Capítulo II. La modificación de la ley de arrendamientos urbanos por la ley 12/2023 y otras medidas relacionadas

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Páginas	107-168

CAPÍTULO II

LA MODIFICACIÓN DE LA LEY DE

ARRENDAMIENTOS URBANOS

POR LA LEY 12/2023

Y OTRAS MEDIDAS RELACIONADAS

Este capítulo se detiene en la incidencia de la Ley por el derecho

a la vivienda en la relación jurídica arrendaticia. Sirve, sobre la mesa,

las medidas que bajo los presupuestos expuestos hasta ahora constitu-

     

los capítulos posteriores, sobre el derecho a la vivienda y el derecho

de propiedad privada, con especial atención a la interrelación entre

arrendamiento y propiedad.

Con la mirada puesta en garantizar la oferta en alquiler de vivienda



en este campo. Antes de entrar en los aspectos que regula, hay que

 

promover esta vía de tenencia de la vivienda si junto con los intereses

de los inquilinos, asegurándoles una cuantía de los pagos previsible

y asequible y la estabilidad en la vivienda, no se atiende de forma

equilibrada a los de los arrendadores. Si al propietario no se le ofrece

la posibilidad de obtener una rentabilidad de su propiedad y seguridad

en la recuperación de aquella en caso de impago, o garantías frente al

deterioro por comportamientos negligentes del inquilino, el problema

persistirá. Será imposible que el arrendamiento de vivienda libre se

consolide como una vía de tenencia alternativa —que no es lo mismo

que sustitutiva— de la propiedad capaz de mejorar el acceso y per-

manencia en la vivienda de un sector amplio de la población. Por otra

parte, una regulación aislada de aspectos parciales como la duración

108 M.ª DOLORES MAS BADIA

o la renta del alquiler es inútil en una materia que requiere acometer

las reformas con una visión holística, de conjunto 1. Las carencias de

la Ley por el derecho a la vivienda en este sentido son notables. Dicho

esto, analizaré las medidas concretas que introduce.

1. MEDIDAS DE CONTENCIÓN DE LA RENTA DEL

ALQUILER. CONCEPTOS PREVIOS: GRAN TENEDOR

Y ZONA DE MERCADO RESIDENCIAL TENSIONADO

 -

ción de precios en la regulación de los contratos de arrendamiento de

-

 2. Son medidas que se inscriben

en la categoría conocida como «controles de renta de segunda genera-

ción», implementados por muchos países de nuestro entorno cultural

y jurídico 3. Buscan un equilibrio que permita salvar las consecuencias

indeseables que trajeron los límites de primera generación, anteriores

en el tiempo 4. La Ley catalana 11/2020 se inscribía también en este

1           , Los

añosdelacrisis, op. cit., p. 592. Insiste en el necesario equilibrio entre las partes de la relación

arrendaticia, con una batería de propuestas concretas para un nuevo modelo de arrendamiento

de vivienda en España, inspiradas, en gran parte, en las experiencias de otros Estados europeos

Id.      

muchas veces contrapuestos en esta materia es el que guía sus sugerencias. Así, p. e., si se

    



en el mantenimiento del inmueble. O si se garantiza a los inquilinos cierta previsibilidad en los

    

   



fomentar la corresponsabilidad de propietario y arrendatario en relación con la vivienda. Sobre

los efectos de la conjunción entre prórrogas forzosas y límites de la renta, con perspectiva macro

y microeconómica, a partir de postulados liberales, y en sentido muy crítico: B. ,

Comentario a las nuevas regulaciones del alquiler, op. cit. pp. 1-16.

2 

las ideas expuestas, a favor, por S. , «El control de la renta en el arrendamiento de

vivienda», InDret, 1.2021, pp. 46-86; y en contra, por S. Nasarre Aznar, «Ley de vivienda: el

Estado renuncia a cumplir con el art. 47 de la Constitución», El Notario del S.



, núm. 109,

mayo-junio 2023, pp. 18-22.

3 López-Rodríguez y Matea, en un trabajo de muy recomendable lectura, ofrecen un repaso

de las medidas adoptadas en un número importante de países; algunos, nuestros vecinos, no solo

por sus fronteras, sino por formar parte de la Unión Europea y compartir tradiciones culturales



y  , La intervención pública en el mercado del alquiler de vivienda:

una revisión de la experiencia internacional, Documento ocasional núm. 2002, Banco de España,

2020. Disponible en: https://www.bde.es/f/webbde/SES/Secciones/Publicaciones/Publicaciones-

Seriadas/DocumentosOcasionales/20/Fich/do2002.pdf

4 Sobre los controles de primera generación, atiéndase a la nota 149 del capítulo 1.

LA MODIFICACIÓN DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS... 109

bloque, mientras estuvo vigente hasta su declaración parcial de incons-

titucionalidad por razones competenciales.

La doctrina especializada subraya la gran diferencia que separa los

controles de alquiler de primera generación y de segunda generación.

Estos últimos incluyen medidas mucho más heterogéneas y deben ser

evaluados independientemente de la experiencia con los primeros. Su

       -

 

condiciones que permiten la contención de la renta y garantizando, al

mismo tiempo, que los propietarios reciban un rendimiento razonable

por sus inversiones 5. Al menos así es sobre el papel, aunque está por

demostrar su efectividad.

Con carácter previo al análisis de cada una de las novedades que

   -

positiva, dos conceptos que maneja la Norma para articular este tipo

de instrumentos, sumamente polémicos.

La Ley encauza el control de las rentas del alquiler de inmuebles

destinados a vivienda a partir de la distinción entre zonas de mercado

      



asequibles, lo que afecta de modo especial a grandes ciudades con





tenedores 6 -







Las medidas de contención de la renta de la LDV tienen unos ante-

-

yunturales y en la normativa catalana, además de diversas experiencias

de Derecho comparado. Su regulación en la LDV adolece de no pocos

5 Véase T. op. cit., con cita de otros autores en la misma línea.

Ofrece cierta tipología sobre posibles sistemas de control de alquileres de segunda generación,

consciente de la gran heterogeneidad que los caracteriza, H. , «Rent Regulation: A Con-

ceptual and Comparative Analysis», European Journal of Housing Policy

 

los alquileres en función de los costes de transacción. Tipo B: fuerte regulación de los alquileres

en función de los costes de transacción. Tipo C: regulación de alquileres por monopolio. Tipo

D: suavizar los cambios en los alquileres de mercado. Tipo E: protección de todos los inqui-

linos contra determinados tipos de aumentos de los alquileres de mercado. En su trabajo pone

en relación los distintos tipos de regulación y entra en un análisis comparativo de normativas

vigentes en distintos países europeos, así como en Canadá y en Estados Unidos.

6 Ser gran tenedor tiene consecuencias también en zonas no tensionadas. Así, en la nueva

    



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