Circunstancias personales de los otorgantes

AutorManuel Faus
Cargo del AutorNotario


La constancia de las circunstancias personales de los otorgantes de un contrato de compraventa son fundamentales; procede consignar los datos identificativos, estado civil, régimen matrimonial, NIF, etc. tanto de la parte vendedora como compradora; en especial deben consignarse en la compraventa documentada en escritura pública y ello por los importantes efectos en orden a la validez de la venta y al carácter de la adquisición del comprador, en su caso.

Es evidente que estas exigencias deben extenderese a todo documento público notarial.

Contenido
  • 1 Estado civil
    • 1.1 Normas generales
    • 1.2 Casos concretos
  • 2 Identificación del otorgante
  • 3 NIF: Una cosa es la identificación y otra la necesidad de expresión del NIF
    • 3.1 NIF de personas físicas de nacionalidad española y residentes
    • 3.2 NIF de menores de 14 años
    • 3.3 NIF de los extranjeros residentes en España
    • 3.4 NIF de extranjero no residente en España
    • 3.5 NIF de las personas jurídicas extranjeras
    • 3.6 NIF del consorte no compareciente
    • 3.7 NIF del representante o apoderado
  • 4 Régimen matrimonial
  • 5 Separado
  • 6 Comprador definitivo no determinado inicialmente
  • 7 Ver también
  • 8 Recursos adicionales
    • 8.1 En formularios
    • 8.2 En doctrina
  • 9 Legislación básica
  • 10 Legislación citada
  • 11 Jurisprudencia y Doctrina administrativa citadas
Estado civil Normas generales

En el supuesto de una escritura pública, las circunstancias personales de los otorgantes resulta de sus manifestaciones (sin perjuicio de la labor del Notario al respecto).

La nueva redacción del art. 156 del Reglamento Notarial (RN) modificado por Real Decreto 45/2007, de 19 de enero, en este punto, indica que se hará constar en la escritura:

4.º El nombre, apellidos, edad, estado civil y domicilio de los otorgantes, salvo si se tratare de funcionarios públicos que intervengan en el ejercicio de sus cargos, en cuyo caso bastará con la indicación de éste y el nombre y apellidos. Se expresará la vecindad civil de las partes cuando lo pidan los otorgantes o cuando afecte a la validez o eficacia del acto o contrato que se formaliza, así como en el supuesto del art. 161.

Por su parte el art. 159 del RN dice que las circunstancias relativas al estado de cada compareciente se expresarán diciendo si es soltero, casado, separado judicialmente, viudo o divorciado. También podrá hacerse constar a instancia de los interesados su situación de unión o separación de hecho. Estas son manifestaciones no amparadas por la fe pública notarial. Ver las consideraciones sobre esta materia en la Resolución de la DGRN de 30 de noviembre de 2013 [j 1]

Respecto a los menores de edad, recordemos el actual art. 158, RN (modificado por RD 45/2007):

La edad de los menores se expresará por indicación de la fecha de nacimiento.Tratándose de mayores de edad, bastará consignar esta expresión, salvo cuando la indicación del número de años de edad cumplidos fuere indispensable para el acto o contrato de que se trate, lo exija alguna disposición legal o reglamentaria, o el Notario lo juzgue conveniente.Los datos relativos a la edad se harán constar por lo que figure en el documento de identificación del compareciente, del que resulte la representación, o tratándose de menores de edad por lo que resulte de las declaraciones de los comparecientes, acreditándose esta circunstancia, si hubiere duda sobre ello, con su documento de identificación, con certificación del Registro civil o con el Libro de Familia.

La Resolución de la DGRN de 10 de enero de 2014 [j 2] advierte que hay que diferenciar dos casos: a) si se trata sólo de completar la identificación de la persona que adquiere el bien de que se trate ? en este caso el estado civil se expresará por lo que resulte de las manifestaciones del otorgante y el Registrador no puede exigir certificación del Registro Civil, y b) el caso en que resultare afectada la titularidad previamente inscrita o la legitimación del otorgante», en cuyo caso, «es necesario probar documentalmente» dicho estado civil, lo que es perfectamente lógico pues es en el momento de la realización del acto dispositivo cuando pueden quedar afectados derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal o de terceros.

Casos concretos

En alguna ocasión se ha hecho constar en el documento público o privado que uno de los otorgantes del contrato estaba casado y en realidad estaba en situación de pareja estable o un divorciado ha preferido manifestar que era soltero y después se debe acudir a rectificaciones; ello genera problemas.

Han llegado algunos supuestos a la DGRN:

a).- Venta de quien dice ser soltero y en el Registro de la Propiedad consta casado:

a1.- Si la finca es privativa y se trata de una vivienda:

El tema se planteó de la forma siguiente: una persona, sujeta al Código Civil (CC), en la escritura de venta de una vivienda dice ser soltera, pero en el Registro de la Propiedad consta como casada; naturalmente al decir ser soltera nada manifiesta de si la vivienda es o no la vivienda familiar (hay comunidades como en Cataluña en las que la normativa de parejas de hecho exige una manifestación de no ser la vivienda que se enajena el domicilio de la pareja).

El Registrador, puesto que en el Registro el vendedor consta como casado, exige que acredite que es soltero o se subsane la escritura.

La DGRN en Resolución de 6 de marzo de 2004, [j 3] basándose en la necesaria protección del adquirente (a quien si el vendedor le dice ser soltero, como si dijera viudo, divorciado, etc. difícilmente puede recabarle manifestación alguna a los efectos del art. 1320, CC) concluye que esa declaración, sea falsa o errónea, ha de producir los mismos efectos que la del casado que vende la vivienda familiar diciendo que no es el domicilio habitual de su familia, aunque no sea cierto; por lo tanto puede inscribirse la venta. Insiste la D.G. en que el estado civil no está amparado por la publicidad registral (y advierte que a un casado se le puede anular el matrimonio y quedar soltero, o un casado decir que está viudo....; en ningún caso el Registrador puede exigir la prueba del estado civil; todo ello es distinto (esto no lo dice la D.G.) del deseo de muchos divorciados de constar en las escrituras que otorgan como si fueren solteros).

a.2.-Si la finca está inscrita como presuntivamente ganancial, sea o no una vivienda: se exigirá el consentimiento del que figura como cónyuge o prueba fehaciente del hecho; como indica la Resolución de la DGN de 24 de enero de 2018 [j 4] la fe de vida y de estado no cumple con las exigencias de la doctrina jurisprudencial que permiten la rectificación del error sin necesidad del consentimiento del titular como excepción a la regla general del artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria.

b).- Cónyuges que dicen ser otro su régimen de bienes:

La Resolución de la DGRN de 4 de abril de 2006, [j 5] en un supuesto en que la finca consta inscrita a nombre de unos cónyuges casados en régimen de gananciales, no admite que ahora (se pretende inscribir una extinción de comunidad) se diga que cuando adquirieron eran solteros sin una acreditación fehaciente de lo manifestado que desvirtúe el contenido de la escritura pública de compraventa que motivó la inscripción vigente.

Identificación del otorgante

Como reitera la Resolución de 10 de febrero de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, [j 6] la identificación de los comparecientes en los instrumentos públicos se encomienda al notario, que habrá de realizarla por los medios establecidos en las leyes y reglamentos (artículo 23 de la Ley del Notariado). El registrador, por su parte, debe comprobar que la identidad del otorgante así determinada coincida con la del titular registral por lo que resulte de los asientos del Registro, dados los efectos de la inscripción, especialmente respecto de la legitimación y fe pública registral (cfr. artículos 9.4.ª y 18 de la Ley Hipotecaria, y 51.9.ª del Reglamento Hipotecario).

Es de interés:

1.- Medios de identificación:

Entre los medios normales de identificación de un otorgante está su D.N.I.

En el caso de español-residente en España no se plantea problema, pues no cambia el número del DNI, aunque a veces hay errores y se justifican con certificado de la Policía o acta de notoriedad. Otra cosa será si el DNI está falsificado: sobre la posible responsabilidad del Notario puede verse la doctrina de la Sentencia nº 317/2013 de AP Madrid, Sección 20ª, 20 de Junio de 2013. [j 7]

2.- Discrepancias:

2.a.- Según la Resolución de la DGRN de 17 de agosto de 2011, [j 8] la discrepancia entre los datos de identificación que constan en el instrumento (DNI) y los que figuran en el asiento registral obstaculiza la inscripción siendo subsanable acreditando por cualquier medio de prueba que se trata de la misma persona.

El problema se plantea en el caso de una persona no residente que en una escritura se le identifica, por ejemplo, por su número de pasaporte y más tarde, cuando vende o enajena presenta un Documento de identidad extranjero, o un Pasaporte con otro número o es residente y presenta Tarjeta de Residencia; naturalmente no hay coincidencia entre los números de los documentos.

Puede haber un error o leve discrepancia entre los datos que constan en el Registro y los que resultan del título y juicio notarial; en tal caso, como dice la citada Resolución de 10 de febrero de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública [j 9] el correcto ejercicio de la función calificadora del registrador no implica, en vía de principio, que deba rechazarse la inscripción del documento presentado ante toda inexactitud u omisión del mismo cuando, de su simple lectura o de su contexto, no quepa albergar razonablemente duda acerca de cuál sea el dato erróneo u omitido y cuál el dato correcto.

2.b.- Supuesto distinto es cuando hay discrepancias entre los nombres y/o apellidos del otorgante y documentos aportados al Registro; sería un ejemplo, en el ámbito mercantil, la elevación a público del...

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