La inscripción de las cláusulas de préstamo hipotecario tras la ley 41/2007, de 7 de diciembre, sobre modernización del mercado hipotecario

AutorMáría Goñí Rodríguez de Almeida
CargoDoctora en Derecho Profesora de Derecho Civil. Universidad Antonio de Nebrija
Páginas1370-1375

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I Introducción

La escritura que contiene el contrato de hipoteca, que se presenta a inscripción en el Registro de la Propiedad, contiene una pluralidad de pactos o cláusulas, algunas de trascendencia real, pero otras de mera eficacia personal, lo que obliga al Registrador a examinar detenidamente cuáles de todas ellas deben inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Sobre la posibilidad de inscripción de las cláusulas de la hipoteca han existido criterios divergentes y a veces contradictorios entre los propios registradores, lo que ha obligado a la Dirección General a ir resolviendo, en casos concretos, sobre la inscribibilidad o no de cada pacto. Esto ha supuesto una elaboración, casi artesanal, de un elenco de cláusulas de la hipoteca que se pueden y deben inscribir, y cuáles no deben expresarse en el asiento correspondiente.

Muchas han sido, por tanto, las Resoluciones que han ido fijando los criterios y las aportaciones que ha hecho la doctrina sobre estos extremos, lo que ha generado una pluralidad de listados de criterios sobre la inscribibilidad de las cláusulas de hipoteca, a los que había que acudir para resolver sobre la inscripción o no de un determinado pacto. Creemos que era necesario unificar estos criterios, pues lo contrario podía introducir inseguridad jurídica en el sentido de que una determinada cláusula podía inscribirse a juicio de un registrador, y sin embargo no se inscribiera a juicio de otro.

La entrada en vigor de la Ley 41/2007, de Reforma de Mercado Hipotecario, con la nueva redacción del artículo 12 LH, pone a fin a estas incertidumbres, y deja claro cuáles son los criterios que, a partir de ahora, se han de seguir en la inscripción de las cláusulas de la hipoteca.

Vamos a tratar de analizar en estas líneas, a la luz de la doctrina del Alto Centro Directivo, cuáles son los criterios definitivos de dicha inscripción.

II Inscripción de cláusulas de la hipoteca antes de la ley 41/2007

Como ya hemos dicho, antes de la Ley 41/2007, se han establecido los criterios de inscripción de las cláusulas de hipoteca a partir de los casos concretos. Pero podemos resumir todos ellos, de forma general, y siempre según mi opinión 1, en los siguientes:

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No deberán inscribirse los siguientes pactos o cláusulas de la hipoteca:

  1. Pactos o cláusulas nulas. Nos referimos a aquellas cláusulas que son nulas per se, de pleno derecho, y deben quedar fuera del Registro, pues el artículo 18 LH afirma que la calificación registral debe alcanzar a la validez de los actos inscribibles. Entre ellas las que contradicen normas imperativas o cláusulas abusivas.

  2. Pactos o cláusulas irrelevantes. Son aquellas cláusulas cuya inscripción no es necesaria, pues repiten literalmente la Ley. Por eso son innecesarias, ya que lo que disponen es exactamente lo mismo que exige la Ley.

  3. Prohibiciones de disponer. Según los artículos 26 y 27 LH, sólo podrán inscribirse las prohibiciones de disponer impuestas en un acto de carácter gratuito, luego deberán rechazarse todas aquéllas establecidas en el contrato de hipoteca.

  4. Pactos de eficacia obligacional o personal. En virtud de los artículos 9 RH y 51.6 RH deberán rechazarse todas aquellas estipulaciones de carácter personal y que sólo deban producir efectos inter partes, y por tanto no deban ser oponibles frente a terceros.

  5. Cláusulas contrarias al principio de especialidad. Todos aquellos pactos que no describan suficientemente alguno de los elementos de la situación jurídica inscribible deben rechazarse por contradecir el principio de especialidad.

Por último, merecen una mención especial las cláusulas de vencimiento anticipado. Estas cláusulas han sido generalmente las que más «quebraderos de cabeza» han ocasionado en cuanto a su inscripción en el Registro, debido a que las mismas provocan la realización adelantada de la propia garantía, ocasionándose muchas discusiones acerca de la posibilidad de su inscripción, y la consecuente necesidad de examinar, caso por caso, la misma.

III La inscripción de las cláusulas de la hipoteca tras la ley 41/2007

La Ley 41/2007 ha dado una nueva redacción al artículo 12 LH, determinando exactamente qué es lo que debe inscribirse en el asiento de hipoteca. Su tenor literal dice lo siguiente:

En la inscripción del derecho real de hipoteca se expresará el importe del principal de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o el importe máximo de la responsabilidad hipotecaria, identificando las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de éstas y su duración.

Las cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras de las obligaciones garantizadas por hipoteca a favor de las entidades a las que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, en caso de calificación registral favorable de las cláusulas de trascendencia real, se harán constar en el asiento en los términos que resulten de la escritura de formalización

.

Este nuevo artículo describe qué debe recogerse en el asiento de inscripción de hipoteca, señalando que es necesario que se exprese tanto el importePage 1372 de la obligación garantizada como el de los intereses, al igual que decía el anterior artículo 12 LH, y añade la necesidad de que se exprese la responsabilidad hipotecaria y que se identifiquen las obligaciones garantizadas y su duración, novedad que, de hecho, en la práctica, ya se venía exigiendo por la Dirección General.

La verdadera novedad la supone el párrafo segundo del artículo 12 LH, que ordena la inscripción de todas las cláusulas financieras, tal cual se encuentren en la escritura de formalización, a diferencia de antes, que había que ir analizando cuáles debían inscribirse y cuáles no, pues todas las que carecieran de eficacia real, o contrariasen alguno de los criterios antes dichos, no debían acceder.

A raíz de la publicación de...

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