Cancelación de hipoteca en garantía de crédito titulizado.

Resumen: La titulización de un crédito hipotecario no supone cambio alguno para el deudor, y por consiguiente las reglas que deben aplicarse a su cancelación, son las mismas que para el crédito no titulizado.

Hechos: Se presenta en el registro un escrito por el que el hipotecante solicita la cancelación de una inscripción de hipoteca con base en su caducidad legal, disposición de ley y/o por el pago del préstamo por un tercero. De la escritura resulta que el préstamo hipotecario, en su día concedido, había sido objeto de titulización.

El registrador suspende la inscripción alegando que el hecho de que se haya titulizado el préstamo hipotecario no implica en ningún caso que la obligación de pago asumida en su día por parte del prestatario se extinga, puesto que lo que supone la titulización es que la entidad que concedió el mismo, deja de ser acreedora del préstamo, aunque conserve por Ley la titularidad registral y siga manteniendo, salvo pacto en contrario, su administración.

El interesado recurre y, aparte de alegar violación de derechos constitucionales, alega: la falta de información sobre la titulización y su falta de consentimiento, ya que no sabe quién recibe sus pagos y quien es el acreedor; que la notificación es obligatoria según sentencia del Tribunal Supremo número 792/2009 (referente a la cesión de contrato); que ello determina el pago liberatorio y es el cedente el que asume la responsabilidad patrimonial ante los inversores; que el acreedor al titulizar ha recibido el importe del préstamo lo que libera al deudor (artículos 1164 y 1159 del Código Civil); que la disposición adicional primera, apartado 10(sic), de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, recoge la liberación de responsabilidad del consumidor por la cesión por la parte predisponente del contrato a un tercero, sin consentimiento del deudor; concluye su alegato con el artículo 82, párrafo segundo, de la Ley Hipotecaria que permite la cancelación "cuando el derecho inscrito o anotado quede extinguido por declaración de la Ley o resulte así del mismo título en cuya virtud se practicó la inscripción...", lo que es aplicable por lo dispuesto en el artículo 1156 CC de que «las obligaciones se extinguen por el pago o cumplimiento» y en el número 6.º «por la novación».

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota calificación impugnada.

Doctrina: La DG, en una extensa y didáctica resolución, centra el problema planteado en la cuestión relativa a si "en los supuestos de titulización de préstamos y créditos hipotecarios tiene lugar una extinción de la hipoteca por ministerio de la Ley, en virtud del pago efectuado por el fondo de inversión inmobiliario a la entidad acreedora, y, en consecuencia, es posible cancelar la hipoteca sin consentimiento de acreedor al amparo del artículo 82.2 de la Ley Hipotecaria o, alternativamente, por caducidad al amparo del artículo 210.1.8.ª de la misma ley.

Para llegar a la solución adecuada estudia las...

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