Comentario al Artículo 19, sobre el libro de actas, de la Ley de Propiedad Horizontal (modificado por Ley 8/1999, de 6 abril)

AutorSergio Vázquez Barros
Cargo del AutorAbogado

APUNTES PREVIOS. El Libro de Actas es el único documento oficial legalmente exigible en la Ley de Propiedad Horizontal a todas las comunidades; así podemos indicar que si bien todas aquellas cuestiones de contenido administrativo de las comunidades no están sometidas a la exigencia de un formalismo legal de obligado cumplimiento, como es por ejemplo, la llevanza de la contabilidad o la elaboración de los presupuestos, siempre y cuando se hagan con claridad y exactitud, los libros de actas sin embargo, como dije anteriormente, no están sometido a un formalismo legal en cuanto a su estructura o forma de redactarlo, pero sí en cuanto a la necesidad de su diligenciamiento ante el Registrador de la propiedad, a partir de cuyo momento adquirirá validez legal su contenido.

Por consiguiente, toda comunidad viene obligada legalmente a llevar a un libro de actas, pero no cualquier libro o de cualquier forma, sino con las exigencias legalmente establecidas, por quien corresponda y diligenciándolo ante el organismo pertinente; o lo que es lo mismo ante el Registrador de la propiedad.

Pero excepcionalmente, una vez celebrada la Junta y antes de que se lleve a cabo el diligenciamiento del libro de actas, los acuerdos en él contenidos y adoptados podrán ser probados en virtud de cualquier medio de los previstos en derecho y, en todo caso, podrá solicitarse certificación al Secretario sobre el contenido habido en una Junta determinada, cuyo contenido queda reflejado en el libro de actas en cual todavía no ha sido tramitado oficialmente.

Pero una vez que el libro ha seguido su tramitación oficial exigido por la ley, su contenido; o lo que es lo mismo lo que en él se consigna, es lo que existe y, así las cosas, cualquier condueño o tercero que pretenda impugnar un acuerdo en base a una falsedad registrada en el libro de actas, el desplazamiento de la carga de la prueba recae en el denunciante y por tanto será éste el que deba probar la falta de coincidencia entre el contenido del libro de actas y lo acordado en Junta.

La inexistencia del libro de actas supone una dificultad importante a la hora de demostrar los acuerdos adoptados en Junta; lo cual habrá de apoyarse en prueba documental o testifical para subsanarse este vacío y que, sólo es admitida excepcionalmente por los Tribunales de Justicia; pero en cualquier caso no parece una tarea sumamente dificultosa por cuanto es casi la oposición de uno o varios condueños a los acuerdos que no sean de su agrado o que varíen posteriormente la decisión dada en su día en Junta.

APARTADO PRIMERO. Consignación de los acuerdos adoptados en Junta y tramitación oficial del Libro de Actas.

De conformidad a lo establecido en la Ley 10/92 desarrollada por el Real Decreto 1368/1992, todos y cada uno de los libros de actas antes de su utilización, deberán ser conveniente diligenciados por ante el Juzgado o Notario para que los mismos adquieran el carácter de oficial, pero no solos los libros adquirirán este carácter, sino también el contenido de los mismos, no siendo suficiente la presunción de veracidad basada sólo en la firma del Secretario y Visto Bueno del Presidente de todos los acuerdos adoptados en Junta.

En relación con lo antes indicado, no debemos entender que los acuerdos adoptados en Junta y reflejados en el libro de actas no tramitados convenientemente, sean nulos de pleno derecho, sino que, como ya dije anteriormente, se podrá acreditar la veracidad de dichos acuerdos por cualquier medio de prueba admitido en derecho, como por ejemplo: documental, testifical, comparecencia de Presidente y Secretario; etc.; pero en su contra podemos decir que no gozarán del beneficio de la presunción de veracidad de los libros de actas debidamente diligenciados ante el Registro de la Propiedad o Notario.

  1. Diligenciamiento del Libro de Actas.

    El libro de actas habrá de presentarse ante el Registro de la Propiedad para su diligenciamiento en nombre del Presidente, hacer constar los datos de identificación registral la fecha de apertura y cierre en el caso de existir, o en el supuesto de que se trate de uno nuevo, dejar constancia de los datos identificativos del anterior.

    En la actualidad, y dado los avances que en materia de registro se han producido, se aceptan las hojas movibles, siempre y cuando estén convenientemente numeradas de forma correlativa; pero sin que ello implique una convivencia con los antiguos libros de actas, debidamente numerados y encuadernados y sus hojas numeradas. Y todo ello de conformidad al Real Decreto 1368/1992 que viene a reformar así el art. 15 del Reglamento Hipotecario.

  2. Datos registrales de la comunidad.

    De conformidad al Real Decreto 1368/1992 se exige una correspondencia entre el libro de actas cuya tramitación se pretende, y la finca registrada a la que pertenece, dando lugar a una unidad en cuanto al libro que se tramita de la finca cuyos acuerdos han de ser consignados en el mismo.

    Por tanto, es indiferente la voluntad de las partes en el sentido de tramitar varios libros, correspondiendo uno a cada bloque, cuando todos ellos pertenecen a una misma comunidad; situación que antes de la disposición citada, cabía por diligenciamiento de cuantos libros de actas se quisiesen y correspondiesen a distintos bloques por ante Juzgado o Notario.

    Pero como ya indiqué, esta posibilidad en la actualidad no cabe al exigirse una concordancia entre el inmueble y la finca matriz a la que pertenece y el libro de actas en el que quedarán reflejados todos los acuerdos correspondientes a aquella.

    Pero una cosa es lo expuesto en el párrafo anterior y otra muy distinta que por decisión interna y de todos los copropietarios se decida llevar un libro de acta correspondiente a cada comunidad (cuando se trate de un complejo urbanístico); como digo en donde cada portal tenga su propio libro de actas en se reflejen todas sus decisiones administrativas, libro éste que evidentemente no tendrá acceso al Registro de la Propiedad, pero que servirá para constancia y validez única y exclusivamente dentro de la esfera interna de cada portal toda vez que, como ya quedó expuesto, tratándose de un complejo urbanístico compuesto de varios portales, todas las decisiones deberán quedar reflejadas en un único libro de actas, el cual se tramita ante el Registro de la Propiedad y por tanto, será el único que adquirirá carácter oficial.

    Lo indicado suele plantear algunos problemas en los referidos complejos urbanísticos que, careciendo de independencia jurídica, pero sí separados físicamente, se ven imposibilitados de tomar acuerdos o decisiones aisladas dentro de la propia comunidad; y ello se debe ha que ha de existir un título único correspondiente a una determinada finca registral y que seguirá rigiéndose así hasta tanto no se modifique el mismo, lo cual se antoja un poco complicado al requerirse la unanimidad de todos los copropietarios.

    Así las cosas y, en reiteración a lo antes indicado, este Real Decreto 1368/1992 permite la posibilidad de que en un complejo urbanístico cada uno de sus portales o edificaciones que la integran puedan llevar un libro particular, siempre y cuando así se tenga recogido expresamente en el Título inscripto en el Registro de la Propiedad.

    Ahora bien, el problema se puede presentar tratándose de urbanizaciones integradas por elementos privados totalmente independientes entre sí pero que al mismo tiempo compartan servicios, instalaciones y zonas comunes, pues si hacemos una aplicación estricta de la disposición legal vigente, las mismas carecerían de acceso al Registro en cuanto al diligenciamiento del libro de actas.

    Sin embargo, se ha encontrado una vía para solucionar este problema, como es el de conceder la posibilidad de que puedan efectivamente tramitar la diligencia de este libro de actas para que adquiera carácter oficial, siempre y cuando permanezca “viva” en el Registro la finca matriz; o lo que es lo mismo, una vez que se proceda a la segregación de cada una de las parcelas, la finca matriz de las que proceden éstas segregaciones continúa vigente en el Registro de la Propiedad, al menos en una parte, y existiendo sobre la misma una copropiedad por parte de cada una de las segregaciones realizadas.

    O dicho de otra forma, habrá una copropiedad sobre una zona común que es la finca matriz original cuya inscripción en el Registro de la Propiedad permanece; y unos elementos privativos nacidos de la segregación de esta finca matriz que mantienen o participan en esa copropiedad que queda sobre la finca matriz de la que derivan.

  3. Diligenciamiento del primer Libro de Actas.

    Cuando se constituye formalmente una comunidad, o lo que es lo mismo, cuando...

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