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Comentario al Artículo 398 del Código Civil

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Vincent
AutorCarlos Vázquez Iruzubieta
Cargo del AutorAbogado
Administración de la cosa común

Establece el art. 398 CC que para el uso y disfrute de la cosa común como también para su administración rige el principio del acuerdo de voluntades de los comuneros que se regirá en todo caso por el principio de la mayoría, la que se toma en cuenta en razón del capital o porcentaje de la cuota y no de la cantidad de personas que votan. El Código habla de falta de mayoría sin especificar si ello obedece a un empate del 50 por 100 de los intereses o a más de dos posiciones que impiden a cualquiera a de ellas obtenga la mayoría absoluta. En todo caso, a falta de acuerdo de la mayoría, entra en función la decisión judicial.

Las mayorías

No cabe discusión en el sentido de que el acuerdo adoptado por mayoría simple (faltando unanimidad) sólo rige para los actos de administración. Ni los actos de enajenación, ni las alteraciones sobre la cosa común quedan sometidas al régimen de la mayoría. Hay ciertos derechos emergentes del título de dominio que excluyen toda modificación posible por el régimen de la mayoría, como ser el uso y disfrute de la cosa común con igualdad de condiciones para todos los copropietarios, o modificar el porcentaje relativo a cargas y obligaciones emergentes de la conservación de la cosa, o impedir por mayoría la voluntad de pedir la división y consecuente conclusión del condominio. Con todo, no parece discutible que sean de aplicación los principios generales en orden a la administración de bienes ajenos en todo lo que signifique venta urgente de bienes perecederos o atención de gastos necesarios cuando resulte imposible, difícil o lento el proceso de notificar a los demás propietarios.

Intervención judicial

Ha de tenerse presente que la posibilidad de acudir al Juez para que regule situaciones conflictivas puede dimanar de un acuerdo tomado ya por la mayoría o a causa de una falta de acuerdo que, puesto que no se toma oportunamente, se piense que puede producir perjuicios. Este es el recurso que la ley proporciona a la minoría derrotada, ya que, la mayoría, se supone, ha resuelto lo que estimó conveniente a los intereses comunes. Pero no solamente se puede acudir al remedio judicial en los casos que el art. 398 CC explica (falta de mayoría o acuerdo gravemente perjudicial), ya que, como antes se dijo, la falta de acuerdo, la renuncia a tomarlo o a...

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