Juicio verbal de reclamación de cantidad por impago de rentas y cantidades asimiladas y desahucio

Por juicio verbal se deciden las demandas que versen sobre la reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades asimiladas y las que, con fundamento en el impago de estas cantidades o en la expiración del plazo fijado en el contrato o legalmente, pretendan que el dueño o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, recuperen la posesión de la finca (desahucio) ( art. 250.1.1 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LEC) .

En cambio, los juicios que versen sobre cualquiera de otros asuntos relativos a arrendamientos rústicos o urbanos de bienes inmuebles se decidirán por juicio ordinario (art. 249.1.6 LEC). )

La tutela judicial en materia arrendaticia se tramita mediante los juicios ordinarios y los verbales. El artículo 250 LEC es el encargado de determinar las materias arrendaticias que se conocen a través de los procesos verbales. Conforme a este articulo, corresponderá mediante el juicio verbal, el enjuiciamiento de las siguientes materias:

• Desahucio por falta de pago (SAP Sevilla, Sección 6ª, de 2 de julio de 2015 ^{[j 1]}, STS nº 587/2015, Sala 1ª de lo Civil, de 26 de octubre de 2015) ^{[j 2]}.
• Reclamación de cantidad por impago de rentas o cantidades asimiladascon independencia de cuantía (SAP Badajoz, Sección 3ª, de 22 de mayo de 2015) ^{[j 3]}.
• Desahucio y reclamación de cantidades debidas (STS, Sala Civil, 18 de febrero de 2013) ^{[j 4]}.

La competencia en esta clase de juicios se determina conforme a reglas de carácter imperativo (ATS, Sección 1ª, de 24 de junio de 2015) ^{[j 5]}, y, en consecuencia, no disponibles por las partes (ATS, Sección 1ª, de 22 de abril de 2014) ^{[j 6]}.

• Competencia objetiva: Tribunal de instancia (art. 45 LEC y art. 85 LOPJ).
• Competencia territorial: en los juicios sobre inmuebles y desahucio, será competente el Tribunal donde radique la finca (art. 52 LEC).
• Prohibición de sumisión: normas imperativas (arts. 52 y 54 LEC).

La regulación de la demanda en el juicio verbal se encuentra contenida en el  art. 437 LEC.

Se regula juicio verbal, priorizando la presentación de las demandas ordinarias, como ya se advierte de la literalidad del artículo 437 LEC, al afirmarse que al escrito inicial del juicio verbal le resultan de aplicación las normas relativas al contenido y forma propios del juicio ordinario, teniendo en consideración las especialidades propias del juicio verbal. De esta forma, las reglas que debe tener en cuenta el operador jurídico para iniciar correctamente un juicio verbal son las siguientes:

• Juicios verbales incoados por razón de materia, como son losprocesos de desahucio por falta de pago o expiración legal o contractual del plazo o por cuantía superior a 2.000 euros: En estos supuestos deberá presentarse una demanda ordinaria conforme a las reglas contenidas en el artículo 399 LEC.

• Juicios verbales incoados por cuantía no superior a 2.000 euros, como pueden ser los juicios de reclamación de cantidad por rentas impagadas o conceptos asimilados, siempre que la suma adeudada no exceda de la cuantía señalada. En estos supuestos se plantean dos posibilidades:
  • Presentar una demanda sucinta.
  • La presentación de impresos normalizados, que se encontrarán en las sedes de los órganos judiciales.

El artículo 437.3 LEC introduce una serie de especialidades para las demandas que inician esta modalidad de juicios verbales. Es preciso recalcar que estas resultan de aplicación a los juicios de desahucio, y a los procesos en que se reclame la cantidad debida acumulada al desahucio, pero no a aquellos en que únicamente se reclame la cantidad debida.

Las especialidades se concretan en dos aspectos:

• El anuncio voluntario del demandante de condonar toda o parte de la deuda y de las costas, siempre que:
  • Se señale la cantidad exacta que debe pagar el arrendatario para aceptar la condonación.
  • Desalojo voluntario en el pazo señalado por el arrendador, en los siguientes 15 días a la notificación de la demanda.

• Señalar que se tenga solicitada la ejecución del lanzamiento en la fecha y hora que se fije por el Tribunal, a los efectos señalados en el apartado 3 del artículo 549 LEC. En estos casos, se procederá, de forma automática, a despachar ejecución sin necesidad de presentar demanda ejecutiva (SAP Málaga, Sección 4ª, de 13 abril de 2015) ^{[j 7]}.

'* Solicitar la condena de futuro. El demandante puede reclamar en el proceso, el pago no solo de las cantidades adeudadas en el momento de presentación de la demanda, sino también de todas aquellas que devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda, hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, conforme al artículo 220 LEC (SAP Madrid, Sección 25ª, de 6 de febrero de 2015). ^{[j 8]}.

La regla general contenida en el art. 437.4 LEC es la prohibición de acumular acciones en los juicios verbales, regulándose una serie de excepciones, entre ellas, una específica para la modalidad de estos juicios verbales, en concreto en su apartado tercero, excepción que se concreta en la facultad del acreedor de acumular la reclamación de las cantidades debidas con el desahucio, ya sea por falta de pago o por expiración del plazo legal o contractual.

El artículo 437.4 LEC concede cobertura legal al acreedor que quiera dirigir la demanda no solamente contra el deudor, sino también contra el fiador o avalista, por existir entre la entrega de fianza y la cantidad impagada una relación de dependencia.

En relación a las normas que regulan la determinación de la cuantía del proceso, no existe un criterio único, sino que serán diferentes las reglas a aplicar, en función de cuál sea el objeto del proceso, existiendo hasta tres posibilidades.

• Juicios donde solo se solicite desahucio: la cuantía será una anualidad de la renta (art. 251.9 LEC).
• Juicios donde solo se reclame la cantidad debida: la cuantía será la cantidad debida (art. 251.1 LEC).
• Juicios en que se acumula desahucio y reclamación debida: la cuantía de la demanda será la correspondiente a la acción de mayor valor (art. 252.2 LEC).

Presentada la demanda, y una vez analizada la misma, el pronunciamiento del Tribunal puede ser dispar y la tramitación del proceso, en consecuencia, diferente:

a. Admisión a trámite, mediante decreto del Letrado de la Administración de Justicia:

• Se da traslado al demandado que, como veremos a continuación, puede adoptar diferentes posturas.
• Si no resulta preceptiva la postulación procesal se hará indicar en el decreto, informando de la existencia de impresos normalizados.

b. Inadmisión de la demanda, mediante auto del órgano judicial ante:

• La falta de jurisdicción o competencia del Tribunal.
• Concurrencia de defectos formales, y que no se hubiesen subsanado por el actor, en el plazo concedido para ello, por el Letrado o la Letrada de la Administración de Justicia.
• Falta de señalamiento, en la demanda, de la posibilidad de ejercer enervación por parte de demandado, conforme al artículo 439.3 LEC.
• La falta de señalamiento, en la demanda de desahucio por falta de pago, de las posibilidades de enervación del demandado, norma específica para esta clase de juicios, conforme al artículo 439.3 LEC.

Prescindiendo del contenido genérico de la citación a la vista y requerimiento al demandado, que se efectúa por la Ley procesal para todos los juicios verbales, nos limitamos a precisar las características propias de estos juicios verbales.

En el supuesto de admisión de demandas de desahucio , acumulando o no la condena al pago de las cantidades reclamadas, el Letrado de la Administración de Justicia, previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que en el plazo de diez días  (art. 438.5 LEC):

• Desaloje el inmueble
•  Pague al acto
• En el caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición del tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda, y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.
• Formule oposición, alegando las...