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Cancelación parcial de hipoteca de máximo sobre determinadas fincas

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Vincent
AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Resumen: analiza la diferencia entre el plazo de duración del derecho de hipoteca -que determina la extinción del derecho real mismo y por tanto su cancelación-, y el plazo de vencimiento de las obligaciones garantizadas, -que determina que estas puedan ser reclamadas y, por tanto, la hipoteca que las garantiza no puede haberse extinguido, sino que desde esa fecha empezaría a contarse su plazo de prescripción.

En una hipoteca de máximo, para garantizar el cumplimiento de unas obligaciones, mediante la apertura de una cuenta especial de liquidación, se pacta: «Plazo de duración de la hipoteca: La hipoteca se constituye por un plazo máximo de duración de dos años a contar desde el día del otorgamiento de la misma escritura, por lo que, salvo el supuesto de terminación anticipada, dicho plazo terminará el día 29 de septiembre de 2010. Hasta esta última fecha, incluida, podrán adeudarse en el saldo garantizado de la cuenta especial débitos derivados del incumplimiento de las obligaciones aseguradas». Se dispone que: «Una vez producido el cierre de la cuenta especial de liquidación, el Banco podrá instar acción ejecutiva, conforme al artículo 517.4 LEC y demás disposiciones concordantes, con el fin de reintegrarse del saldo deudor que presente dicha cuenta, más los intereses de demora devengados con posterioridad al cierre, más los gastos y costas que se originen en el procedimiento (...)». Mediante otra escritura se novó dicha hipoteca conviniendo expresamente en que el plazo se amplíe por veinticuatro meses a contar desde el vencimiento inicialmente pactado, por lo que, salvo el supuesto de terminación anticipada convenida en la meritada escritura, dicho plazo terminará el día 29 de septiembre de 2.012. Hasta esta última fecha, incluida, podrán adeudarse en el saldo garantizado de la cuenta especial débitos derivados del incumplimiento de las obligaciones aseguradas».

Se presenta instancia solicitando la cancelación de la hipoteca por caducidad al amparo del art. 82 LH y el registrador se opone por no haber transcurrido el plazo.

La DG confirma la calificación. Recuerda su doctrina recaída en RR de 8 de julio de 2016 según la cual nada se opone a que la hipoteca, como los demás derechos reales, pueda ser constituida por un plazo determinado, de modo que únicamente durante su vigencia puede ser ejercitada la acción hipotecaria, quedando totalmente extinguido el derecho real una vez vencido dicho plazo, salvo que estuviera ya en trámite de...

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