Las casas divididas por pisos y el Registro de la Propiedad

AutorManuel Batlle Vázquez
CargoCatedrático de Derecho Civil
Páginas413-424

Page 413

La venerable Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1861, cuyo centenario ahora se conmemora, no contenía precepto alguno que de una manera especial y expresa se refiriera a la propiedad de casas por pisos, supuesto poco frecuente en aquella época. No por ello merecen censuras sus competentísimos redactores, que no hicieron más que seguir la regla de Santo Tomás, de que las leyes deben recoger lo que más comúnmente acaece y no aquellas cosas que rare accidunt. Pero, aun siendo xaro el caso, no era desconocido en algunas ciudades españolas 1, y ello motivó quizá que surgieran algunas dudas y vacilaciones al tratar de coordinar el principio de unidad del folio real consagrado en el artículo 8.°. con las normas que sobre división y reunión de fincas señalaba el artículo 24 del Reglamento, que para la ejecución de la ley fue aprobado en 21 de junio de 1861.

¿La propiedad de casas por pisos era un caso de división? ¿Había que considerar finca a cadauno de ios pisos, o al edificio en que estos estaban comprendidos, considerado como una unidad y siendo el derecho sobre los singulares pisos como un gravamen o derecho limitativo del de propiedad total? Tímidamente la Dirección General de los Registros esbozó la doctrina dePage 414 que cuando la planta baja de una finca urbana corresponde a un particular y el piso alto a otro, existe solamente una división de dominio, y «no género .alguno de servidumbre» (Resolución de 13 de febrero de 1863) 2. Pero tal declaración dejaba en pie el problema en relación con el artículo mencionado .del Reglamento. ¿Habían .de practicarse inscripciones separadas? Y en aquel período de adaptaciónde la leyrecién nacida a la realidad jurídica y económica española, que va desde 1861 a 1869 no se insistió en la resolución del problema de fondo de la naturaleza jurídica de la institución, pero se acudió al remedio práctico. Se pensó en la necesidad de mantener como esencial el principio de unidad en el folio, buscando la claridad en la ordenación de la publicidad inmobiliaria, aunque tal claridad no siempre sea fácil de mantener, y .así se llegó a que la Ley de 21 de diciembre de 1869 agregara un párrafo al artículo 8.° primitivo, en el que se decía que se consideraría como una sola finca «toda finca urbana y todo edificio, aunque pertenezca en porciones señaladas, habitaciones o pisos a diferentes dueños, en dominio pleno o menos pleno».

Estas últimas palabras «dominio pleno o menos pleno» puestas a continuación de indicar los pisos pertenecientes a «diferentes dueños» pudieran ser muy bien expresión de inseguridad en lacalificación jurídica de la figura contemplada.

Por lo demás, los Reglamentos para la ejecución de la ley no aclaraban nada al respecto, limitándose a repetir el texto legal sin otra alteración que sustituir la expresión «porciones señaladas» por la de «piezas», y el principio de especialidad se cumplía ateniéndose a las reglas generales de la ley y del Reglamento, pero sin soluciones específicas para la inscripción de los pisos, dando lugar a prolijidadesdescriptivas, al recargo excesivo de la inscripción del edificio total y a la fatigosa búsqueda del historial de cada piso en particular cuando era objeto de tráfico independiente y siendo suplida la deficiencia de las normas por el acreditado celo de notarios y registradores. Y de nuevo se suscitaron las dudas sobre si era posible insPage 415cribirlos pisos como.flncas independientes; porque,noobstante la clara dirección tiela. Ley,el Reglamento Hipotecario dé Gáé agosto de 1915, al desenvolver los preceptos légales, y copiando el1 artículo 322 del Reglamento anterior, indicaba la inscripción única del edificio «si los interesados lo solicitan», lo que parecía premitir a la voluntad.de los particulares la susodicha unidad del folio real en Ja.: ordenación publicitaria de las fincas urbanas., ; . La.Dirección General de los Registros, en su importante Resolución de 4 de noviembre dei1925,i volvió a restablecer la sana doctrina y el espíritu .claro de la ley cuando declaró que.: «el artículo 8.° de la Ley Hipotecaria, inspirado, en el .principio «una. sola, cosa, un sólo derecho..de .propiedad», ordena que se inscriba bajo un solo número «toda finca urbana y todo edificio, aunque, pertenezca en porciones señaladas, habitaciones ro pisos a diferentes dueños, en dominio .pleno o menos pleno, sin que pueda concederse a la.frase copiada por el artículo 57 del Reglamento hipotecario vigente «si los interesados lo solicitasen», como tafnpóco lo concedió la Resolución de 12 de febrero de 1896 a la original del art. 322 del Reglamento antiguo, otro valor que el derivado de la preferente atención que ha de merecer la voluntad de los solicitantes, cuando las circunstancias físicas del inmueble no contradigan la inscripción por separado». .

Esta Resolución vino a poner algún orden, porque.no era raro que algunos registradores admitieran los pisos a inscripción sin exigir primero la de la casa, y daban a cada uno, o a cada porción de uno, número hipotecario distinto, «haciendo con esto del Registro una maraña inextricable, donde todo era confusión e incertidumbre» 3.

Y tal régimen se fue manteniendo hasta que se dictó la Ley de 26 de octubre de 1939

Esta ley tuvo el acierto de mantener la unidad del folio real. Ratificó hasta en su letra el precepto anterior, pero agregó que parte de la inscripción total del edificio se podrían inscribir como fincas independientes los diferentes pisos o partes de piso susceptibles de aprovechamiento exclusivo de un edificio, ya constituido o cuya construcciónestá comenzadao meramente proyectada,Page 416 cuando pertenezcan o chayan de pertenecer separadamente, en dominio plenoo, menos pleno, a personas distintas, pero haciéndose siempre, constar en dichas inscripciones el condominio que como anejo inseparable corresponde a cada titular de aquéllos sobre los elementos comunes del edificio..

Pero el evidente acierto de permitir el historial independiente de cada piso, dando al mismo una mayor claridad e ilación, sin mengua de la inscripción de conjunto, no estaba exento de inconvenientes y ambigüedades, tai y como la ley lo regulaba. En primer término,permitir lainscripción de los pisos meramente proyectados resultaba anómalo. Un piso meramente proyectado rio tienejentidad real para ser inscrito, sin perjuicio de que el derecho a construirlo limite la propiedad de la parte del edificioexistente.

En segundo término, la ambigüedad resultaba por falta de expresión en cuanto a .la relación entre la inscripción del total del edificio y los pisos y por la no fijación de los requisitos de la inscripción, alguno de ellos de absoluta necesidad, como era la...

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