La cessió de solar per obra futura

AutorMiquel Tarragona Coromina
CargoNotari de Barcelona
Páginas129-140
  1. INTRODUCCIÓ. IDEA PRELIMINAR DEL CONTRACTE

    Es tracta d'un negoci d'execució dilatada en el temps, que té com a finalitat que es realitzi una edificació i siguin propietaris dels diferents pisos i locáis, o cases adossades resultants, d'uns el que era propietari del solar o terreny, i deis altres, el constructor o promotor. És una figura que hauria de tenir més aplicació pràctica de la que té actualment, perqué té un evident interés económic per a les dues parts: el promotor o constructor, ha de fer una inversió económica molt inferior a la necessária si ha de comprar el solar, donat que no requereix la inversió en el terreny; aixó és especialment interessant en la situació actual, en qué s'ha incrementat la repercussió del valor del solar en 1'edificació. I també és una fórmula útil peí propietari del solar, de manera que les famílies conserven una o diverses vivendes assentades sobre la que va ser la finca familiar, amb una afecció sentimental, i aconsegueixen que no es perdi el valor i la qualitat de la inversió immobiliària.

    Ja veiem aquí que les dues parts no son d'igual condició: una és professional de l'activitat constructora o promotora immobiliària, i l'altra, generalment un particular, un ciutadá «civil» que realitza aquest negoci esporádicament, un sol cop a la seva vida.

    Aquest és un negoci que, dissortadament, no és infreqüent que acabi insatisfactóriament per una de les parts, generalment el cedent, ja sigui per mala fe o imprudencia empresarial del promotor, o simplement per causes no imputables, com pugui ser una davallada del mercat immobiliari. Per aixó la seva complexitat requereix i aconsella l'estudi i assessorament previ al contracte. Pero també será convenient que la legislado estableixi una regulació precisa i segura, que no només eviti els conflictes, sino que faciliti la seva solució i la satisfacció de la finalitat negocial.

    La construcció en comunitat, en qué diverses persones adquireixen un solar per a 1'edificació en comunitat i adjudicació a cada una d'una vivenda, sota la direcció i coordinado d'un tercer, té similituds amb la figura que hem d'estudiar, tant en els requisits, com en les conseqüéncies, peí que podrien ser objecte de regulació conjunta; també gaudeix d'un important interés social i económic, pero en veritat tampoc s'utilitza gaire a la práctica perqué manca d'una adequada regulació.

  2. EL PROJECTE DE LLEI

    El text del projecte de llei de cessió de finca o edificabilitat a canvi de construcció futura(1) conté una aclaridora exposició de motius; per contra, el text articulat, de només sis articles, no aporta absolutament cap solució a la complexa problemática que planteja la figura. Es limita a formular unes declaracions generáis de requisits i modalitats que ni de lluny esgoten les possibilitats.

    Tanmateix, no conté cap referencia a la llibertat de pacte o de configuració del negoci, i finalment regula de forma molt deficient les conseqüéncies de 1'incompliment, i la condició resolutoria, potser de pitjor manera a com resulta en la situació actual regida per les normes generals.

    Ja el títol de la llei (cessió de finca o edificabilitat a canvi de construcció futura) és poc precís. Quina necessitat hi ha de remarcar que la contraprestació será futura? La construcció sempre és futura, per definició, en el sentit que no pot ser immediata o passada, pero l'expressió té una connotació contrària a la rapidesa i seguretat (el futur sempre és incert), que no ajuda a l'acceptació de la figura. Per altra banda, sembla més ajustat que es digués que és a canvi de pisos o locals, que és el que pretenen les parts. Es podría també parlar de que és a canvi d'obra, pero aquesta obra, es concreta generalment en pisos o locals. I aixó és el més entenedor.

    D'altra banda, el suposar que la contraprestació és una construcció (futura) només inclou un dels supósits, el de cessió d'edificabilitat, perqué si es tracta de la cessió de finca, la contraprestació no es limita a una construcció, sino que ha de suposar també la corresponent quota de solar inseparable, en definitiva, els pisos o localis. Per aixó concloc que seria més ciar, simple i rigorós, que el títol de la llei fos: cessió de sol a canvi de pisos o locals. Pero el nom no és important, sino els drets que s'atribueixen a cada part i els seus mecanismes de protecció i execució.

    I en aquest sentit, en general al projecte li manquen solucions reals als problemes que deriven de la mateixa institució.

  3. MODALITATS DE CESSIÓ

    El projecte de Llei només contempla dues possibilitats o modalitats:

    1. Transmissió total de la finca o de 1'edificabilitat a canvi de la construcció futura, establint a l'article 4 que «l'adquisició deis pisos, locals o altres edificacions té lloc mitjançant la seva adjudicació o lliurament». Pero aquesta conseqüéncia no és exclusiva d'aquesta modalitat.

      La cessió de la total finca té l'avantatge que el cedent no assumeix directament cap risc en la construcció, pero té dos inconvenients:

      1. Té menys garandes de rebre la contraprestació (vivenda o local a canvi). Aixó hauria de teñir fácil solució amb les garandes que tractarem. Es podrá garantir amb condició resolutoria expressa o amb avals personals d'altres societats del grup constructor o mes lògicament i freqüentment amb avals bancaris o de caixes que tenen un cost económic important, exigeixen contragaranties per part del constructor (pignoració de valors, hipoteca d'altres béns) pero son avui la màxima i més senzilla garantía per al cedent, especialment si es constitueixen com avals «a primer requeriment». És la constatació de que el mecanisme civil de garanties ha sigut incapaç de trobar una solució satisfactoria, malgrat haverhi suficiencia patrimonial.

      2. Fiscalment no és la solució més aconsellable donat que suposa més transmissions de béns, i en general cada transmissió està d'una forma o altra gravada, i pel que fa a la part de solar suposa pel cedent un trencament de l'antiguitat o permanencia del bé en el seu patrimoni, i l'antiguitat fiscalment també és un grau.

    2. Transmissió d'una quota de la finca o de l'edificabilitat en la proporció que el cedent i el cessionari determinin, tot constituint una situació de comunitat.

      L'article 5 assenyala que en aquest supósit «s'han d'especificar els diferents pisos, locáis o edificacions projectats, que han de ser objecte d'adjudicació exclusiva a cada un deis propietaris».

      Es pot criticar que el text no estableix ni regula el tipus de comunitat que es dona entre les dues parts, ni les conseqüències que se'n poden derivar; seria ja hora de regular la comunitat de construcció.

      La necessitat d'especificar les diferents entitats projectades que han de correspondre al cedent, ni és essencial, com veurem, ni encara menys és exclusiva d'aquesta modalitat, ja que la contraprestació, determinada o determinable és requisit essencial en totes les modalitats.

      La proporció o quota que ha de ser objecte de cessió no és la que determinin les parts, sino que 1'important és que ha de ser igual a la suma de les quotes que en la propietat horitzontal han de correspondre a les entitats que s'han d'adjudicar al cedent.

      En canvi, no contempla el projecte la situació més normal, que si ja hi ha llicència d'obres, i es constitueix el régim immobiliari de propietat horitzontal (requisit que estableix 1'article 1), es pacti que cada propietat individualitzada, pertanyi ja des d'un principi al respectiu propietari, ádhuc abans d'iniciarse la construcció. Així, la Resolució de la DGRN de 18 d'abril de 1988 ho admet, «sin que deba imponérseles (que) hayan de soportar sobre todo el edificio una abstracta comunidad ordinaria sujeta a las reglas ordinarias de división del proindiviso», amb l'avantatge, com assenyala la de 5 de novembre de 1982, de que la responsabilitat hipotecària pels crédits per la construcció de l'edifici quedará ja distribuida per cada finca independent. D'aquesta forma no caldrá després una expressa adjudicació i es redueixen els riscos del cedent.

      Podríem afegir altres formes de construcció en comunitat o cessió de finca per construcció no contemplades en el projecte.

    3. Cessió del dret de vol o de superficie, per un breu termini per possibilitar la construcció, establint regles d'adjudicació en vencer el...

Para continuar leyendo

Solicita tu prueba

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR