Algunos casos especiales de inmatriculación
| Autor | Margarita Herrero Oviedo |
| Páginas | 353-412 |
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El art. 299 RH contempla la posibilidad de que en leyes o disposiciones especiales se puedan regular procedimientos de inmatriculación 1. Si bien el tenor literal de este precepto no apunta directamente al fenómeno inmatriculatorio, pues no menciona la finca, y parece más bien que está aludiendo a casos de excepción al principio del tracto sucesivo recogido en el art. 20 LH (art. 299 RH: «...sin el requisito de la previa inscripción...»); sin embargo, por su ubicación sistemática, dentro del Título VI del RH, y entre los preceptos que regulan la inmatriculación por título público, es posible deducir que realmente lo que pretende es considerar la posibilidad de que el legislador, teniendo en cuenta las circunstancias especiales concurrentes en determinados supuestos, establezca unos requisitos diferentes para poder proceder a la inmatriculación de las fincas.
Estos casos especiales a los que se remite el art. 299 RH suelen ser materias ajenas a la disciplina propiamente registral, pero con las que tienen algunas conexiones aunque sean de tipo colateral. Esto sucede con el Derecho Page 354 urbanístico, especialidad jurídica de carácter interdisciplinar que ha ido adquiriendo autonomía propia; si inicialmente podía decirse que todo lo concerniente a la edificación era eminentemente civil, los cambios producidos en los últimos años relativos al reconocimiento de una función social al antaño omnipotente derecho de propiedad (art. 33.2 CE), la necesidad del logro de un medio ambiente adecuado (art. 45 CE) y el fomento de la conservación del patrimonio de las ciudades (art. 46 CE), han provocado que hoy en día esta materia tenga un cariz público muy importante debido a la necesaria intervención de la Administración (sea estatal, autonómica o municipal) para lograr una correcta distribución y ordenación del suelo y de las construcciones 2. Pero a pesar del predominio de la regulación administrativa del Derecho urbanístico, éste no puede liberarse de sus raíces civiles que afloran, en mayor o menor grado, en todos los fenómenos urbanísticos 3.
Volviendo a lo previsto en el art. 299 RH cabe decir que en el ámbito del Derecho urbanístico, es posible que se den supuestos inmatriculadores para los que los requisitos de los procedimientos de inmatriculación establecidos en la legislación genuinamente hipotecaria no se adaptan correctamente, de ahí que se haya considerado más idónea una regulación específica 4.
La regulación urbanística en España como tal no comenzó hasta mediados del siglo pasado 5 con la Ley de 12 de mayo de 1956 de Régimen del Suelo y Page 355 Ordenación Urbana 6; ya en su art. 82 se tenía en cuenta la necesidad de intervención del Registro de la Propiedad 7 en los procesos urbanísticos 8. La posterior Ley 19/1975, de 2 de mayo, que reformó la Ley anterior 9 no trató las implicaciones registrales de los procesos urbanísticos, al menos en lo referente a la inscripción de los procesos de reparcelación, y el Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana 10, de forma somera se refería a ello en sus arts. 101 y 221 11 (su Disp. Final 13.ª autorizaba al ejecutivo a dictar las disposiciones precisas para acomodar la legislación hipotecaria a lo dispuesto en la normativa urbanística vigente) 12. Quizá se pensaba que no era materia propia de norma de rango legal, de ahí que fuera el Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana 13, el que dedicara los arts. 113 y ss. a la formalización e inscripción de la reparcelación 14. Page 356
La Ley 8/1990, de 25 de julio, reformadora del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo 15 incide de forma breve sobre la materia a través de su disposición adicional 10.ª, y es, en cambio, el Real Decreto-legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana 16, el que dedica, específicamente, el Capítulo III del Título IX (arts. 307-310) al Registro de la Propiedad.
Y es en este momento donde debemos traer la paradigmática Sentencia del Tribunal Constitucional de 20 de marzo de 1997 17, ya que, si bien no incide directamente sobre el tema objeto de estudio, en cambio supuso toda una «revolución» respecto a la distribución de las competencias que confluyen sobre la amplia materia del Derecho urbanístico 18. Esta Sentencia declaró inconstitucionales la mayor parte de los preceptos del Texto Refundido de 1992 19 sobre la base fundamental de que se trataba de materias cuya regulación era competencia de las Comunidades Autónomas, siendo inviable una interpretación de la cláusula de supletoriedad del art. 149.3 CE conforme a la cual en las materias de competencia exclusiva de las Comunidades Autónomas sobre las que éstas no hubieran regulado aún, el Estado podía establecer específicamente para estas hipótesis una «regulación supletoria» al respecto. Y es que, a juicio del Constitucional, una vez entrada en vigor la Constitución, el Estado no puede dictar normas con el fin de que actúen como Derecho supletorio, en el caso de que las Autonomías no hayan legislado sobre una materia cuya regulación les sea atribuida con carácter exclusivo, ya que, ante tal falta de regulación, la Page 357 cláusula de supletoriedad hará que sea la legislación preconstitucional existente en la materia la que deba ser aplicada, legislación sobre la que el Estado, desde la vigencia de la Constitución, carece de competencia para derogarla o modificarla por ser materia reservada exclusivamente a las Comunidades Autónomas 20.
Es consecuencia de esta Sentencia del Tribunal Constitucional por lo que, ante el vacío que se produce en la materia, las Comunidades Autónomas que en aquel momento carecían de una regulación propia sobre urbanismo se ven obligadas a elaborar normativa específica o a dictar una norma en virtud de la cual se adopta, con carácter transitorio, la normativa estatal 21. Siendo también la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones 22 otra derivación de la Sentencia por cuanto el Estado debe modificar las perspectivas competenciales que hasta esta Sentencia tenía y proceder a realizar una regulación que se limite a aquellas materias sobre las que ostenta competencias.
Los recursos de inconstitucionalidad interpuestos contra el Texto Refundido de 1992 no tenían por objeto sus arts. 307 y ss. dedicados al Registro de la Propiedad, pues resulta claro que, en materia de ordenación de registros públicos, la competencia es exclusiva del Estado (art. 149.1.8 CE), por lo que estos preceptos seguirían vigentes, al igual que los del Reglamento de Gestión Urbanística de 1978 (que no fueron derogados por el Texto Refundido de 1992).
No obstante, con anterioridad a la Sentencia ya se era consciente de la necesidad de regular de una forma más completa los aspectos del Derecho urbanístico que entraban en contacto con el Derecho hipotecario. Por ello, siendo el legislador conocedor de la insuficiencia de la normativa existente al respecto 23, en la disposición adicional 10.a número 6 de la Ley 8/1990, de 25 de julio, sobre reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo, imponía al Gobierno la obligación de aprobar las modificaciones del Reglamento Hipotecario Page 358 pertinentes en desarrollo de lo dispuesto en esa misma disposición adicional, dando para ello un plazo de 6 meses.
Con un importante retraso respecto de este plazo se promulgó por fin el Real Decreto 1093/1997 de 4 de julio, por el que se aprueban las Normas Complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística 24. No se siguieron exactamente las instrucciones dadas por el legislador por cuanto no se efectuó una modificación del Reglamento Hipotecario, sino que se creyó más oportuno la elaboración de una normativa autónoma pues «una intercalación de los preceptos dentro del Reglamento (...) en la mayoría de las ocasiones tendrían una difícil colocación sistemática, a la vez que, con ello, se rompería la necesaria visión de conjunto que la materia ha de ofrecer» 25. Este Real Decreto deroga los preceptos atinentes al Registro de la Propiedad del Reglamento de Gestión Urbanística de 25 de agosto de 1978 y del Reglamento de reparcelaciones de suelo afectado por planes de ordenación urbana de 7 de abril de 1966 26, pero no los del Texto Refundido de 1992 por lo que éstos últimos continúan vigentes.
Este Real Decreto se elaboró...
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