Comentario al Artículo 22, sobre deudas de la comunidad, de la Ley de Propiedad Horizontal (añadido por Ley 8/1999, de 6 abril)

AutorSergio Vázquez Barros
Cargo del AutorAbogado

APUNTES PREVIOS. Del conjunto de este artículo se puede comenzar diciendo que regula las deudas de la comunidad, estableciendo una regulación tal y como si se tratase de una sociedad anónima en lo que se refiere a las deudas frente a sus acreedores, con la particularidad de que la comunidad no tiene personalidad jurídica propia y por tanto, tan sólo su Presidente asume la representación orgánica de la misma; pero incluso, hace extensible la posibilidad de que un acreedor comunitario pueda ver satisfechas sus deudas, llegando hasta los propietarios integrantes de la comunidad individualmente considerados, por el importe de aquellas cuantías que cada propietario deba a la comunidad. Como podemos apreciar se trata de una regulación, es esta materia, exactamente igual que si se tratara de una sociedad anónima, tal y como ya indiqué anteriormente.

Pero esta situación compleja en que, la comunidad careciendo de personalidad jurídica, actuando a través de su representante (comunero) que ocasionalmente ocupa la presidencia en esos momentos, no podría resolverse desde el punto de vista legal mediante la atribución de personalidad jurídica a la propia comunidad, porque quedaría fuera de la filosofía en que se apoya la Propiedad Horizontal, si tenemos en cuenta el art. 396.2 del Código Civil, en virtud del cual, quedaría prohibida la enajenación, gravamen o embargo las zonas o elementos comunes, salvo que se haga con la parte privativa de cada uno de ellos; cuestión ésta totalmente imposible en una comunidad por pisos, toda vez que cada propietario individual perteneciente a una comunidad es a su vez condómino de una parte proindiviso de todos los elementos e instalaciones comunes que integran la comunidad de la que forma parte.

Pero el legislador, lejos de encontrar una solución a esta problemática, lo que ha hecho con esta regulación dar una mayor complejidad a la misma toda vez que, a la vista de la regulación que hace este precepto, resultará aún más difícil que un acreedor de la comunidad pueda satisfacer su crédito que tienen contra la comunidad, en aquellos casos en que éstas no cuenten con los fondos suficientes, y en cuanto a los créditos que tiene contra los propietarios individuales, mucho nos tememos que la complicación devendrá aún mayor alargando el procedimiento en el tiempo, encareciéndolo y sin garantías suficiente de cobro.

  1. Responsabilidad de la comunidad. En el apartado primero de este artículo, se establece que será la comunidad la que debe responder de las deudas que tenga frente a sus acreedores; lo cual resulta evidente, pero para ello deberán concurrir dos requisitos ineludibles: 1) la existencia de sentencia firme dicta contra la comunidad; y, 2) que la comunidad cuente con fondos suficientes para hacer frente a la deuda.

    Lo hasta aquí manifestado, no es más que una clara concordancia con lo establecido en la regla general de la Ley de Enjuiciamiento Civil, a la que quizás se puede añadir una nota diferenciadora que la hace aún más importante de cara a la obligaciones de la comunidad en lo que se refiere a hacer frente a las deudas que tiene frente a terceros, como la existencia de los fondos de reserva, lo cual se presenta como una garantía complementaria a las responsabilidad que la comunidad tenga asumida y no haya hecho frente.

    Por otro lado, debemos tener en cuenta que, cuando por obligaciones contraídas se demanda y condena a una Comunidad de Propietarios, se demanda y condena realmente a los propietarios que la constituyen, puesto que la Comunidad en sí carece de personalidad jurídica, pero hay que tener en cuenta que la...

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