Cancelación de hipoteca unilateral por caducidad
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
Resumen: Para cancelar por caducidad una hipoteca (unilateral) debe pactarse expresamente esta posibilidad y distinguir claramente el plazo de duración de la cobertura (durante el cual las operaciones quedaran aseguradas) del de duración de la garantía hipotecaria (que iniciará el cómputo de la caducidad).
- Hechos: Se solicita, ex Párrafos (se invocan ambos) 2º y 5º Art 82 LH la cancelación por caducidad convencional de una hipoteca unilateral, a favor de un Ayuntamiento, que no consta aceptada (ni notificada al acreedor ex Arts 141 LH y 238 RH) en la que se pactan, en apartados distintos:
- (expositivo II) "Plazo de esta garantía: la presente hipoteca unilateral se formaliza por plazo de siete años a contar de hoy, eso es quedará extinguida el día 9 de julio de 2019" duración".
- Y "Cuarta.– "se establece como vencimiento de la hipoteca el día 9 de julio de dos mil diecinueve".
- La Registradora: califica negativamente, por no haber transcurrido el plazo de caducidad legal de 20 años y 1 adicional del Párrafo 5º Art 82 LH. Si se desea introducir un plazo convencional de caducidad automática más breve, debe pactarse claramente.
- El presentante: recurre
1) y aunque parece admitir que al no constar notificación al acreedor no sería aplicable el plazo de 2 meses que para las hipotecas unilaterales no aceptadas prevén los ex Arts 141 LH y 238 RH);
2) Sí entiende extinguida totalmente la garantía y cancelable registralmente por caducidad convencional invocando las RR. 21 octubre 2016 y de 20 de febrero de 2018 que en casos análogos entendieron que en la escritura se distinguían sendos plazos (el de duración de la cobertura, del de duración de la garantía hipotecaria) y admitió la cancelación por caducidad, alegando que tal distinción puede deducirse de una interpretación sistemática de la escritura.
- Resolución: La DGSJFP estima el recurso y revoca la calificación.
- Doctrina:
Reitera su doctrina (entre otras en las RR de 21 octubre 2016 y de 22 marzo 2022) y señala que en el “presente caso, del análisis sistemático de todas las cláusulas del contrato, resulta inequívocamente que se ha fijado un plazo de duración de la hipoteca misma” (7 años desde la fecha de otorgamiento de la escritura), por lo que debe entenderse extinguida y cancelable por caducidad convencional. (ACM)
· PDF (BOE-A-2022-13134 - 7 págs.- 222 KB) Otros formatos
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