Cancelación de hipoteca no inscrita y cesión de crédito inscrito: tracto sucesivo

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Supuesto de hecho.

En el año 2013 las entidades A (cedente) y B (cesionaria) otorgaron escritura de cesión de créditos hipotecarios que causó la correspondiente inscripción a favor de la entidad cesionaria (B). Sucede que uno de los créditos cedidos estaba extinguido porque la cedente A había otorgado escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca en el año 2009, que no se inscribió. Ahora, quien fuera deudor hipotecario presenta la escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca en el Registro para cancelar el gravamen hipotecario, pero se encuentra con que el acreedor hipotecario (B) no es quien otorgó en su momento la carta de pago (A). Hay, pues, un problema de tracto sucesivo.

¿Es inscribible la cancelación de hipoteca? SI.

Planteamiento.

Es inscribible la escritura de cancelación de hipoteca otorgada antes de la cesión del crédito hipotecario pero que se presenta en el Registro cuando el titular de la hipoteca es el cesionario.

Resolución.

En la cesión de un crédito hipotecario, dada la accesoriedad de la hipoteca respecto del crédito, lo relevante es la transmisión de éste, por lo que deben prevalecer las normas sobre cesión de créditos frente a las que regulan la cesión de hipotecas:

1 De acuerdo con las normas reguladoras del Código Civil, el deudor cedido puede oponer al cesionario que el crédito había quedado ya extinguido por pago al acreedor inicial cedente, sin perjuicio de la responsabilidad del acreedor cedente frente al acreedor cesionario en los términos de los artículos 1529 y 1530 del Código Civil.

2 El deudor cedido puede oponer al acreedor cesionario el pago hecho al acreedor cedente antes de tener conocimiento de la cesión (cfr. artículos 1164 del Código Civil, 149 y 150 de la Ley Hipotecaria y 176 del Reglamento Hipotecario, y Resolución 16 de marzo de 2007).

3 Ciertamente el artículo 1537 del Código Civil determina que lo dispuesto en este título se entiende con sujeción a lo que respecto de bienes inmuebles se determina en la Ley Hipotecaria. En este sentido, adquiere especial relevancia lo dispuesto en el artículo 151 de la Ley Hipotecaria cuando determina que «si en los casos en que deba hacerse, se omite dar conocimiento al deudor de la cesión del crédito hipotecario, será el cedente responsable de los perjuicios que pueda sufrir el cesionario por consecuencia de esta falta».

4 En armonía con lo dicho, el artículo 176 del Reglamento Hipotecario dispone que «la inscripción de cesión de créditos...

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