Eficacia y alcance de la cláusula resolutoria en garantía del precio aplazado en la compraventa de bienes inmuebles
| Autor | Victorio Magariños Blanco |
| Cargo | Notario de Sevilla |
| Páginas | 63-144 |
*
En la sociedad actual se destaca entre otras, la tendencia, en cierto modo irrefrenable, a adquirir bienes, que se ofrecen cada vez en mayor número y calidad a un público encandilado, al que se estimula por las empresas productoras con una serie de alicientes entre los que me interesa resaltar la facilidad de pago.
En una sociedad con dicho factor predominante, a la que se le ha denominado sociedad de consumo, es lógico que se fomente y facilite la adquisición de los bienes a personas que carecen de capacidad económica actual, ofreciéndose paralelamente una serie de medidas de financiación entre las cuales destaca el aplazamiento del precio en la compraventa de dichos bienes.
Esta tendencia que con carácter general afecta a los llamados bienes de consumo, no se para aquí, sino que se extiende por inducción a bienes inmuebles, que desde una posición tradicional se han considerado excluidos del consumo, pero que desde una profundización mayor en el concepto, y en la medida que se estimula el cambio continuado de estos bienesPage 63 con la pretensión de mejorar la calidad de vida, podría considerarse también, de alguna manera, comprendidos en el mismo.
Es cierto que el aplazamiento del pago del precio en la compraventa es un pacto usual en cualquier época histórica 1. Pero lógicamente en un momento como el actual con la característica y tendencia antes aludidas la compraventa con precio aplazado se convierte en una figura o pieza básica en cuanto medio de financiación habitual para la adquisición de bienes.
Lo que sucede es que cuando se compra por alguien que no tiene capacidad económica actual suficiente para adquirir al contado, se produce una situación de peligro para el vendedor, que se desprende del bien y no recibe a cambio la contraprestación o por lo menos la totalidad de la misma 2. Por eso los contratantes suelen establecer un pacto que compensa aquél desequilibrio fortaleciendo la posición del vendedor, que de otro modo corre el riesgo de perder la cosa y el precio o parte del mismo.
Y así, ya en el Derecho Romano se introdujo un pacto añadido a la venta, el llamado pacto de la Lex commissoria en virtud del cual si el precio no se paga fundus memptus sit o inemptus fierit, es decir, quedaba sin efecto la venta, el fundo quedará como no comprado, y si venditor inemptum eum esse velit 3, pues se trataba de una garantía para el
Ya en el Derecho romano, en la época postclásica, existen los contratos innominados que se perfeccionan por la realización de una de las prestaciones recíprocas, permitiéndose al incumplidor reclamar la prestación de la contraparte (atio praescntis verbis) o pedir la resolución mediante una acción de repetición de lo entregado (conditio causa data causa non secuta). Pero ya con anterioridad se habia admitido la acción de repetición para evitar el enriquecimiento injusto, acción que no tenía efectos reales
La posibilidad de resolver el contrato en caso de incumplimiento cuando se originan obligaciones recíprocas se abre paso en el Derecho francés por influencia, quizá, del Derecho canónico y se consagra en el Código de Napoleón (art. 1.184), de donde ha pasado al Código Civil español, que con carácter general establece la llamada facultad resolutoria tácita en el artículo 1.124 y establece una serie de normas protectoras de la posición del vendedor en los artículos 1 466, 1.467 y 1.505.
Sin embargo, estas medidas protectoras resultan inoperantes cuando surge un tercero protegido frente al cual el vendedor queda inerme.
Por eso los contratantes suelen pactar un medio más eficaz y seguro que permita al vendedor cobrar el precio en cualquier caso, habiendo conseguido el mayor éxito entre las fórmulas utilizables el llamado pacto comisorio, que se puede considerar como normal en toda compraventa de bienes inmuebles con precio aplazado.Page 64
vendedor y, por tanto, tenía carácter potestativo para éste. Garantía eficaz que provocaba la resolución de pleno derecho, sin necesidad de interpellatio 4.
En nuestro Derecho histórico dicho pacto de Lex commissoria fue recogido y regulado, con el rigor y carácter que le diera el Derecho Romano, por el Código de Eurico, el Fuero Juzgo, el Fuero Real y Las Partidas 5. Los autores afirmaron el efecto resolutorio del mismo sin necesidad de notificación o requerimiento 6. Y la práctica recalcó el rigor del efecto resolutorio de pleno derecho 7.
Sorprendentemente el Código Civil no regula de manera directa y exclusiva el pacto comisorio, y sólo de modo incidental en el artículo 1.504, al disponer que en la venta de bienes inmuebles el comprador podrá pagar, aún después de expirado el término, interin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial, añade: y ello aún cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato. Es decir, con ocasión de establecer un requisito específico para la resolución por incumplimiento del pago del precio en la compra de bienes inmuebles: el requerimiento previo (requisito añadido a los de la resolución genérica establecida en el art. 1.124 CC) se alude al pacto comisorio para extender también al mismo dicha exigencia.Page 65
Requisito, que no hacía sino aplicar el principio general establecido para la mora en el artículo 1.100, a la resolución de la venta de inmuebles por impago del precio.
Se separa nuestro Código Civil de la regulación tradicional en España según la cual vencido el plazo la venta se resolvía ipso jure y sin necesidad de requerimiento alguno, pues dies interpellat pro homine, y por lo tanto el vencimiento del plazo hacía las veces de requerimiento y constituía en mora 8.
Y es que el Código Civil siguió en este punto casi literalmente al Código de Napoleón que aceptando los precedentes del Derecho francés consagró el principio general de resolución de los contratos bilaterales por incumplimiento de uno de los contratantes (art. 1.184), y estableció para la compraventa de inmuebles una norma especial que exigía por un lado el requerimiento previo al comprador para constituirle en mora y por el otro prohibía al juez conceder desde entonces plazo alguno 9.
En el Derecho español la norma del artículo 1.504 introducía un cierto debilitamiento en la eficacia del pacto comisorio respecto al Derecho anterior, pues sin excluir los efectos automáticos de la resolución, los suspende hasta que el vendedor realice el requerimiento.
La doctrina posterior al Código Civil constató de manera sistemáticaPage 66 la ruptura que el artículo 1.504 supuso respecto a nuestro Derecho anterior en el sentido de exigir, para que la resolución tenga lugar, un requerimiento al comprador y prorrogar entre tanto las posibilidades de pago por éste. Y que de este modo se excepcionaba también el principio tradicional dies interpellat pro homine, en armonía con el artículo 1.100 del Código Civil, precepto general, tomado igualmente del Código Civil francés que consagró aquella excepción al principio tradicional en materia de la mora o incumplimiento tardío. Pero que nada más había cambiado, pues no quedaban alterados los efectos de pleno derecho de la resolución 10.
Y los autores señalaron las diferencias que separan los artículos 1.124 y 1.504 del Código Civil, en el sentido de que éste último no exige para su ejercicio los requisitos que la doctrina considera aplicables al 1.124: que se trate de incumplimiento grave y culpable, que los efectos de la resolución del 1.504 tienen carácter real frente a los de la del 1.124 del Código Civil que tienen carácter personal, y que la resolución derivada del pacto comisorio se produce ipso iure y la intervención judicial tiene reducido su ámbito, si lo comparamos con el amplísimo en relación con el 1.124 del Código Civil; de ahí que el artículo 1.504 constituya un instrumento de autotutela eficaz.
Yse observa una cierta unanimidad doctrinal en considerar la cláusula resolutoria como un medio de autotutela privada con el cual se dota al vendedor de un mecanismo eficacísimo para garantizar el pago del precio aplazado, evitando todos los gastos, molestias y sinsabores propios de un pleito 11.Page 67
Sin embargo, el problema se plantea cuando el comprador se opone a la resolución, pues entonces también está claro que el vendedor tiene que acudir a los tribunales, a los que en definitiva corresponde el control de si la resolución está bien hecha, aunque se considere que su intervención sea meramente declarativa y no constitutiva de la resolución ya realizada previamente a través del requerimiento.
Y es aquí justamente en este control judicial en donde surge una de las Page 68 cuestiones medulares acerca de la eficacia de la cláusula resolutoria en uno de los puntos básicos que pretendo aclarar en este trabajo: el de si el impago ha de ser culpable o imputable al comprador o por el contrario basta el hecho objetivo del mismo para que la resolución se produzca.
En la doctrina española que se ha ocupado monográficamente del problema se advierte una tendencia a destacar las diferencias entre los artículos 1.504 y 1.124. y consecuentemente a considerar que el primero es una norma especial que únicamente exige el impago como hecho objetivo, que por sí mismo es determinante de la frustración del interés del acreedor 12.
Sin embargo, la cantidad abrumadora de sentencias reiterando la exi-Page 69 gencia de una voluntad rebelde y deliberada para que la resolución 1.504 prospere, provocó que un sector importante termine aceptando, si bien siempre con ciertas reservas y reticencias, que la resolución del 1 504 sólo cabe si hay incumplimiento culposo o por lo menos un hecho obstativo que impida de manera absoluta el cumplimiento 13.
Hay que reconocer que el Tribunal Supremo a partir de la Sentencia Page 70de 5 de...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba