se condiciona la eficacia de la subrogación en la posición del arrendatario jubilado a que dicha subrogación sea notificada al arrendador. Según las recurrentes, la falta de notificación de la subrogación no puede ser considerada causa de resolución del contrato de arrendamiento y citan, en apoyo de sus argumentos, entre otras las SSAAPP Alicante 17.01. (RA 752/00) o 17.01.2002 (RA 332/01); Madrid (JUR 2003\47261- ); Castellón 24.04.2002 (AC 2002\900); Segovia 05.11.1999 (AC 1999\2286) y 12.06.2001; Málaga 11.02.1999 y Asturias 08.01.1999 (AC 1999\208).
Como jurisprudencia contradictoria hacen referencia a diversas resoluciones que consideran que puesto que la Disposición Transitoria 3ª B) apartado 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 no establece plazo para la notificación de la subrogación por jubilación del arrendatario en el arrendamiento de local de negocio celebrado y dado que está proscrita por el Tribunal Supremo la situación de indefinición en el tiempo, resulta aplicable el plazo de prescripción de 15 años a que se remite la Disposición Adicional 10ª de dicha Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 y, entre ellas, citan las SSAAPP Segovia 05.11.1999 (AC 1999\2286) y 12.01.2001 así como Málaga 11.02.1999.
Los propietarios se opusieron al recurso de casación por diversos motivos (entre otros, de inadmisibilidad) y alegando, en cuanto a la cuestión de fondo discutida, que no existe antagonismo entre las sentencias que, según las recurrentes, fundaban la jurisprudencia contradictoria, pues las SSAP Segovia se fundamentan en la aplicación de la Disposición Adicional 10ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 para determinar el plazo en que la notificación de la subrogación debe realizarse, mientras que las dos sentencias de la Audiencia Provincial de Alicante no parten del rechazo de la aplicación de dicha Disposición
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Adicional, limitándose a sentar los criterios que se consideraban aplicables pero sin rechazar la aplicación de la referida Disposición Adicional.
El Tribunal Supremo, tras un exhaustivo análisis de diversos grupos de sentencias dictadas en diverso sentido (falta de notificación en 3 meses o en 15 años), concluye que la falta de notificación de la subrogación arrendaticia no determina la extinción del contrato ni faculta al arrendador para el ejercicio de la acción de resolución y que en este tipo de temas no se aprecia la existencia de una laguna legal que permita la aplicación analógica de preceptos de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 o del Texto Refundido de 1964. Además, afirma el tribunal la aplicación analógica de una norma no podría anudar a la omisión de notificación una consecuencia tan grave como la extinción del arrendamiento y que, en todo caso, la falta de notificación únicamente daría derecho al arrendador a reclamar los perjuicios que haya podido sufrir como consecuencia del desconocimiento de la subrogación.
Desde la aprobación de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (que entró en vigor el 1 de enero de 1995) han sido múltiples
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las cuestiones discutidas en la práctica dada la enorme casuística derivada de este tipo de contratos y la multiplicidad de normas concurrentes, problema agravado, además, con la dilatada duración de muchos de estos contratos que determina en muchas ocasiones que no sea fácil fijar qué norma es la que regula cada uno de los aspectos relativos a un mismo contrato. Y así, por ejemplo, concurren regímenes distintos para arrendamientos anteriores al 9 de mayo de 1985, para los celebrados entre el 9 de mayo de 1985 y el 24 de noviembre de 1994 y para los celebrados con posterioridad a estas fechas.
La complejidad normativa concurrente en esta materia de arrendamientos es evidente en las propias Disposiciones Transitorias de la referida Ley de Arrendamientos Urbanos, cuyos textos no sólo son extensos sino incluso farragosos y, pese a su extensión, son textos no exentos de lagunas que han dado lugar a divergencias en las interpretaciones realizadas por las resoluciones de los tribunales.
Estas circunstancias se ponen de manifiesto en la Disposición Transitoria 3ª que establece el régimen transitorio aplicable a los arrendamientos de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985. Son múltiples las "lagunas" y los problemas de interpretación que han ido surgiendo en la práctica en relación con el régimen legal introducido por la Disposición Transitoria y un ejemplo de este hecho es la interpretación y aplicación práctica del apartado B de la referida Disposición, relativo a la extinción y subrogación del contrato y, en particular, del apartado 3, que regula la subrogación en la posición de arrendatario por jubilación del arrendatario inicial. En este caso, las resoluciones de los tribunales son profusas y contradictorias en relación con la exigencia o no de notificación, la formalidad que debe cumplir en su caso esa notificación de...
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