El Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas hipotecarias tras la Ley 25/2015, de mecanismo de segunda oportunidad1
| Autor | Teresa Asunción Jiménez París |
| Cargo | Profesora Contratada Doctora de Derecho Civil. Universidad Complutense de Madrid |
| Páginas | 2960-2983 |
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La Ley 25/2015, de 28 de julio, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de la carga financiera y otras medidas de orden social, procedente del Real Decreto-ley 1/2015, de 27 de febrero, incorpora en su Título I, bajo la rúbrica «Medidas urgentes para la reducción de la carga financiera», una reforma de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concursal, (relativa, en esencia, a la figura preconcursal del acuerdo extrajudicial de pagos y al beneficio de la exoneración del pasivo insatisfecho o segunda oportunidad o fresh start2); una reforma del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos (norma que introdujo en el Derecho español el Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de la deuda hipotecaria); y una reforma de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, concretamente, de su artículo 1 (el cual había regulado, junto con el artículo 2, la suspensión de los lanzamientos, derogando tácitamente la inicial norma reguladora de esta cuestión, esto es, el Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios).
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Régimen Transitorio
El Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual fue introducido en el Derecho español, como hemos indicado, por el Anexo del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos. Dicho Real Decreto-ley 6/2012, así como su Anexo, fue modificado por el Capítulo IV (art. 8), de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, tanto en lo referente al ámbito de aplicación como en lo relativo a las características de las medidas que podían ser adoptadas en su marco.
De acuerdo con la Disp. Transitoria 7.ª de la Ley 1/2013, «los procedimientos de aplicación del Código de Buenas Prácticas iniciados y no finalizados antes de la entrada en vigor de esta Ley, se regirán por lo dispuesto en el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, incorporando las adaptaciones necesarias para ajustarse a los cambios que introduce esta Ley en el Código, a partir de que la entidad comunique su adhesión». Esto es, quedaba a la libertad de la entidad crediticia aplicar el antiguo Código de Buenas Prácticas o el nuevo regulado por la Ley 1/2013, manifestando o no su adhesión formal al nuevo Código de Buenas Prácticas, que tenía así dos versiones legales (la originaria del Real Decreto-ley 6/2012, y la introducida por Ley 1/2013).
En todo lo demás, el Capítulo IV de la Ley 1/2013, que reformaba los artículos 2 (ámbito de aplicación), 3 (definición del umbral de exclusión), 4 (moderación de los intereses moratorios), 5 (sujeción al Código de Buenas Prácticas), 6 (seguimiento del cumplimiento del Código de Buenas Prácticas) y 13 (preferencia para el acceso a las ayudas a los inquilinos) del Real Decreto-ley 6/2012, e introducía un nuevo artículo 3 bis (fiadores e hipotecantes no deudores), parecía que no tendría efectos retroactivos, aplicándose solo a partir del 15 de mayo de 2013 (fecha de entrada en vigor de la Ley 1/2013) las modificaciones introducidas en dichos preceptos3, por lo que en cuanto a solicitudes de reestructuración de la deuda hipotecaria formuladas antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2013, se regirían en todo por lo dispuesto en la redacción originaria del Real Decreto-ley 6/2012, salvo que la entidad crediticia manifestara su adhesión al nuevo Código de Buenas Prácticas, caso en el que el Código aplicable sería el formulado por la Ley 1/20134 5.
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Modificaciones en el ámbito de aplicación
La Ley 1/2013 introdujo mejoras en el ámbito de aplicación subjetivo del Real Decreto-ley 6/2012, al incluir expresamente en el mismo a los fiadores e hipotecantes no deudores6; al eliminar el requisito del desempleo de todos los miembros de la unidad familiar, para considerar al deudor situado en el umbral de exclusión social7y al disminuir el porcentaje de ingresos que debía absorber la cuota hipotecaria para estar incluido en dicho umbral8.
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La Ley 1/2013 introducía en el Real Decreto-ley 6/2012 un umbral de exclusión amplio, que debía concurrir para poder acceder a la medida de reestructuración viable de la deuda hipotecaria, y un umbral de exclusión más estricto, para poder acceder a las medidas complementarias (quita) o a la dación en pago. La reestructuración viable se configuraba así como una posibilidad gene-ralizada de novación objetiva de la obligación, siempre que la entidad financiera hubiera suscrito el Código de Buenas Prácticas, para familias con ingresos no superiores a tres veces el IPREM, cuya cuota hipotecaria sea superior al 50 por cien de sus ingresos netos, y que en los cuatro años anteriores a la solicitud de aplicación del Código de Buenas Prácticas, hubieran visto multiplicado su esfuerzo hipotecario por 1,5. Esta configuración ampliaba notablemente el ámbito de aplicación del Código de Buenas Prácticas, y por ende, del Real Decreto-ley 6/20129.
Otra importante mejora relativa al ámbito de aplicación subjetivo del Real Decreto-ley 6/2012 consistió en la elevación de los precios de adquisición de las viviendas a efectos de la consideración de tal precio para la aplicación de la reestructuración viable de la deuda hipotecaria y la medida complementaria de quita.
En efecto, de acuerdo con la redacción originaria del Real Decreto-ley 6/2012 (art. 5.2), «la aplicación del Código de Buenas Prácticas se extenderá a las hipotecas constituidas en garantía de préstamos o créditos concedidos para la compraventa de viviendas cuyo precio de adquisición no hubiese excedido de los siguientes valores:
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para municipios de más de 1.000.000 de habitantes: 200.000 euros;
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para municipios de entre 500.001 y 1.000.000 de habitantes o los integrados en áreas metropolitanas de municipios de más de 1.000.000 de habitantes: 180.000 euros;
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para municipios de entre 100.001 y 500.000 habitantes: 150.000 euros;
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para municipios de hasta 100.000 habitantes: 120.000 euros.
A efectos de lo anterior se tendrán en cuenta las últimas cifras de población resultantes de la revisión del Padrón Municipal».
Estos valores eran tenidos en cuenta tanto para la aplicación de la reestructuración viable, como de la medida de quita o de dación en pago. Estos valores son conservados por la Ley 1/2013 para el acceso a la medida de dación en pago, pero para el acceso a la medida de reestructuración viable de la deuda hipotecaria y la medida complementaria de quita, los valores de adquisición se amplían (y por ende, el ámbito de aplicación del Real Decreto-ley 6/2012). Así el artículo 5.2 Real Decreto-ley pasó a señalar:
La aplicación del Código de Buenas Prácticas se extenderá a las hipotecas constituidas en garantía de préstamos o créditos concedidos para la compraventa de viviendas cuyo precio de adquisición no hubiese excedido de los siguientes valores:
a) para municipios de más de 1.000.000 de habitantes: 250.000 euros para viviendas habitadas por una o dos personas, ampliándose dicho valor en 50.000 euros adicionales por cada persona a cargo, hasta un máximo de tres;
b) para municipios de entre 500.001 y 1.000.000 de habitantes o los integrados en áreas metropolitanas de municipios de más de 1.000.000 de habitantes: 225.000 euros para viviendas habitadas por una o dos personas, ampliándose dicho valor en 45.000 euros adicionales por cada persona a cargo, hasta un máximo de tres;
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c) para municipios de entre 100.001 y 500.000 habitantes: 187.500 euros para viviendas habitadas por una o dos personas, ampliándose dicho valor en 37.500 euros adicionales por cada persona a cargo, hasta un máximo de tres;
d) para municipios de hasta 100.000 habitantes: 150.000 euros para viviendas habitadas por una o dos personas, ampliándose dicho valor en 30.000 euros adicionales por cada persona a cargo, hasta un máximo de tres.
A efectos de lo anterior se tendrán en cuenta las últimas cifras de población resultantes de la revisión del Padrón Municipal. Asimismo se entenderán por personas a cargo, los descendientes y ascendientes y los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar que habiten en la misma vivienda y que dependan económicamente del deudor por percibir rentas inferiores al salario mínimo interprofesional10.
No obstante, solo podrán acogerse a las medidas previstas en el apartado 3 del Código [dación en pago] las hipotecas constituidas en garantía de préstamos o créditos concedidos para la compraventa de viviendas cuyo precio de adquisición no hubiese excedido de los siguientes valores:
a) para municipios de más de 1.000.000 de habitantes: 200.000 euros;
b) para municipios de entre 500.001 y 1.000.000 de habitantes o los integrados en áreas metropolitanas de municipios de más de 1.000.000 de habitantes: 180.000 euros;
c) para municipios de entre 100.001 y 500.000 habitantes: 150.000 euros;
d) para municipios de hasta 100.000 habitantes: 120.000 euros.
C) Modificaciones en las medidas de reestructuración viable de la deuda hipotecaria
a)...
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