Cláusulas abusivas y ejecución hipotecaria
| Autor | D. Manuel Antonio Seda Hermosín |
| Cargo del Autor | Notario de Sevilla |
| Páginas | 44-79 |
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El drama provocado por las generalizadas ejecuciones hipotecarias derivadas de la gravísima situación de crisis económica que aún padecemos, ha puesto de manifiesto lo expeditivo de la llamada ejecución directa de la hipoteca y la frecuente existencia de cláusulas abusivas en las condiciones generales de los préstamos hipotecarios. Hipoteca y condiciones generales
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de los contratos constituyen una peligrosa mezcla para el consumidor,1
un coctel de difícil equilibrio en el que entran en juego, de una parte la necesidad de seguridad jurídica y rapidez de ejecución para quien resulta profesional en la actividad de prestar dinero, y de otra, la necesidad de adecuada protección, equilibrio en las prestaciones y defensa de derechos fundamentales, para quien necesita de esa inanciación, ya sea para adquisición de su vivienda habitual, ya sea para la implantación, desarrollo o expansión de su negocio o de su actividad emprendedora. En efecto, el aluvión de ejecuciones hipotecarias desatado con motivo de la pavorosa crisis económica que nos azota ha puesto de maniiesto los encorsetados límites en que se desarrollaba la ejecución hipotecaria en nuestro ordenamiento jurídico; y ello ha propiciado, de un modo justo a mi entender pero no exento de peligro, el afán de jueces y tribunales por buscar la mejor solución, la manera más sensata de interpretar y aplicar las leyes vigentes en una materia tan sensible como ésta2, dando como resultado un cambio tan sustancial en la manera de interpretar y aplicar las normas sobre ejecución hipotecaria, que bien puede hablarse, en sede de ejecución y cláusulas abusivas, de un antes y un después de iniciarse la vigente crisis económica.
Con la inalidad de adaptar el procedimiento de ejecución de bienes hipotecados a la nueva situación, se han producido fundamentalmente dos reformas legislativas en nuestro país: la operada por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social; y la operada por el Real Decreto Ley 11/2014, de 5 de septiembre, sobre medidas urgentes en materia concursal3. En la promulgación de estas normas han tenido
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un papel fundamental tres sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (las de 14 de Junio de 20124, 14 de Marzo de 20135y 17 de julio de 20146) y una del Tribunal Supremo del Reino de España (la de 9 de Mayo de 20137). A ellas hay que añadir la STJUE de 21 de Enero de 2015.
La primera de las reformas supone una importante modiicación de la ejecución hipotecaria, centrada esencialmente en dos puntos:
1) Reconoce la posible apreciación de oicio de la cláusula abusiva por el juez en el inicio de la ejecución (art. 552.1º,2º LEC)8.
2) Reconoce la posibilidad de que el deudor ejecutado invoque en el procedimiento de ejecución, como causa de oposición, el carácter abusivo de la cláusula que fundamente la ejecución o sea determinante de la cantidad reclamada (art. 695.4º LEC)9.
La segunda de las reformas posibilita a ambas partes litigantes el recurso de apelación contra el auto del juez que resuelva el incidente de abusividad, sea para estimarlo, sea para rechazarlo.
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Para entender el concepto de cláusula abusiva es preciso decir previamente que constituye una categoría rechazable, sancionable y perseguible de oicio dentro de las condiciones generales de la contratación. El artículo 1.1 de la Ley 7/1998, de 13 de abril sobre Condiciones Generales de la Contratación (LCGC) deine qué ha de entenderse por condiciones generales de la contratación: “Son (…aquellas…) cláusulas predispuestas cuya incorporación al contrato sea impuesta por una de las partes, con independencia de la autoría material de las mismas, de su apariencia externa, de su extensión y de cualesquiera otras circunstancias, habiendo sido redactadas con la inalidad de ser incorporadas a una pluralidad de contratos”.
A la deinición legal de cláusula abusiva se reiere el artículo 3 de la Directiva 93/13/CEE en los siguientes términos:
“1. Las cláusulas contractuales que no se hayan negociado individualmente se considerarán abusivas si, pese a las exigencias de la buena fe, causan en detrimento del consumidor un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato 10 .(…) 3. El Anexo de la presente Directiva contiene una lista indicativa y no exhaustiva de cláusulas que pueden ser declaradas abusivas.”
Y se completa con la deinición que de las cláusulas abusivas hace el artículo 82.1 de la Ley de Defensa de Consumidores y Usuarios (Texto Refundido aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007,
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de 16 de Noviembre, en adelante TRLDCU), cuando dispone: “Se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato.”
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea, ha declarado de forma reiterada que el sistema de protección que establece la Directiva Comunitaria 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, se basa en la idea de que el consumidor se halla en situación de inferioridad respecto al profesional, en lo referido tanto a la capacidad de negociación como al nivel de información, situación que le lleva a adherirse a las condiciones redactadas de antemano por el profesional sin poder inluir en el contenido de éstas.11
Dentro de las cláusulas abusivas podemos distinguir tres categorías:
1) Las cláusulas abusivas declaradas expresamente por la Ley de Consumidores española, contenida en los artículos 85 a 90 del TRLDCU de 2007. Entre ellas pueden citarse, a modo de ejemplo, las del artículo
89.3 cuando declara abusivas las cláusulas que impongan al consumidor soportar los gastos de documentación y tramitación que por ley correspondan al empresario12.
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2) Las cláusulas que sean contrarias a una norma imperativa o prohibitiva que claramente las rechace. Así por ejemplo, la cláusula de intereses de demora superiores a tres veces el interés legal del dinero, en préstamos o créditos destinados a la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda; o aquella que prevé el vencimiento anticipado del préstamo para el caso de que la parte prestataria sea declarada en concurso, contra lo dispuesto en el artículo 61.3 de la Ley Concursal 22/2003 de 9 de Julio.
3) Las cláusulas declaradas judicialmente nulas por sentencia irme. El artículo 84 TRLDCU exige que se trate de sentencias que estén inscritas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, pero lo cierto es que, en función de la doctrina del TJUE, la Dirección General de los Registros y del Notariado lo ha ido extendiendo a toda sentencia judicial irme, esté o no inscrita en el Registro de Condiciones Generales13.
La sanción prevista para la cláusula abusiva es la máxima que el ordenamiento jurídico permite: la nulidad de pleno derecho y, consiguientemente, la consideración de la cláusula como inexistente, esto es, su eliminación directa, debiendo tenerse por no puesta, sin que quepa su moderación por los Tribunales. Así se dispone en el Derecho Comunitario, al establecer el artículo 6.1º de la Directiva 1993/13 que “no vincularán al consumidor las cláusulas abusivas que iguren en un contrato celebrado entre éste y un profesional y (…el contrato …) seguirá siendo obligatorio para las partes en los mismos términos, si éste puede subsistir sin las cláusulas abusivas”. Por su parte el Derecho Patrio establece en el
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artículo 83.1º del TRLDCU: “las cláusulas abusivas serán nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas”.
Finalmente, conviene insistir en que la apreciación y caliicación de las cláusulas abusivas es materia que corresponde de oicio a jueces y tribunales. Así lo ha declarado reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo Español y, especialmente, del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, como tendremos ocasión de ver, hasta desembocar en el pronunciamiento tajante del actual artículo 555.1º, párrafo 2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su redacción dada por Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas14. Pero no solo a jueces y tribunales corresponde combatir de oicio las cláusulas abusivas, sino también a cualesquiera autoridades y funcionarios públicos en el ejercicio de sus funciones, entre ellos los Notarios y los Registradores de la Propiedad. Lo dispone expresamente el artículo 84 TRLDCU15. Y lo reitera el artículo 18.1º de la ley 2/2009 de 31 de marzo, sobre consumidores de préstamos y créditos hipotecarios16.
En el ámbito del Derecho...
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