Categorización del arrendamiento forzoso de vivienda
| Autor | Cristina Argelich Comelles |
| Páginas | 23-68 |
CAPÍTULO I
CATEGORIZACIÓN DEL ARRENDAMIENTO
FORZOSO DE VIVIENDA
1. CONCEPTO Y CATEGORIZACIÓN DEL ARRENDAMIENTO
FORZOSO DE VIVIENDA
El arrendamiento forzoso de vivienda y sus manifestaciones constituyen
el objeto de análisis de este Capítulo. En este sentido, la categoría contrac-
tual de los contratos forzosos enmarca al arrendamiento forzoso de vivien-
da, por cuanto en esta se circunscribe. Mediante el estudio de dicha cate-
goría contractual, se establecerán las características del arrendamiento
forzoso de vivienda, actualizando su teorización por la evolución normati-
va. Una vez sentados los fundamentos del arrendamiento forzoso de vivien-
da, se analizará el régimen jurídico de las diferentes expresiones, focaliza-
das en la constitución forzosa y la prórroga forzosa, prestando especial
atención a los problemas de aplicación que han tenido ambas modalidades.
1.1. El contrato forzoso
Los contratos que cuestionan abiertamente la autonomía de la voluntad
se integran por el contrato forzoso o impuesto y el contrato dictado, dirigi-
do o normado, al que se atenderá posteriormente. El contrato forzoso 1 es
1 En la doctrina americana, con la denominación «compulsory contracts», se remarca el
carácter coactivo en cuanto a la formación del contrato. A.
LENHOFF
, «The Scope of Compulsory
Contracts Proper», Columbia Law Review, 43, 1943, p. 586, explicó que los contratos forzosos
son aquellos que una persona realiza porque se encuentra bajo la obligación legal de llegar a un
acuerdo: «[w]hen a person is under a legal, and enforceable, duty to enter into an agreement
with another we speak of such an agreement as a compulsory contract». Sobre la distinción
24 CRISTINA ARGELICH COMELLES
una categoría contractual nacida en la doctrina alemana 2 como Kon-
trahierungszwang, en contraposición al contrato dictado o diktierter Vertrag.
El esquema de este contrato se concreta en que una norma con rango de ley
habilita a la Administración a imponer como acto debido a un sujeto la
formación de un contrato ex novo, a favor de una persona beneficiaria,
pudiendo imponer parte de sus efectos. La concepción del contrato forzoso
ha evolucionado 3, puesto que en un principio también se incluía la obligación
de celebrar un contrato y la determinación de su contenido por completo.
Esta noción no tiene cabida en la actualidad porque en la práctica se dero-
ga la autonomía de la voluntad y por tanto no puede hablarse de contrato.
Del concepto amplio ofrecido inicialmente se infiere que el acento recaía
tanto en la formación del contrato como en los efectos del contrato. De esta
manera, también es posible hablar de contrato forzoso cuando una norma
obliga a seguir ejecutando los efectos de un contrato perfeccionado volun-
entre contrato forzoso y normado, atiéndanse
C. LASARTE ÁLVAREZ,
Principios de Derecho Civil
III. Contratos, Madrid, Marcial Pons, 2015, pp. 86-87, y
L. DÍEZ-PICAZ O,
«Los llamados con-
tratos forzosos», op. cit., p. 103.
2 El contrato forzoso ha sido categorizado en la doctrina alemana, que fue la creadora del
concepto, como Kontrahierungszwang, es decir, la obligación de contratar. Por su parte, en la
doctrina francesa ha recibido la denominación de contrat imposé, esto es, el contrato impuesto,
y en la doctrina americana como compulsory contract o contrato obligatorio. El primer estudio
del contrato forzoso es de
H. C. NIPPERDEY,
Kontrahierungszwang und diktierter Vertrag, Jena,
Keip, 1920, p. 7, quien definió el contrato forzoso como aquel que se crea sobre la base de una
norma del ordenamiento jurídico que impone a un sujeto, en interés de una persona beneficiaria,
o bien un contrato en particular, o la obligación de celebrarlo con un contenido determinado o
por determinar, un concepto demasiado amplio porque si se deroga la autonomía de la voluntad
no es posible hablar de contrato. «Kontrahierungszwang ist die auf Grund einer Norm der Re-
chtsordnung einem Rechtssubjekt ohne seine Willensbildung im Interesse eines Begünstigten
auferlegte Verpflichtung, mit diesem einen Vertrag bestimmten oder von unparteiischer Seite zu
bestimmenden Inhaltes abzuschliessen».
J. BUSCHE,
Privatautonomie und Kontrahierungszwang,
Tübingen, Mohr Siebeck, 1999, pp. 234-256. A tenor de
P. DURAND,
«La contrainte légale dans
la formation du rapport contractuel», Revue trimestrielle de droit civil, 73, 1944, p. 79, el con-
trato forzoso es aquel contrato cuya celebración viene impuesta por la ley a una persona a favor
de una persona beneficiaria, pudiendo escoger la contraparte y fijar las cláusulas del contrato y
el tiempo y lugar de celebración, es decir, sin que la imposición afecte a los efectos del contra-
to: «[p]arfois la loi impose à une personne la conclusion d’un contrat, sans donner à une autre,
en contre-partie, le droit d’obtenir à son profit la conclusion de la convention. L’intéressé est
libre de choisir le cocontractant, il peut même ordinairement fixer librement les clauses de l’acte
et les conditions externes de temps et de lieu qui accompagnent la conclusion de l’acte».
3 J.
LÓPEZ SANTA MARÍA
, «El contrato forzoso o impuesto», Revista de Derecho y Jurispru-
dencia, 59, 1975, pp. 61-62, expresaba que «[e]l contrato forzoso es aquel que la autoridad, de
ordinario el legislador, obliga a celebrar, desapareciendo, entonces, la llamada libertad de no
contratar». Cabe matizar esta definición porque no es el legislador quien obliga, sino que me-
diante la disposición normativa correspondiente se habilita a la Administración, por ser el único
ente con potestad suficiente para imponer la celebración del contrato forzoso, bajo apercibimien-
to de imponer sin contrato la misma relación jurídica. Por su parte, X.
O’CALLAGHAN MUÑOZ
,
Compendio de Derecho Civil, t. II. Derecho de obligaciones, vol. 1. Teoría General de la obli-
gación, del contrato y del acto ilícito, Madrid, Editoriales de Derecho Reunidas, 1988, p. 268,
explica que los contratos forzosos «[s]on contratos en los que se impone el deber de celebrar.
Son contratos, pero que van precedidos por el deber de celebrarlos».
CATEGORIZACIÓN DEL ARRENDAMIENTO FORZOSO DE VIVIENDA 25
tariamente más allá del plazo pactado 4. En la concepción actual de contrato
forzoso, una norma legal habilita a la Administración a imponer dicho con-
trato y, si lo estima oportuno, también podrá determinar parte de sus efectos,
así como prorrogarlos; dicha imposición se realiza en interés de una perso-
na beneficiaria, que motiva esta actuación pública.
Desde un punto de vista dogmático, la expresión contrato forzoso puede
resultar contradictoria 5, puesto que la autonomía de la voluntad integra el
término contrato y la imposición como acto debido incide en el otorgamien-
to del contrato, un otorgamiento que será forzoso, o en su prórroga. Por este
motivo, aunque no se imponga el contenido contractual, supone una afecta-
ción notable de la autonomía de la voluntad 6. El contrato forzoso representa
una medida excepcional porque no tiene ni carácter general, requiriendo de
una norma que habilite a imponerlo en un determinado supuesto, ni fuerza
expansiva, puesto que desplegará sus efectos sobre unas determinadas partes.
Conviene distinguir la imposición de la celebración forzosa de un con-
trato y la continuación forzosa de un contrato perfeccionado voluntariamente.
En el caso de la celebración forzosa existe un deber, y por tanto es suscepti-
ble de incumplimiento, procediendo una vía de apremio para cumplir con la
ejecutoriedad de este acto heterónomo, que consistirá en última instancia en
la imposición de la relación jurídica sin contrato por parte de la Administra-
ción. En cambio, ese deber se encuentra mucho más diluido en el ámbito de
la continuación forzosa, porque el contrato ya existe y ya produce efectos, y
lo que se impone a las partes es la continuación de su existencia y de algunos
de sus efectos. Por ello, en la práctica parece difícil su incumplimiento, de-
bido a que habitualmente la parte beneficiaria se hallará en posesión del
objeto del contrato, y así la capacidad de objeción de la contraparte se des-
vanece. La ley posibilita la imposición del contrato forzoso o la prórroga
forzosa del contrato, aunque de manera diferenciada. La constitución forzosa
del contrato afecta a la autonomía de la voluntad en la fase de formación del
contrato, porque su celebración se convierte en un acto debido 7. Asimismo,
4 Véase infra apartado 1.2.2 de este Capítulo.
5 J. M.
BASTIDAS GARCÍA
y E.
CARDONA BERMÚDEZ
, «El comercio electrónico y la protección
al consumidor en Venezuela», Revista Electrónica de Estudios Telemáticos, vol. 7, 1, 2008, p. 46,
sobre esta contradicción expresan que «[a] simple vista parecen contradictorias las expresiones
que los contratos provienen de la voluntad de las partes y a continuación señalar que hay con-
tratos forzosos u obligatorios». Esta contradicción ya fue resuelta por M.
ALBALADEJO
, Derecho
Civil II. Derecho de Obligaciones, Madrid, Edisofer, 2011, p. 440, cuando manifestó que «¿no
es contradictoria en sí misma la idea de contrato forzoso? En mi opinión, no. Lo mismo que no
es contradictoria la idea de pago o cumplimiento voluntario de la prestación debida; pago que
es también un acto forzoso, en el sentido de debido».
6
L. DÍEZ-PICAZO,
«Los llamados contratos forzosos», op. cit., pp. 90-91, explicó que «al hablar
de contrato forzoso no se hace referencia a los casos en que la voluntad por motivos internos no
se determina libremente, [...] sino los casos de coacción extrema, de imposición en una palabra»,
citando las ventas mediante cupo, las ventas forzosas de solares o el arrendamiento forzoso.
7 M.
ALBALADEJO,
Derecho Civil II, op. cit., pp. 439-440.
C. LASARTE ÁLVAREZ,
Principios
de Derecho Civil III, op. cit., pp. 55-62.
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