Cancelación de hipotecas anteriores al concurso

AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Resumen: Puede cancelarse la hipoteca preexistente sin el consentimiento específico del acreedor privilegiado si el Juez del Concurso estima suficiente la intervención de aquél.

- Hechos: En un Proceso Concursal, tras la enajenación, previa autorización judicial, de fincas hipotecadas se solicita la cancelación de las hipotecas preexistentes, aportando el auto y el mandamiento judicial ordenando la cancelación y en el que se hace constar que el acreedor hipotecario ha sido efectivamente notificado (de la venta y la cancelación) y no ha formulado oposición alguna.

- El Registrador: califica negativamente, por no expresarse en el Auto si la parte del precio a percibir por los acreedores con privilegio especial es igual o superior al valor de su garantía, ya que en otro caso resulta imprescindible su conformidad expresa, ex arts 149.2 y 155.4 Ley Concursal (actual art 210 TRLC) que plantean 2 hipótesis:
- según que el precio no alcance el valor de la garantía en cuyo caso "será necesario que manifiesten su conformidad a la transmisión los acreedores con privilegio especial",
- o que el precio fuera igual o superior al valor de la garantía, en que no es preciso el consentimiento de aquéllos, consistiendo en una "voluntad presunta", que exige, para apreciarla, que en el auto se exprese si el precio es o no superior o inferior.

- El administrador de la mercantil concursada: recurre, ex Art 100 RH, por entender que se trata de un aspecto que ya ha comprobado el juez del concurso y que por tanto escapa de la calificación registral, que no puede entrar en el fondo de la cuestión, máxime cuando en el Auto se deja constancia expresa del cumplimiento de los requisitos del art. 155.4 LC (hoy art 210 TRLC) en relación con los acreedores hipotecarios.

- Resolución: La DGSJFP estima el recurso, revocando la calificación:
- Doctrina:
Reitera las RR de 17 mayo 2018 y las de 17 enero, 6 septiembre y 5 dic. y 10 de diciembre de 2019, y las STS (sala de lo civil) de 4 junio 2019 y la STC nº 266/2015, de 14 diciembre 2015 (Sala 2ª), donde se señala que «la función calificadora no permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento de cancelación, esto es no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el...

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