Cancelación de hipoteca flotante por caducidad. Advertencia al recurrente de no acreditar la representación
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
Resumen: Es posible la cancelación por simple instancia de una hipoteca flotante del art. 153 bis de la LH, una vez vencido su plazo de duración o sus prórrogas, en su caso, pactadas en la escritura de hipoteca. El registrador ha de apercibir al recurrente que, si no acredita la legitimación se le tendrá por desistido.
Hechos: Consta inscrita en el registro una hipoteca flotante en la que "al amparo de lo establecido en el artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria", se constituye una hipoteca de máximo por plazo de siete años, a cuyo vencimiento se entenderá prorrogado tácitamente por un año hasta un máximo de cinco anualidades más, salvo que alguna de las partes notifique notarialmente a la otra su voluntad en contra por correo certificado con acuse de recibo, al menos sesenta días antes del vencimiento de cada periodo anual". La hipoteca ya no consta inscrita a favor del primitivo acreedor sino de un cesionario del mismo, que no es entidad financiera.
Al margen de la hipoteca consta nota de expedición de certificación de cargas, cancelada en enero de 2020.
Ahora se presenta en el registro competente una instancia, junto con acta de notificación por la que el titular registral de la finca gravada notifica a la entidad acreedora, no a la cesionaria vigente, su voluntad de que no se prorrogue tácitamente la garantía hipotecaria. Por ello se solicita la cancelación por caducidad de la hipoteca de máximo al entender que con esa notificación el plazo de la hipoteca quedaba terminado.
El registrador no admite la cancelación por los siguientes motivos:
No puede cancelarse en documento privado una hipoteca. Artículo 3 de la Ley Hipotecaria y 33 RH.
Por falta de tracto sucesivo, al figurar la hipoteca que se pretende cancelar a favor de la mercantil "Gandara SV", por cesión. Además, no se puede cancelar un derecho sin el consentimiento del titular registral, en este caso el acreedor hipotecario.
La presentante interpone recurso en nombre y representación del titular registral sin manifestar ni acreditar título alguno que acredite las facultades representativas, alegando que estamos ante uno de los supuestos de cancelación automática del artículo 82.2 y 5 de la ley hipotecaria.
La registradora le solicita que acredite la representación.
A ello se contesta por correo electrónico manifestando que el recurso se interpone por el titular registral y se firma por el mismo, "careciendo la necesidad de representación para presentarlo, pues lo que se requiere es que la interposición sea efectuada por el titular, siendo el presentador un mero mandatario",
Por ello la registradora entiende que no se acredita la representación solicitando se inadmita el recurso.
Resolución: La DG confirma la nota de calificación.
Doctrina: Lo primero que hace la DG es examinar si el recurso debe ser o...
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