Censos en territorios con legislación especial: la rabassa morta y el censo a primeras cepas
| Autor | Barbara Ariño y Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Abogada y Notario |
Las normas generales del censo se detallan en los temas Derecho real de censo. Reglas generales , Censo enfitéutico y Censo consignativo y reservativo
Procede, ahora, hacer una referencia a los censos en territorios con legislación especial, así como a la figura de la rabassa morta o censo a primeras cepas prevista tanto en la legislación estatal como en las legislaciones forales que la contemplan.
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Contenido
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El Código Civil (CC) regula, como figuras análogas a la enfiteusis, los denominados foros o subforos y los llamados censos a primeras cepas.
En este sentido, el art. 1655 CC señala el régimen legal aplicable a los foros y cualesquiera otros gravámenes de naturaleza análoga que se establezcan desde la promulgación del CC, diferenciando dos supuestos:
• Cuando sean por tiempo indefinido: se regirán por las disposiciones establecidas para el censo enfitéutico.
• Cuando sean temporales o por tiempo limitado: se estimarán como arrendamientos y se regirán por las disposiciones relativas a este contrato.
Por su parte, el art. 1656 CC regula los llamados censos a primeras cepas, consistente en un contrato en virtud del cual el dueño del suelo cede su uso al cesionario, para plantar viñas por el tiempo que vivieren las primeras cepas y, como contraprestación, el cesionario le paga una renta o pensión anual en frutos o en dinero.
Respecto a su naturaleza jurídica, debe decirse que la doctrina del Tribunal Supremo ha pasado por diferentes fases pues, como advierte la Sentencia de la AP Ciudad Real de 26 de septiembre de 2005, [j 1] en un primer momento se le reconoció el carácter enfitéutico y, posteriormente, se le calificó como un arrendamiento. Ahora bien, desde la publicación del CC, este contrato se incluye dentro de los censos enfitéuticos, reconociéndose que se trata de un gravamen análogo al constituido por la enfiteusis, con el que el cesionario se constituye en copartícipe del dominio por todo el tiempo de la concesión, con las características más peculiares y especiales que la desvían de la enfiteusis, cuales son su temporalidad y la especialidad de su destino, que no es otro que la plantación y cultivo vinícolas.
Asimismo, otra diferencia con respecto a la enfiteusis es la relativa a la necesidad de que el censo a primeras cepas conste o no en escritura pública, la cual en este caso no se exige como requisito ad solemnitatem de su constitución, sino que se puede exigir por las partes como mera forma ad probationem, lo que no ocurre en la enfiteusis (ex art. 1628 CC), tal y como declara la Sentencia de la AP Segovia de 11 de julio de 2006, [j 2] entre otras.
En definitiva, el censo a primeras cepas no se puede considerar como un simple arrendamiento, ni como una enfiteusis pura, sino como un derecho real de goce atribuido al cultivador o rabasser sobre la finca, de carácter temporal, a cambio del pago de un canon o pensión en frutos o en dinero (véase, también, la Sentencia de la AP Barcelona de 11 de enero de 2001). [j 3]
Se trata, por tanto, de una figura jurídica de gran analogía con el censo enfitéutico, de dominio dividido pero esencialmente temporal y con la función de plantación y explotación de un viñedo que, a pesar de estar regulado como un contrato, constituye un derecho de propiedad con cotitularidad dividida (dominio directo y dominio útil semejante a la enfiteusis) que puede constituirse, no solo por medio de contrato, sino también por otros diferentes negocios jurídicos inter vivos y mortis causa (Sentencia de la AP Ciudad Real de 14 de febrero de 2011). [j 4]
En cuanto a la regulación del censo a primeras cepas, deberá atenderse a las reglas establecidas en el art. 1656 CC, que son:
• Extinción: si no se hubiese fijado expresamente un plazo, se tendrá por extinguido a los 50 años de la concesión (regla 1ª). Asimismo, quedará extinguido por muerte de las primeras cepas, o por quedar infructíferas las dos terceras partes de las plantadas (regla 2ª).
• Plantaciones: se faculta al cesionario o colono para hacer renuevos y mugrones durante el tiempo del contrato (regla 3ª). Ahora bien, debe advertirse que el derecho a replantar viñas está subordinado al previo arranque del viñedo existente en la propiedad y, conforme con la regla 2º, el arranque de todas las cepas extingue el contrato. Por ello, la Sentencia TSJ Murcia de 15 de noviembre de 2002 [j 5] señala que, si el arranque lo lleva a cabo el colono o cesionario sin contar con la autorización del propietario cedente, se extingue el censo y ya no ostentará ningún derecho sobre la finca, no estando legitimado para pedir para sí el derecho de replantación. Por el contrario, podrá ejercitar tal derecho a replantar viñas si cuenta con el consentimiento de aquél.
Por otra parte, la regla 4ª permite que se puedan hacer otras plantaciones en el terreno concedido, pero siempre que la plantación de viñas sea su principal objeto. Es decir, que la finca censuada ha de ser apta para el viñedo, como cultivo principal.
• Transmisibilidad e indivisión: la regla 5ª establece que el cesionario puede transmitir libremente su derecho a título oneroso o gratuito, pero sin que pueda dividirse el uso de la finca, a no consentirlo expresamente su dueño.
• Derechos de tanteo y retracto: en las enajenaciones a título oneroso, el cedente y el cesionario tendrán recíprocamente los derechos de tanteo y de retracto, conforme a lo prevenido para el censo enfitéutico y con la obligación de darse el aviso previo que se ordena en el art. 1637 CC (regla 6ª).
• Dimisión o devolución: se faculta al colono o cesionario a dimitir o devolver la finca al cedente cuando le convenga, abonando los deterioros causados por su culpa (regla 7ª).
• Mejoras necesarias y útiles: la regla 8ª prohíbe que el cesionario tenga derecho a las mejoras que existan en la finca al tiempo de la extinción del contrato, siempre que sean necesarias o hechas en cumplimiento de lo pactado. Respecto de las mejoras útiles y voluntarias, tampoco tendrá derecho a su abono, a no haberlas ejecutado con consentimiento por escrito del dueño del terreno, obligándose a abonarlas por el valor que tengan al devolver la finca.
• Acción de desahucio: la regla 9ª prevé que el cedente pueda hacer uso de la acción de desahucio por cumplimiento del término del contrato. Ahora bien, si el cesionario continúa usando y aprovechando la finca por consentimiento tácito del cedente, una vez transcurrido el plazo de 50 años o el fijado expresamente por los interesados, no podrá ser desahuciado sin el aviso previo del cedente con 1 año de antelación para la conclusión del contrato (regla 10ª).
AragónEl Código del Derecho Foral de Aragón (Decreto Legislativo 1/2011, de 22 de marzo) no contienen ninguna referencia a los diversos tipos de censos.
CataluñaExiste un tema específico en esta misma obra al que me remito y que se titula Censos en Cataluña
En este punto se analizará el régimen jurídico de la rabassa morta (cepa muerta) que, como indica la Sentencia de la AP Toledo de 19 de mayo de 2009, [j 6] era un tipo de contrato muy extendido en Cataluña parecido a un alquiler de una porción de tierra para cultivar viñas, con la condición de que el contrato quedaba disuelto si morían dos tercios de las primeras cepas plantadas. La naturaleza jurídica de este contrato se discutía considerando, unos, que era un alquiler y, otros, la mayoría, un censo enfitéutico.
En todo caso, la rabassa morta es la forma típicamente catalana del censo a primeras cepas que hoy regula el CC, de tal modo que se configura como una forma o modalidad de censo enfitéutico caracterizada por su especificidad del cultivo (plantación de viñas) y por su temporalidad (vida de las primeras cepas).
En línea con lo expuesto, la regla 1ª de la Disp. Trans. 12ª de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código Civil de Cataluña (CCCat.) que regula esta figura, la define como un contrato en virtud del cual los propietarios del suelo ceden su uso para plantar vid por el tiempo que vivan las primeras cepas plantadas, a cambio de una renta o pensión anual a cargo de los cesionarios, en frutos o dinero.
Ahora bien, es preciso acreditar la existencia de la rabassa morta y ello debe hacerse mediante una solicitud firmada por su titular registral, dirigida al Registro de la...
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