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Cancelación de hipoteca por caducidad con pacto dudoso

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Vincent
AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Resumen: Sólo cabe la cancelación convencional automática de la hipoteca si el pacto se refiere con nitidez al plazo de duración del derecho real de hipoteca (caducidad). Si no está claro si se está refiriendo a dicho plazo o al de la obligación garantizada no cabe la cancelación convencional automática.

Hechos: En base al artículo 82 LH se solicita mediante instancia privada la cancelación por caducidad de dos hipotecas de máximo constituidas: (i) una de ellas en garantía de una cuenta especial de crédito con finalidad liquidatoria, de conformidad con lo establecido en los artículos 153 de la Ley Hipotecaria y 245 de su Reglamento, que tendrá validez hasta el día 22 de julio del año 2019; (ii) y la otra en garantía del crédito convenido en póliza de crédito con vencimiento 24 de julio de 2019

Registrador: Suspende la práctica de la cancelación por aplicación del artículo 82, párrafo quinto LH: para la cancelación de dichas hipotecas por caducidad es necesario el transcurso de un plazo de veintiún años contados desde la fecha de vencimiento de la obligación garantizada (esto es, el plazo de prescripción de la acción hipotecaria que es de veinte años más un año durante el cual no ha de resultar que ha sido renovada, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca).

Recurrente: Alega que se trata de dos hipotecas flotantes de las reguladas por el artículo 153 bis de la Ley Hipotecaria y constituida por un plazo determinado (vid. artículos 513.2.º, 529, 546.4.º y 1843.3.º del Código Civil), de modo que únicamente durante su vigencia puede ser ejercitada la acción hipotecaria, quedando totalmente extinguido el derecho real una vez vencido dicho plazo.

Resolución: Desestima el recurso y confirma la calificación.

Doctrina:

PLAZO DEL DERECHO REAL DE HIPOTECA Y PLAZO DE LA OBLIGACIÓN GARANTIZADA

1 No siempre es fácil decidir si el plazo fijado se refiere (i) a la duración de la hipoteca (lo que posibilita su caducidad independientemente de la obligación garantizada, ex. art. 82 párrafo segundo LH), (ii) o si trata de definir únicamente el margen temporal de la obligación que se garantiza (caso en que una vez nacida la obligación en dicho plazo, la acción hipotecaria podrá ejercitarse mientras no haya prescrito, aun cuando ya hubiere vencido aquél).

2 En caso de duda no procede la cancelación convencional automática de la hipoteca, que sólo tendrá lugar cuando el pacto sea nítido y manifiesto, pero no cuando sea dudosa o...

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