Otras figuras complejas: casas 'colgadas', casas 'subterraneas', casas 'a caballo', casas 'empotradas'

AutorFuentes Lojo
Cargo del AutorAbogado
I CASAS > Y CASAS >

Extrañará en principio el título con el que encabezamos este capítulo, pero no encontramos otro más significativo.

Si de unas y otras tratamos, no es precisamente por pura entelequia, sino por exis tir en la realidad práctica los supuestos indicados, como fácil resulta deducir de la juris prudencia que ha tratado de ellas.

A) CASAS >

Entendemos por tales aquellas que se elevan aprovechando el > de otras, aun que sin estar construidas sobre ellas, ni estar empotradas en las mismas. Excluimos, por supuesto, también, las que llamamos >, de que tratamos en este capítulo.

Arquitectónicamente el supuesto no puede ofrecer duda. Y jurídicamente tampoco la ley impide tal figura, que, en realidad, muy pocas particularidades ofrece en relación al régimen general.

a) Constitución

Correspondiendo el > al propietario de la edificación inferior, tan sólo podría constituirse el apartamento > cuando voluntariamente se concediese esta facultad por el titular de la misma si es único, o por la unanimidad de los titulares si estuviere dividida horizontalmente.

Podría adoptarse para ello, o la forma de enajenación corriente del derecho al vuelo en su totalidad hasta el límite señalado por las ordenanzas de la localidad, o simple mente limitando la altura de la casa o el apartamento en sí o el espacio a ocupar en extensión horizontal.

No creemos posible la adopción de un derecho de superficie, porque faltaría la base real sobre el que habría de sustentarse.

b) Naturaleza jurídica

Constituye este derecho una verdadera servidumbre voluntaria, porque supone un gravamen al limitar la altura e incluso el aire y la luz del edificio inferior.

c) Régimen jurídico

Como verdadera servidumbre que es, deben tenerse en cuenta las normas jurídicas generales que se ocupan de este derecho real. Resulta importante especificar, sin embargo:

  1. Cuál haya de ser la altura y extensión de la casa o el apartamento > y que los elementos de sustentación no hayan de apoyarse en la inferior, o, en último término, fijar cuáles sean éstos y qué superficie hayan de ocupar.

  2. Que fuera de este límite, el propietario o propietarios del edificio inferior se reservan el derecho de sobreelevación, aprovechando el suelo restante, si aún existiera, apoyándose o no en ese apartamento >.

  3. Cuál haya de ser la indemnización resultante del otorgamiento de ese derecho y de los perjuicios que puede proporcionar al predio inferior.

  4. Que la salida del apartamento haya de efectuarse por el inmueble dominante, con el que forma una unidad y al que pertenece.

d) Los apartamentos > en la jurisprudencia

En la práctica judicial cabe citar el supuesto contemplado en la Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de marzo de 1963 (Ar. 1.931) como consecuencia del retracto ejerci tado por el arrendatario de un piso contra el comprador del mismo, al que se opuso el demandado alegando la falta de tal derecho, porque seis de las nueve dependencias del mismo, además de la terraza y el pasillo, pertenecían a otra finca, lo que suponía la exis tencia de una servidumbre en favor de la vivienda retraída: servidumbre que se confi gura como una comunidad que lleva consigo la consideración como nudo propietario de la parte del piso retraído al titular de la finca colindante o predio sirviente.

Tesis que rechaza el Tribunal Supremo al desestimar el recurso de injusticia notoria interpuesto contra la sentencia de la audiencia que confirmó la del Juzgado de 1.ª Instancia que dio lugar al retracto.

También es interesante destacar la Sentencia del mismo Alto Tribunal de 28 de abril de 1972 (Ar. 1.905), en la que a propósito de unas obras realizadas por el propietario de la finca colindante, que montaba en cuanto a uno de sus plantes sobre la del actor, con el fin de construir otros pisos, se viene a declarar que no existe un supuesto de propie dad horizontal, sino >.

B) CASAS >

Figura análoga a la anterior es la de los apartamentos >, es decir, inter calados o introducidos en los colindantes, sin constituir con ellos una unidad.

a) Constitución

En principio, tan sólo de modo voluntario cabe constituir esta figura especial. Puede, sin embargo, resultar a veces del destino dado primitivamente a la construcción por el único dueño de los dos inmuebles, o por la transmisión que, por segregación de alguna habitación de un piso, hace uno de ellos al del otro; segregación que, en caso de edificios en régimen de propiedad horizontal, no podría llevarse a cabo sin el consenti miento unánime de todos los titulares, por suponer la realización de obras de apertura o de otra índole en las paredes medianeras en su estructura o, por afectar siempre a las cuotas y al título constitutivo.

b) Régimen jurídico

El apartamento empotrado formará parte de la propiedad horizontal del inmueble a que pertenece, rigiéndose por las normas de la ley que se ocupa de esa propiedad. Pero para ello creemos debe tener salida independiente y única por dicho inmueble a la calle o a un elemento común del mismo.

Lo que no obstará a que su titular deba contribuir, en cuanto a los pocos elementos que tenga en común con el edificio en el que se empotra, según la cuota que se le fije también respecto a éste; elementos que serán fundamentalmente los que afecten al teja do como simple cubierta del edificio, y a las paredes medianeras. En este sentido la cuota que se le fije en ambos edificios debe ser inferior a los de su misma extensión, y calculado computando este factor también.

En el I Simposio sobre > celebrado en Valencia en octubre de 1972, la comisión reconoció la existencia práctica de esta figura, al igual que la de las >, considerando inaceptable la aplicación del régimen jurídico de la pro piedad horizontal, porque esta requiere dice unos planteamientos de hecho entre los que figura como requisito inexcusable la adscripción del solar único a la total edifi cación que se levante sobre el mismo.

c) Los apartamentos empotrados en la práctica

Tres son las sentencias del Tribunal Supremo que hasta el momento conocemos en las que se hable de esta figura.

En la primera de ellas, que lleva fecha de 24 de mayo de 1943, se decidió que no era posible declarar la extinción de la comunidad sobre un inmueble incrustado en otro edi ficio ajeno, teniendo en común tan sólo las paredes laterales y horizontales y estando ambas inscritas separadamente en el Registro de la propiedad. Se apoyaba tal tesis en que se trataba de pisos independientes, visto lo que se disponía en el artículo 396 del Código civil después de la reforma de la Ley de 26 de octubre de 1939, y no de una verdadera comunidad.

En la segunda sentencia, mucho más reciente, de 6 de febrero de 1967, se partía de los siguientes hechos: 1) una parte de la casa del recurrente se extendía sobre las dos contiguas objeto del litigio, y aunque formaba en ellas el piso segundo, se hallaba comunicada con la casa de aquél, teniendo por la misma su única salida a la vía públi ca; 2) la ampliación aludida se llevó a efecto en ocasión de pertenecer las tres fincas a un mismo propietario, el cual, para realizar la obra, elevó las paredes maestras de las dos casas que se pretende retraer y apoyó sobre dichas paredes parte de uno de los pisos de la otra, destinándola a desván y terrado; 3) que según el testamento manco-munado de los cónyuges F.O. y G.R., al instituir dichos señores en favor de doña M.R.G. el legado de las casas objeto ahora del retracto, declararon literalmente que éstos >; 4)...

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