Sobre la cesión de los créditos hipotecarios.
| Autor | Francisco Javier Jiménez Muñoz |
| Páginas | 443-514 |
El derecho de hipoteca es susceptible de diversas modificaciones, que pueden afectar a la relación jurídica hipotecaria, debilitándola o reforzándola (cambio de rango de la hipoteca, posposición); a su objeto (novación modificativa del crédito garantizado, ampliación de la hipoteca o división del crédito hipotecario); o, finalmente, al sujeto de la relación jurídica (cesión y subrogación del crédito hipotecario) 2. De entre estas modificaciones o cambios, nos centraremos en el presente trabajo en el estudio sobre la cesión de créditos hipotecarios 3.
Al igual que con la figura de la hipoteca se produce la movilización del crédito territorial 4, esa obtención de liquidez a partir de los inmuebles se amplía para el acreedor con la propia circulación del crédito hipotecario, dotándole así de un contenido económico antes incluso de su definitiva realización.
En tal sentido, destaca entre los modos en que puede producirse esa circulación la cesión de dicho crédito.
La cesión de los créditos hipotecarios responde, en lo principal, al esquema general de la cesión de créditos (si bien con la especial y destacada nota característica de contar con la garantía hipotecaria, que aun siendo accesoria incide de modo destacado sobre esta cesión, como veremos más adelante):
supone la transmisión de la titularidad del crédito por un acto voluntario del acreedor hipotecario, pudiendo distinguirse así un primer acreedor, que deja de serlo (cedente), y un nuevo acreedor que recibe el crédito (cesionario), además del deudor (cedido) 5.
Puesto que la regla general es que todos los créditos, derechos frente a un deudor adquiridos en virtud de una obligación, son transmisibles salvo pacto en contrario 6, los créditos garantizados por hipoteca o créditos hipotecarios son igualmente transmisibles con arreglo a Derecho. Por supuesto, y desde el punto de vista contrario -como pone de manifiesto GUILARTE ZAPATERO 7-, sólo podrán ser cedidos los créditos hipotecarios cuando la obligación garantizada sea susceptible de transmisión.
En tal sentido, el artículo 1.878 del Código Civil reconoce expresamente la transmisibilidad del crédito garantizado con hipoteca, al disponer que «el crédito hipotecario puede ser enajenado o cedido a un tercero en todo o en parte, con las formalidades exigidas por la Ley», formalidades que para los derechos de crédito en general son las de los artículos 1.526 a 1.537 del Código Civil, y específicamente respecto a la cesión de créditos hipotecarios se contienen en los artículos 149 a 152 de la Ley Hipotecaria (desarrollados por los artículos 242 a 244 del Reglamento Hipotecario), que más adelante serán objeto de análisis.
La transmisión del crédito que se produce por la cesión supone la transmisión del derecho que constituye ese crédito, y es a su vez una modificación del mismo, pero sólo consistente en un mero cambio de la persona de su titular, permaneciendo el crédito por lo demás idéntico. Se produce así por el acto de la cesión una alteración en un elemento estructural de la relación obligatoria, el sujeto activo, de modo que la cesión del crédito obligacional garantizado es un auténtico acto de enajenación 8.
Así, dado que sólo se produce un cambio de titular del crédito hipotecario, el tercer y segundo párrafos del artículo 149 de la Ley Hipotecaria establecen respectivamente que «el cesionario se subrogará en todos los derechos del cedente », pero «el deudor no quedará obligado por dicho contrato [el de cesión] a más de lo que lo estuviere por el suyo»: el nuevo acreedor (cesionario) no puede someter al deudor a obligaciones distintas de las que éste aseguró con la hipoteca. En consonancia con los principios nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habeat y res inter alios acta tertiis neque prodest neque nocet, el cedente no puede transmitir mejor derecho que el suyo, y el deudor no puede resultar perjudicado por el contrato de cesión 9.
La cesión del crédito hipotecario, como cesión de crédito que es, sigue los preceptos de los artículos 1.526 y siguientes del Código Civil, aunque no obstante con cierta especialidad en relación a las normas generales.
De esa doctrina general de la cesión se deriva que no es necesario el consentimiento del deudor cedido, el cual -a diferencia de la cesión de contrato- no es parte en el contrato de cesión ni puede evitarla 10.
En materia de oponibilidad de excepciones del deudor frente al cesionario, en principio aquél, si no consintió expresamente la cesión, podrá oponer a éste las mismas excepciones que al acreedor cedente, tanto las inherentes a la relación obligatoria o a su causa de originación como las relativas a la situación del primer acreedor, y tanto contra el crédito como contra el gravamen real, siempre que sean anteriores al conocimiento de la cesión y no sean personalísimas, como se deduce por analogía con los artículos 1.528 y 1.198 del Código Civil. De consentir el deudor la cesión, quedará excluida la excepción de compensación que hubiera podido oponer al cedente, y de no haberla consentido podrá oponer al cesionario la compensación de las deudas que tuviera contra el cedente con anterioridad al conocimiento de la cesión, pero no de las posteriores; tal régimen lo entienden DÍEZ-PICAZO y GULLÓN aplicable a las otras excepciones personales que tuviera el deudor contra el cedente 11.
De acuerdo con el artículo 1.528 del Código Civil, «la venta o cesión de un crédito comprende la de todos sus derechos accesorios, como la fianza, hipoteca, prenda o privilegio». Tal enumeración debe entenderse como meramente ejemplificativa, y no imperativa, de modo que las partes pueden excluir de la cesión alguna garantía, que, al ser accesoria de un crédito de modo que sin él no puede existir, desaparece, y en tal sentido la no transmisión de la hipoteca la extingue 12.
El cedente responderá de la existencia y legitimidad del crédito (la denominada veritas nominis) al tiempo de la venta, a no ser que se haya vendido como dudoso 13; es decir, responderá de la existencia objetiva del crédito y de su propia titularidad y poder de disposición sobre el mismo. Ello es aplicable a las transmisiones voluntarias de créditos a título oneroso (de ahí que el Código incluya estas disposiciones entre las dedicadas a la compraventa y hable de venta del crédito), incluyendo a las cesiones pro soluto, que suponen la extinción en el momento de la cesión de la deuda anterior existente entre cedente y cesionario; no lo es, en cambio, a las cesiones pro solvendo, en las que la deuda entre aquéllos se extingue no con la transmisión del crédito cedido sino en el momento en que éste se realice, ya que al cesionario siempre le queda el recurso de la obligación originaria en caso de no poder realizar el crédito cedido 14, ni a las cesiones a título gratuito o donaciones de créditos 15, 16.
La posible responsabilidad por insolvencia del deudor de los artículos 1.529 y 1.530 del Código Civil no tiene aplicación en el caso de los créditos hipotecarios, porque ha de atenderse, no a la persona del deudor, sino al valor de la garantía hipotecaria 17.
Las cuestiones relativas a los requisitos para la transmisión del crédito y efectos frente al deudor y frente a terceros serán tratadas más adelante en apartados específicos, pues sin duda constituyen la parte central y de mayor relevancia en la materia de la cesión del crédito hipotecario.
Antes de seguir adelante, debemos examinar, siquiera brevemente, la relación entre los dos elementos del binomio crédito-hipoteca, y el modo en que ello puede afectar a la cesión del crédito hipotecario.
La hipoteca es accesoria del crédito, accesoriedad que deriva de su propia naturaleza de garantía, pues toda garantía existe para seguridad de la satisfacción del crédito. Consecuencias de tal accesoriedad son que el derecho real de hipoteca depende de la existencia de la obligación principal a la que garantiza, y que la extinción de la obligación garantizada lleva aparejada la de la hipoteca, así como la imposibilidad de que la hipoteca experimente un desenvolvimiento autónomo e independiente 18.
En tal sentido, la hipoteca no puede ser objeto de cesión sin el crédito que garantiza, de modo que al hablar de cesión del crédito garantizado con hipoteca nos estamos refiriendo al cambio simultáneo tanto del sujeto activo del crédito garantizado como del titular del derecho real de hipoteca que lo acompaña 19. Por ello, el artículo 1.528 del Código Civil señala que «la venta o cesión de un crédito comprende la de todos los derechos accesorios, como la...
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