Censo enfitéutico

AutorBarbara Ariño y Manuel Faus
Cargo del AutorAbogada y Notario


Conforme señala el art. 1605 del Código Civil (CC), el censo enfitéutico se produce cuando una persona cede a otra el dominio útil de una finca, reservándose el directo y el derecho a percibir del enfiteuta una pensión anual en reconocimiento de este mismo dominio.

Veamos, a continuación, las notas esenciales de esta clase de censo.

Contenido
  • 1 Concepto y naturaleza del censo enfitéutico
  • 2 Constitución del censo enfitéutico
  • 3 Facultades del censualista y del censatario
    • 3.1 Facultades comunes: derechos de tanteo y retracto
    • 3.2 Facultades del enfiteuta
    • 3.3 Facultades del censualista
      • 3.3.1 Pensión
      • 3.3.2 Laudemio
      • 3.3.3 Reconocimiento
      • 3.3.4 Comiso
      • 3.3.5 Redención
  • 4 Extinción
  • 5 Ver también
  • 6 Recursos adicionales
    • 6.1 En formularios
    • 6.2 En doctrina
  • 7 Legislación básica
  • 8 Legislación citada
  • 9 Jurisprudencia y Doctrina Administrativa citadas
Concepto y naturaleza del censo enfitéutico

Según se infiere del art. 1605 CC, el censo enfitéutico se configura como un derecho real en cosa ajena que se reserva el censualista al transmitir la propiedad de la finca al censatario o enfiteuta (Sentencia AP Málaga de 29 de junio de 1998). [j 1]

Se distingue así entre:

• Dominio directo titularidad del censualista, que es la persona que tiene derecho a recibir una pensión anual a cambio de haber transmitido la propiedad de la finca.

• Dominio útil titularidad del enfiteuta, que es quien tiene la propiedad de la finca enfitéutica y se ha comprometido a pagar al censualista a cambio de tal propiedad.

En cuanto a la naturaleza de la enfiteusis, existen diversas teorías al respecto que han ido cambiando a lo largo de los años.

En este sentido, puede verse la Sentencia de la AP Murcia de 28 de octubre de 2002 [j 2] que distingue entre la teoría romanista (que configura la enfiteusis como un derecho real que ejerce el enfiteuta sobre la finca del censualista), la teoría medieval (que lo conceptúa como un dominio dividido entre el censualista y el enfiteuta) y la doctrina moderna (en que la enfiteusis es un derecho real que se reserva el censualista al transmitir la propiedad al enfiteuta).

Actualmente, como advierte la Resolución de la DGRN de 26 de octubre de 2004, [j 3] la enfiteusis se configura como un dominio dividido, si bien se entiende que el dominio correspondiente al dueño directo es el prevalente.

Es decir, que el dueño directo es el auténtico dueño y puede, por tanto, realizar actos dispositivos.

En este punto, cabe citar la Resolución de la DGRN de 18 de diciembre de 2017 [j 4] y la Resolución de 27 de octubre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. [j 5]

Distinta interpretación se produce, sin embargo, en la legislación catalana donde se considera como verdadero dueño al enfiteuta, interpretación que no puede extenderse al derecho común al no existir norma alguna que lo permita. Para completar este punto, puede verse el tema de esta misma obra Censos en Cataluña

Por otra parte, debe decirse que resulta inherente a la naturaleza de tal censo que la cesión de la finca sea perpetua o por tiempo indefinido, aunque redimible (ex art. 1608 CC), motivo por el cual esta figura ha recibido la denominación de arrendamiento perpetuo. En este sentido, puede verse la Sentencia de la AP Castellón de 4 de marzo de 2011, [j 6] que indica al respecto que:

Señalaba en este sentido la STS de 11 de febrero de 1908 que "un arrendamiento perpetuo equivale a un verdadero contrato de censo enfitéutico, porque la circunstancia de la perpetuidad no se aviene ni conforma con las características intrínsecas de aquel contrato". Y en la STS de 30 de diciembre de 1930, refiriéndose tanto a la legislación del Código Civil , como a la precedente, se dice que "la enfiteusis que, según las leyes de partida que regían al otorgarse el contrato de que se trata, es manera de enajenamiento que tiene natura en sí de vendida y arrendamiento, pleito o postura sobre cosa raíz que es dada por toda la vida de aquel que la recibía y sus herederos (Leyes tercera, Capítulo XIV, Partida primera y 28 y 29 del Título VIII, partida quinta, entre otras), supone como característica esencial para originar el llamado censo enfitéutico , una modificación del derecho de propiedad o disgregación del dominio pleno en otros dos conocidos con los nombres de directo y útil, siendo éste el que se transmitía a cambio de la pensión, también inherente a tal institución, y este concepto lo confirma más claramente el artículo 1605 del Código Civil al exigir en su definición para estimarlo tal la cesión del dominio útil con reserva del directo y el derecho a la pensión que se recibe en reconocimiento de aquél".

Se trata de un derecho real, que da lugar a la división del dominio en directo y útil, de suerte que los titulares de cada una de dichas clases de dominio devengan verdaderos condóminos (O’CALLAGHAN MUÑOZ. Comentarios al Código Civil. Mº de Justicia. 1993. T. II, pg 1228). El art. 1637 CC les denomina condueños y la legislación hipotecaria prevé la inscripción registral (arts. 2.2 LH y 377 RH).

Constitución del censo enfitéutico

Los presupuestos necesarios para la constitución del censo enfitéutico vienen establecidos en los arts. 1628 y art. 1629 CC, y son:

• El censo enfitéutico sólo puede establecerse sobre bienes inmuebles y, además, debe constituirse en escritura pública (art. 1608 CC), siendo éste un requisito ad solemnitatem que no puede suplirse de otra manera o diferirse para un momento posterior (Sentencia de la AP Murcia de 23 de marzo de 2017). [j 7]

• Fijación del valor de la finca y la pensión anual a satisfacer en la propia escritura, bajo pena de nulidad (art. 1629 CC).

Facultades del censualista y del censatario Facultades comunes: derechos de tanteo y retracto

El art. 1636 CC reconoce tanto al dueño directo como al dueño útil el derecho de tanteo y de retracto, siempre que vendan o den en pago su respectivo dominio sobre la finca enfitéutica. Se exceptúan las enajenaciones forzosas por causas de utilidad pública.

El ejercicio de estos derechos se someterá a las reglas generales contenidas en los artículos 1637 a 1640 CC y son:

1.- Derecho de tanteo (art. 1637 CC):

• Se exige a aquél que pretenda enajenar el dominio de una finca enfitéutica avisar al otro condueño, declarando el precio definitivo que se le ofrezca o en que pretenda enajenar el dominio.

• En los 20 días siguientes al aviso, el condueño podrá ejercer el derecho de tanteo, pagando el precio indicado.

• Si no lo ejercita, perderá este derecho y podrá llevarse a efecto la enajenación.

• Excepción: en caso de ventas judiciales de fincas enfitéuticas, se podrá hacer uso de este derecho de tanteo dentro del término fijado en los edictos para el remate, pagando el precio que sirva de tipo para la subasta. En tal supuesto, no se exigirá previo aviso (art. 1640 CC).

2.- Derecho de retracto:

• El dueño directo o enfiteuta que no haya hecho uso del derecho de tanteo podrá ejercitar el derecho de retracto para adquirir la finca por el precio de la enajenación.

• El plazo para ejercitar el derecho de retracto variará según haya mediado o no el aviso previo a la enajenación:

•• En caso de existir aviso previo (art. 1638 CC): deberá utilizarse el retracto en los 9 días útiles siguientes al del otorgamiento de la escritura de venta, pero, si se oculta, el plazo se contará desde la inscripción en el Registro de la Propiedad, presumiendo la ocultación si no se presenta la escritura en el Registro dentro de los 9 días siguientes al otorgamiento.

•• En caso de no existir aviso previo (art. 1639 CC): se podrá ejercitar la acción de retracto durante el plazo de 1 año a contar desde que la enajenación se inscriba en el Registro de la...

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