Las clases de obras contempladas en la ley de ordenación de la edificación
| Autor | Inmaculada Vivas Tesón |
| Cargo del Autor | Profesora titular de Derecho civil. Universidad de Sevilla |
| Páginas | 351-365 |
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Como sabemos, la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (en adelante, LOE), amplía y completa la regulación del complejo proceso de la edificación1, actualizando el rancio y estrecho art. 1591 de nuestro decimonónico Código civil (en lo sucesivo, C.c.), no derogado expresamente por aquélla2, ofreciendo garantías al consumidor y usuario de la edificación frente a los posibles daños que ésta pueda sufrir.
La LOE es aplicable a las obras de nueva construcción y a las que se realicen en edificios ya existentes para cuyos proyectos se solicite la correspondiente licencia de edificación a partir de su entrada en vigor el 6 de mayo de 2000 (Disposición Transitoria Primera3). En caso de no ser aplicable la LOE, lo es el art. 1591 C.c.
El art. 2 de la LOE, dedicado a determinar el ámbito objetivo de aplicación de la Ley, establece:
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“1. Esta Ley es de aplicación al proceso de la edificación, entendiendo por tal la acción y el resultado de construir un edificio de carácter permanente, público o privado, cuyo uso principal esté comprendido en los siguientes grupos:
a. Administrativo, sanitario, religioso, residencial en todas sus formas, docente y cultural.
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Aeronáutico; agropecuario; de la energía; de la hidráulica; minero; de telecomunicaciones (referido a la ingeniería de las telecomunicaciones); del transporte terrestre, marítimo, l uvial y aéreo; forestal; industrial; naval; de la ingeniería de saneamiento e higiene, y accesorio a las obras de ingeniería y su explotación.
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Todas las demás edificaciones cuyos usos no estén expresamente relacionados en los grupos anteriores.
2. Tendrán la consideración de edificación a los efectos de lo dispuesto en esta Ley, y requerirán un proyecto según lo establecido en el artículo 4, las siguientes obras:
a. Obras de edii cación de nueva construcción, excepto aquellas construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta. -
Obras de ampliación, modii cación, reforma o rehabilitación que alteren la coni guración arquitectónica de los edii cios, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edii cio.
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Obras que tengan el carácter de intervención total en edii caciones catalogadas o que dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o histórico-artístico, regulada a través de norma legal o documento urbanístico y aquellas otras de carácter parcial que afecten a los elementos o partes objeto de protección.
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Se consideran comprendidas en la edificación sus instalaciones fijas y el equipamiento propio, así como los elementos de urbanización que permanezcan adscritos al edificio”.
Como puede apreciarse, el ámbito de aplicación de la LOE se extiende al proceso de construir edificios de carácter permanente, públicos o privados, destinados a una serie de usos especificados en su art. 2.1, fruto del acuerdo alcanzado durante la elaboración de la Ley entre los profesionales de las ramas de arquitectura e ingeniería4,
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comprendiendo tanto obras de nueva construcción, como las realizadas en edificios ya existentes.
Las instalaciones fijas (quedan, pues, excluidas, las que no lo sean) que dan servicio a un edificio y están incluidas en él, así como el equipamiento propio, como pueden ser, por ejemplo, las instalaciones de suministro de agua, gas y electricidad, climatización, las de teléfono o televisión, etc., no se pueden considerar independientes del mismo.
El art. 2.3. in fine incluye, asimismo, dentro de la edificación, aquellos elementos de urbanización que están adscritos al edificio, como los accesos, los elementos de iluminación, el mobiliario exterior, etc.5Así las cosas, los anexos del edificio, como son los aparcamientos subterráneos, trasteros o, incluso, elementos no adheridos físicamente al edificio en sentido estricto pero adscritos a él, como pueden ser piscinas, pistas de tenis o cualquier elemento de urbanización, quedan comprendidos en el concepto de edificación de la LOE (salvo que estén incuidos en la excepción de su art. 2.2.a) in fine)6y, por tanto, en su ámbito de aplicación, sujetándose al régimen que en ella se establece7.
La Ley contempla toda la actividad edificatoria (“la acción y el resultado de construir”, reza su art 2.1) esto es, todo el proceso de construcción, ampliación, modificación, reparación, reforma y rehabilitación, así como su uso y mantenimiento, salvo lo concerniente a la demolición y decoración de edificios8. De este modo, el proceso de edificación regulado por la LOE comprende tanto las acciones previas de promoción, como las desarrolladas durante las fases de proyección y construcción, así como el resultado del proceso constructivo junto con las garantías de su permanencia continuada a lo largo de un tiempo indeterminado, función de la evolución física del propio edificio9.
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La cuestión de la aplicabilidad de la LOE reviste una trascendencia crucial, puesto que la Ley establece un régimen de obligaciones y responsabilidades de los agentes intervinientes en el proceso constructivo así como de garantías a los usuarios de edificaciones, del cual, en ocasiones, se pretende huir10, por ello que en este concreto punto se presenten no pocas dificultades prácticas.
El legislador ha optado por incluir, a lo largo del articulado de la LOE, varios conceptos jurídicos indeterminados (vgr. “permanencia”, “escasa entidad constructiva”, “sencillez técnica”, “configuración arquitectónica”, “variación esencial”, etc.), que si bien encierran inseguridad jurídica al quedar su concreción en manos exclusivas del intérprete, permiten amoldarse a cada supuesto, dando cabida a la vasta casuística que ofrece la práctica.
A la exégesis del art. 2 de la LOE (cuya redacción tiene un indudable tinte administrativista, a la vista de su autoría) y a la delimitación del ámbito de aplicación de la Ley, dedicamos las próximas páginas.
La Ley se aplica, según su art. 2.1, al proceso de la edificación, entendiendo por tal “la acción y el resultado de construir un edificio de carácter permanente, público o privado, cuyo uso principal esté comprendido en los siguientes grupos:..”., haciendo el legislador, a continuación, en sus apartados a) y b), una detallada enumeración que, en realidad, es completamente innecesaria, puesto que, tras ella, el apartado finaliza en su letra c) con una cláusula cajón de sastre al incluir “todas las demás edificaciones cuyos usos no estén expresamente relacionados en los grupos anteriores”11 (vgr. una instalación deportiva, un centro comercial o de ocio). Por consiguiente, en la Ley quedan comprendidos todos los usos a los cuales pueden dedicarse los edificios.
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Como observación inicial podemos señalar que, tal vez hubiera sido mejor, desde el punto de vista de la técnica legislativa, haber delimitado el concepto de edificación en términos negativos o excluyentes, utilizados, en parte, por el propio precepto en su apartado 2.2. a) (“excepto aquellas construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta”), en caso de que algún uso edificatorio debiera quedar fuera del ámbito de la Ley. Sin embargo, no ha sido ésta la opción escogida por el legislador. Otra fórmula podía haber sido una cláusula genérica en la que estableciera que la LOE es aplicable al proceso de construcción de un edificio, cualquiera que sea su uso, que es lo que, en realidad, viene a decir, pero valiéndose de apartados enunciativos.
De conformidad con lo dispuesto en el art. 2.1 LOE, para delimitar el ámbito objetivo de aplicación de la Ley hemos de partir de la noción de “edificación”, la cual no es proporcionada, explícitamente, por el legislador12, provocando, con ello, no
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pocas dudas a la hora de determinar si aplicar o no el régimen de obligaciones y responsabilidades contenido en aquélla13.
Hemos de partir de la idea de que, a pesar de que las normas urbanísticas utilizan como equivalentes los términos “edificación” y “construcción”, no obstante el segundo concepto es más amplio que el primero y, por tanto, toda edificación supone una construcción, pero no a la inversa14.
Por otra parte, prima facie, la LOE parece usar indistintamente los términos “edificación” y “edificio”, pero una lectura más detenida de algunos preceptos del texto legal nos conduce a concluir que por “edificación” entiende el legislador que es la acción y efecto o resultado del proceso edificatorio, comprendiendo éste el edificio, las instalaciones fijas y el equipamiento y urbanización propias adscritas al mismo (art.
2.3), en tanto que el “edificio” es, pues, sólo una parte o elemento de la edificación (arts. 1.1, 2.2.b) y 2.3 in fine)15.
Claro lo anterior, la pregunta es inevitable: a los efectos de la aplicación de la LOE, ¿qué se entiende por “edificio”?
El concepto de edificio puede ser interpretado en sentido restrictivo o extensivo.
Edificio stricto sensu sería una concreta especie perteneciente al género de las construcciones inmobiliarias, la cual se caracterizaría por poseer como objetivo la habitación humana u otros fines similares, siempre relacionados con la posibilidad de ser ocupados por personas para poder desarrollar cualesquiera actividades al resguardo de las inclemencias climáticas16. De acuerdo con ello, todo edificio sería una construcción inmobiliaria; en cambio, existirían construcciones inmobiliarias que no tendrían la consideración...
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