Censo reservativo. Reversión de un inmueble en favor del Estado
| Autor | Abogacía General del Estado-Dirección del Servicio Jurídico del Estado |
| Páginas | 338-352 |
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Dictamen de la Abogacía General del Estado-Dirección del Servicio Jurídico del Estado de 11 de diciembre de 2000 (ref.: A.H. Patrimonio 43/00). Ponente: Luciano J. Mas Villarroel.
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1. Mediante escritura pública otorgada en Huesca el 3 de mayo de 1944, la Administración del Estado, representada por el Delegado de Hacienda de la provincia, cedió al Obispado de Huesca, mediante la constitución de un censo perpetuo reservativo, el inmueble reseñado en el expositivo primero de la propia escritura y cuya descripción es la siguiente: «Casa sita en esta ciudad, plaza de la Universidad núm. 5, de 480 metros cuadrados de superficie; confronta por la derecha con el Seminario Conciliar, por la izquierda calle del General Alsina, y por la espalda con el dicho Seminario; valorada en cuatro mil ochocientas pesetas». En la cláusula tercera de la referida escritura se dice que «la finca dada en censo será destinada a ampliación del edificio que ocupa el Seminario Conciliar de Huesca y a fines instructivos» y en la cláusula cuarta que «la finca acensuada revertirá al Estado desde el momento en que sea destinada a objeto distinto del señalado en la cláusula anterior». La mencionada escritura dio lugar a la inscripción 2.a de la finca 109, obrante al tomo 86 del Libro 2.° de Huesca. Page 339
2. Mediante escritura pública otorgada en Huesca el 14 de noviembre de 1946 se redimió el aludido censo reservativo por haber abonado la Diócesis de Huesca a la Administración del Estado la suma en que se fijó el capital de aquél, disponiéndose en la cláusula primera de dicha escritura que se «transmite a la Mitra de Huesca el dominio pleno de la referida finca, con sujeción a las condiciones establecidas en la escritura de cesión calendada en el antecedente primero de esta escritura» (se refiere a la escritura de constitución del censo reseñada en el apartado anterior).
3. El edificio en el que se ubicaba «antiguamente» el Seminario Conciliar de la Santa Cruz de la Diócesis de Huesca se halla construido sin solución de continuidad sobre la finca a que se viene haciendo referencia y como sobre otro inmueble propiedad del Obispado de Huesca, sito en la plaza de la Universidad núm. 2, de seis mil ciento veintiséis metros cuadrados que linda, por su derecha, con la calle Desengaño; por su izquierda, con la calle General Alsina y casa núm. 5 de dicha plaza, y al fondo, con el Ayuntamiento y calle del General Alsina, todo ello según se indica en escrito del Obispado de Huesca de fecha 6 de julio de 2000, dirigido al Delegado de Hacienda de Huesca, cuya copia figura en la documentación remitida.
4. En el escrito que se acaba de reseñar, el Obispo de Huesca, tras exponer que no le es posible a la Diócesis el mantenimiento del edificio destinado a Seminario Conciliar, por ser «sumamente gravoso», así como que dicha Diócesis y el Ayuntamiento de Huesca han alcanzado un acuerdo por virtud del cual dicha Corporación adquiriría el repetido edificio por precio de 500.000.000 de pesetas para su posterior cesión a la Universidad de Zaragoza con objeto de albergar en él diferentes servicios universitarios incluidos en el proyecto de «campus» universitario de la referida Universidad en Huesca, solicita del Ministerio de Hacienda la iniciación del oportuno expediente para declarar la extinción del derecho de reversión que grava la finca reseñada en el antecedente 1.° de este informe y que, una vez declarada la extinción de dicho derecho, la comunique al Registro de la Propiedad para la cancelación de la mencionada carga.
5. A la vista del anterior escrito, la Dirección General del Patrimonio del Estado recabe el parecer de la Abogacía General del Estado-Dirección del Servicio Jurídico del Estado sobre las siguientes cuestiones:
1. Si puede considerarse válida la condición de destinar el inmueble con carácter perpetuo a Seminario Conciliar o fines instructivos, a pesar de haberse extinguido el censo reservativo por abono de la totalidad del valor atribuido al inmueble.
2. En el supuesto de que la condición fuera válida, si son de aplicación por analogía las normas sobre valoración del importe de la reversión expropiatoria a efectos del ejercicio del derecho de la reversión o condición resolutoria por el Estado. Page 340
3. En el supuesto de que la condición fuese nula, si la declaración de extinción de la condición exige una resolución con informe previo del Servicio Jurídico del Estado y de la Intervención General de la Administración del Estado por aplicación analógica de las normas relativas a la enajenación de bienes inmuebles.
I. En el escrito de consulta se señalan como posibles causas de la ineficacia de la previsión, recogida en la cláusula primera de la escritura pública otorgada el 19 de noviembre de 1946, de que la transmisión en pleno dominio (una vez redimido el censo reservativo) de la finca reseñada en el antecedente 1.° se efectuó «con sujeción a las condiciones establecidas en la escritura de cesión calendada en el antecedente primero de esta escritura» las circunstancias de que dicha previsión «está formulada con tal imprecisión que no puede deducirse de forma inequívoca la condición resolutoria a la que se ha hecho referencia» y la de que, una vez redimido el censo, «parece que tiene lugar una compraventa o un negocio jurídico análogo que da lugar a la confusión de derechos en la que el antiguo censatario se convierte al mismo tiempo en censualista», de forma que «en estas circunstancias no es comprensible que se mantenga una obligación de destino a quien ha abonado el valor atribuido a la cosa objeto de transmisión». A la vista de estas apreciaciones del órgano consultante, se formulan las consideraciones que siguen.
A juicio de este Centro Directivo, no cabe entender que la previsión recogida en la cláusula primera de la escritura pública otorgada el 19 de noviembre de 1946 adolezca de tal imprecisión que no pueda deducirse claramente que la frase «con sujeción a las condiciones establecidas en la escritura de cesión calendada en el antecedente primero de esta escritura» se refiere a las cláusulas tercera y cuarta de la escritura pública otorgada el 3 de mayo de 1944, mediante la que se formalizó la constitución de censo perpetuo reservativo sobre la finca de que se trata. En efecto, en el apartado primero de la parte expositiva de la reiterada escritura de 19 de noviembre de 1946, tras hacerse referencia a la también citada escritura otorgada en 3 de mayo de 1944 por la que se formalizó la constitución del censo reservativo, se transcriben la cláusula tercera de dicha escritura («la finca dada a censo será destinada a ampliación del edificio que ocupa el Seminario Conciliar de Huesca y a fines instructivos») y la cláusula cuarta de la misma («la finca acensuada revertirá al Estado desde el momento en que sea destinada a objeto distinto del señalado en la cláusula anterior»). Así las cosas, cuando en el apartado primero de la parte dispositiva de la escritura de 19 de noviembre de 1946 se dice que «... en su consecuencia (se) transmite a la Mitra de Huesca el pleno dominio de la referida finca, con sujeción a las condiciones establecidas en la escritura de cesión calendada en el antecedente primero de esta escritura», no puede suscitarse, en buena lógica, duda alguna de que esas condiciones son precisamente las Page 341 establecidas en las estipulaciones tercera y cuarta de la escritura de 3 de mayo de 1944, es decir, la carga de destinar la finca en cuestión a ampliación del Seminario Conciliar de Huesca y a fines instructivos y la reversión del aludido inmueble al Estado desde el momento en que fuera destinado a un objeto distinto del señalado. En suma, y dado que, con arreglo a la jurisprudencia del Tribunal Supremo (vid., por todas, sentencias de 10 de marzo de 1974, 12 de noviembre de 1984 y 16 de julio de 1992), para la interpretación de los contratos ha de tenerse en cuenta, además de los actos coetáneos y posteriores de las partes, como dispone el artículo 1282 del Código Civil (CC), los actos anteriores y que, según el artículo 1285 de dicho texto legal, «las cláusulas de los contratos deben interpretarse las unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas», esta Dirección entiende, como se indicó, que las condiciones a que en la escritura pública de 19 de noviembre de 1946 se sujetó la transmisión al Obispado de Huesca del inmueble reseñado en el antecedente 1.° del presente informe fueron las consignadas en las estipulaciones tercera y cuarta de la escritura de 3 de mayo de 1944.
Una vez razonado que no cabe apreciar indeterminación o imprecisión en la expresión «con sujeción a las condiciones establecidas en la escritura de cesión», contenida en la estipulación primera de la repetida escritura de 19 de noviembre de 1946, procede examinar si la obligación o carga de destinar el inmueble en cuestión al fin para el que se cedió -ampliación del edificio del Seminario Conciliar de Huesca y fines instructivos- es jurídicamente compatible con la situación jurídico-real resultante de la redención del censo reservativo que en un primer momento se constituyó y si, por tanto, esa obligación o carga subsiste, con la consecuencia a que daría lugar su incumplimiento (reversión de la finca al Estado).
A los efectos indicados se...
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