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Cesión del contrato y subarriendo

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Vincent
AutorXavier O'Callaghan
Cargo del AutorMagistrado del Tribunal Supremo. Catedrático de Derecho Civil

CESIÓN DEL CONTRATO

POR EL ARRENDADOR.—En caso de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, la transmisión por el propietario arrendador del local arrendado implica, en principio, cesión del contrato de arrendamiento. Se mantiene el mismo y el adquirente ocupa la posición de arrendador (art. 29).

Como excepción, no se mantiene el arrendamiento, que el adquirente puede dar por extinguido, si éste es tercero hipotecario que reúne los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria: que la transmisión haya sido a título oneroso, que haya adquirido del titular registral sin que en el Registro esté inscrito el arrendamiento, que el adquirente inscriba su adquisición y, en todo caso, de buena fe, es decir, que desconozca la existencia del arrendamiento y que no la pudiera conocer con un mínimo de diligencia; valga lo dicho sobre la buena fe al tratar este punto en la transmisión de la vivienda.

El arrendatario, en caso de transmisión a título oneroso del local para uso distinto del de vivienda tiene los derechos de tanteo y retracto, en los mismos términos que en la vivienda (art. 31, que se remite al art. 25).

POR EL ARRENDATARIO: INTER VIVO.—El arrendatario puede ceder el contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, a título oneroso (conocido con el nombre de «traspaso») o gratuito. Si ejerce una actividad empresarial o profesional lo puede hacer sin necesidad del consentimiento del arrendador (art. 32.1). Si destina el local a otra actividad (el art. 3 es muy amplio) se aplicarán las norrnas comunes (aunque el Código civil no regula explícitamente la cesión del contrato) y sí precisará el consentimiento del arrendador

En tal cesión del contrato de arrendamiento en que se ejerce actividad empresarial o profesional (en otro caso, regirá lo que pacten con el arrendador), el arrendador tiene derecho a elevar la renta en un 20 por 100 (art.32.2).

Aunque no se reputa cesión el caso de fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, el arrendador tendrá el mismo derecho de elevar la renta (art. 32.3).

La cesión de este contrato debe ser notificada al arrendador en el plazo de un mes (art. 32.4). El incumplimiento de tal deber dará lugar a la resolución del contrato de arrendamiento (art. 35).

POR EL ARRENDATARIO: MORTIS CAUSA.—A la muerte del arrendatario, en el contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, si se trata de local en que se ejerza una actividad empresarial o profesional (en otro...

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