Civil

AutorBartolomé Menchén
CargoRegistrador de la Propiedad
Páginas933-947

Page 933

II -Propiedad
Sentencia de 8 de abril de 1965 -Comunidad de bienes. Acción reivindicatoría ejercitada por un comunero en beneficio de todos. Efectos. Aplicación con sentido restrictivo

Son afirmaciones de interés contenidas en esta sentencia: Que el contenido del condominio se traduce en determinados derechos de les comuneros en relación a la cosa común, los que están presididos por la idea esencial de que las facultades atribuidas a cada participe están necesariamente subordinadas al derecho de todos los demás, por lo que el ejercicio de acciones sobre la totalidad de la cosa sobrepasa en realidad el derecho del copropietario, ya que las relaciones jurídicas entre los condueños no son solidarios ni indivisibles. Por ello, así como para la alteración de la cosa se precisa el acuerdo unánimg de todos y para su administración y disfrute rige lo decidido por la mayoría de los partícipes-artículos 397 y 398 del Código civil-, para reclamar los derechos que afecten a la esencia del condominio o para defenderlos de quienes se los disputen, deben jurídicamente regir las mismas normas, ya que el condueño no tiene ipso jure la representación de los demás para actuar en juicio Pero dada la naturaleza y caracteres de la comunidad de bienes, la jurisprudencia admitió desde siempre qua cualquiera de los partícipes puede comparecer en juicio en asuntos que afectan a los derechos de la comunidad, tanto para ejercitarlos como para defenderlos, por lo que un condueño puede entablar la acción reivindicatoría en beneficio de todos, pero ha de actuar en provecho de la comunidad y no exclusivamente para sí, y para compaginar Ja doctrina de la cosa juzgada con la no intervención de todos los condóminos, se limita la eficacia de la sentencia dictada respecto a los que no fueron parte en el pleito, al caso de que dicha sentencia les sea favorable, sin que les perjudique la contraria, pues, como declara la sentencia de 17 de junio de 1927. para que el fallo obtenido por un condómino afecte a los demás se precisa que haya resultado en interés de todos ellos.

Que esta doctrina legal, tan conocida que hace ociosa su cita detallada, es excepcional porque faculta a un solo condueño para actuar, .sin acuerdo o auto-Page 934rización de los demás, en beneficio de la comunidad, y como tal ha de ser aplicada en sentido restrictivo, hasta el punto que si alguno de los participes se opone a tal actuación, bien desautorizando al accionante de un modo explícito o afirmando lo contrario de lo sostenido por aquél, no puede considerársele legitimado para actúa- porque tal oposición revela que hay sobre la materia discutida criterios dispares, y hasta que estas diferencias no desaparezcan no puede conocerse con certeza cuál es el criterio más beneficioso para la comunidad, única norma que permite actuar o defenderse sin tener la representación de los demás condueños.

Sentencia de 4 de mayo de 1965 -Requisitos de la acción reivindicatoría. Titulo. Tradición. Presunción del artículo 1.462 del C.c. Momento de perfección del contrato de compraventa

La demanda, en síntesis, exponía: Que la casa, de renta limitada, fue adjudicada provisionalmente en los últimos meses de 1958 y principios de 1959 a diferentes personas, que detallaba: que la Inmobiliaria que la construyó confeccionó unos Estatutos (que acompañaba) para el gobierno y administración de la Comunidad de propietarios, consignándose en su artículo 2.° a cada vivienda un valor proporcional con relación al total del inmueble, que en las del tipo ds las relacionadas con el pleito era de un diez por ciento por cada una de las viviendas; que en la finca objeto de la litis, por el desnivel del terreno entre sus partes anterior y postenor, fue preciso, en sustitución del total relleno del desnivel la construcción de un semisótano, por donde transcurren las conducciones de aguas residuales, y que únicamente con los fines de registro de las tuberías que pasan por el mismo tenía en su parte frontal dos pequeñas puertas que interiormente no se comunicaban, por cuanto entre las mismas se encuentra el muro central de carga; como su construcción no ha tenido otra finalidad que la indicada, el semisótano no guarda altura por la que normalmente se pueda transitar; Que en la primavera de 1959 comenzó la Inmobiliaria a abrir huecos en el muro central de carga y en la fachada posterior, con lo que se ha modificado la estructura para lo cual está calculado el bloque; que como la altura era insuficiente para el desenvolvimiento de cualquier actividad o circulación interior, decidieron excavar en el suelo del citado local, hasta conseguir una altura suficiente, aunque ello supusiera descarnar los muros enterrados como cimientos. Que la Junta de Copropietarios actora se puso al habla con el entonces Gerente de la Inmobiliaria demandada para que se paralizaran las obras y la respuesta de éste fue que las obras no se paralizarían, sino que se seguirían con la intención de instalar allí un almacén de carbón. Que el Presidente de la Comunidad demandante se puso al habla con el futuro comprador del almacén de carbón, y después de una sólida argumentación decidió este último abandonar su proyecto. Que, pese a todo lo anterior, la demandada siguió sus obras; que el día 16 de diciembre de 1959, por medio de una carta impresa se requirió a los copropietarios para dar forma escrita al contrato de compraventa, y al preguntarse por la suerte del citado local se contestó de la misma forma que en anteriores veces; y cuando se rogó al Gerente que en el contrato figurase esta decisión de la Inmobiliaria y que ze hiciese constar el desacuerdo de los propietarios, esta proposición igualmente fue rechazada, con lo que no se efectuó la citada firma. Que el día 28 de mayo de 1960 la demandada dirigió una carta al actor en la que le manifestabaPage 935 que el contrato de compraventa de la vivienda estaba preparado para su firma, fijándose el porcentaje de propiedad de los elementos comunes de la finca, e igualmente que en el momento de la firma se le entregaría una copia de los Estatutos de la Comunidad del Barrio; que en esta carta se anunciaba el intento por parte de la demandada de modificar los gastos comunes, por lo que al lesionarse derechos de los propietarios éstos se negaron a firmar el presente contrato. Que en la actualidad la demandada ha trasladado a dicho sótano herramientas, tablas, útiles, etc., y considera el sótano como almacén para su uso Suplicó se dictara sentencia por la que se condene a la entidad demandada a reconocer que el local semisótano. por donde transcurren las conducciones de aguas residuales, y con los fines de registro de las tuberías que pasan por el mismo, existente en la fachada posterior con la rampa de acceso y sus construcciones accesorias es un elemento común propiedad de la Comuridad de Propietarios de dicho inmueble, a la que deberá hacer entrega de su legítima posesión, con reserva a la Comunidad demandante de las acciones que puedan en su día correspondería con motivo de las obras que, con modificación de la estructura y afectando a muros, elementos de carga y demás conceptos fundamentales de la edificación, ha realizado la entidad demandada sin autorización de la Junta de Copropietarios, imponiéndola expresamente las costas del presente procedimiento por su temeridad y mala fe. La Inmobiliaria demandada contestó, en resumen, que no había habido aún acuerdo entre las partes litigantes sobre la compraventa de ningún piso en concreto, por lo cual los señores que se relacionan en la demanda no son «copropietarios titulares de cada una de las viviendas», como asegura la demanda, sino meros adjudicatarios provisionales de ellas. Que negaba que los Estatutos se hallaren vigentes y que hayan sido aceptados por los copropietarios compradores, ni los adjudicatarios de las viviendas de la casa, a que la demanda se refiere, aceptaron tales Estatutos ya que no han firmado el contrato de compraventa, a cuya suscripción se les requirió, ni se les han entregado los Estatutos. Respecto al semisótano, que la realidad era que la demandada decidió aprovechar el desnivel del terreno de la parcela 29, entre sus partes anterior y posterior, para construir un semisótano comercial; que naturalmente, el semisótano comercia no estaba proyectado al comenzar la edificación de la parcela: que para llevar a efecto la construcción del almacén presentó lai demandada el pertinente proyecto en el Instituto Nacional de la Vivienda y mediante escrito fecha 19 de enero de 1960 solicitó de aquel Organismo la rectificación del proyecto de Estatutos, a fin de modificar la descripción de las parcelas y los porcentajes asignados a los diferentes elementos comunes de que constan, alterando la redacción del artículo 2.°...

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