ORDEN FORAL 87/2013, de 3 de julio, del Consejero de Fomento, por la que se establecen las cláusulas de inserción obligatoria en los contratos de compraventa, adquisición, adjudicación o arrendamiento, con o sin opción de compra, de vivienda protegida.
| Sección | I - Comunidad Foral de Navarra |
| Rango de Ley | Orden foral |
El artículo 41.2 de la Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del Derecho a la Vivienda en Navarra, indica que reglamentariamente se establecerán las cláusulas de inserción obligatoria en los contratos de compraventa y de arrendamiento de viviendas protegidas.
Por su parte, la disposición final segunda del Decreto Foral 25/2011, de 28 de marzo, por el que se regula el Censo de solicitantes de vivienda protegida, habilita al Consejero competente en materia de vivienda para que, mediante Orden Foral, establezca dichas cláusulas de inserción obligatoria.
Este Decreto Foral avanza en su exposición de motivos uno de los beneficios que tiene el establecimiento de estas cláusulas: facilitar a la Administración el control que se realiza con el visado de los contratos, lo que redunda en una agilización del procedimiento. Sin embargo, no es este el único beneficio destacable. Se estima que con la fijación de las cláusulas de inserción obligatoria el ciudadano se va a ver protegido en sus derechos como comprador o inquilino de una vivienda protegida, ya que la Administración garantizará que todos los contratos contengan las cláusulas de protección que aquí se establecen, incidiendo de esta manera en la protección del consumidor como parte más débil de la relación jurídica.
Por otro lado, los promotores de las viviendas protegidas y los profesionales que se dediquen a su venta o arrendamiento van a conocer previamente las cláusulas exigibles desde el punto de vista administrativo, lo que les proporcionará la necesaria certeza y seguridad jurídica en la tramitación de los visados de los correspondientes contratos.
No obstante lo anterior, es preciso señalar que el establecimiento de las cláusulas de inserción obligatoria lo es sin perjuicio de que las partes contratantes puedan pactar otras que consideren oportunas respecto de aspectos no previstos en ellas, pero, en ningún caso, podrán contravenirlas.
Sin embargo, la no inclusión en un contrato de alguna de las cláusulas aquí previstas será motivo de inadmisión de la tramitación del visado del correspondiente contrato.
En uso de las facultades que tengo conferidas por el artículo 41.1.g) de la Ley Foral 14/2004, de 3 de diciembre, del Gobierno de Navarra y de su Presidente.
ORDENO:
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Establecer las cláusulas de inserción obligatoria en los contratos de compraventa, adquisición, adjudicación o arrendamiento, con o sin opción de compra, de vivienda protegida, contenidas en los anejos de esta Orden Foral.
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Trasladar la presente Orden Foral al Servicio de Vivienda, al Servicio Jurídico, a Navarra de Suelo y Vivienda (NASUVINSA) y a la Asociación de Constructores y Promotores.
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Publicar la presente Orden Foral en el Boletín Oficial de Navarra, a los efectos oportunos, y en el sitio Web informativo en materia de vivienda.
Pamplona, 3 de julio de 2013.–El Consejero de Fomento, Luis Zarraluqui Ortigosa.
ANEJO I
Cláusulas de inserción obligatoria en los contratos de compraventa, adquisición y adjudicación de vivienda protegida en primera transmisión
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Esta vivienda y sus anejos están sujetas a las determinaciones del Régimen de las viviendas protegidas que recoge la Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del Derecho a la Vivienda en Navarra, y la normativa que la desarrolla. Por consiguiente, las condiciones de utilización serán las señaladas en la Calificación Definitiva, y los precios de venta y renta no podrán exceder los límites establecidos en la normativa de aplicación vigente.
Las viviendas protegidas quedan sujetas a prohibición de disponer a título gratuito durante el plazo de cinco años a partir de la calificación definitiva. Dicha prohibición afecta a las transmisiones de la propiedad y derechos reales de uso y disfrute sobre la vivienda protegida (art. 44 de la Ley Foral 10/2010).
Esta vivienda está sujeta en sus transmisiones al derecho de tanteo y retracto del Gobierno de Navarra (art. 49 de la Ley Foral 10/2010), estando obligado su propietario a devolver las ayudas que, en su caso, hubiera percibido en el caso de que dicha transmisión se produzca en los 5 primeros años contados desde su calificación definitiva.
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La parte vendedora ha puesto a disposición de la compradora la información necesaria contenida en el artículo 39 de la Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del Derecho a la Vivienda en Navarra.
Del mismo modo, la parte vendedora ha entregado a la compradora el certificado de eficiencia energética de la vivienda, en los términos establecidos en el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios.
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La parte vendedora se obliga a entregar las llaves de la vivienda en el plazo máximo de tres meses contados desde la fecha del contrato o de la concesión de la calificación definitiva, salvo que dicho plazo sea prorrogado por el Servicio competente en materia de vivienda del Gobierno de Navarra.
La vivienda deberá ser ocupada por la compradora en el plazo máximo de seis meses a partir de la calificación definitiva y destinada a residencia habitual y permanente (art. 8 de la Ley Foral 10/2010).
No dedicar la vivienda a domicilio habitual y permanente, manteniéndola desocupada sin la debida autorización administrativa, o dedicarla a segunda residencia o a otros usos no autorizados, podrá implicar además de las sanciones pecuniarias que puedan corresponder a la infracción así prevista en la Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del Derecho a la Vivienda en Navarra, la expropiación de la vivienda por incumplimiento de la función social de la propiedad.
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El contrato deberá expresar el precio total de venta de la vivienda protegida y conceptos que éste incluye, indicando si el mismo comprende las tasas, los impuestos y los demás gastos por cuenta del adquirente, así como las superficies útiles de la vivienda y sus anejos. En caso de variación de la superficie en perjuicio del comprador, éste tendrá derecho a una rebaja proporcional del precio o a una indemnización equivalente, sin perjuicio de su facultad de resolver el contrato, cuando sea procedente en los términos establecidos en la legislación civil.
Del mismo modo, se deberá establecer la forma de pago, expresando la referencia a la exigencia o no de entrada inicial, los pagos aplazados indicando si hay pagos extraordinarios, así como la cantidad correspondiente al préstamo hipotecario y deducción de las subvenciones que pudieran corresponder.
Asimismo, el contrato deberá contener un plano de emplazamiento, un plano acotado a escala de la vivienda expresando su orientación y memoria en la que se haga referencia a los siguientes extremos: características de los anejos y elementos vinculados a la...
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