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Cancelacion de dominio por sentencia firme manteniendo las cargas posteriores. Tracto sucesivo

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Vincent
AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Resumen: Declarada la nulidad de una inscripción de dominio y de la hipoteca constituida por dicho dueño, no cabe cancelar la carga si su titular no ha intervenido en el procedimiento, aunque sea sucesor a título universal del demandado y aunque la demanda se hubiera interpuesto antes de su adquisición.

Mediante sentencia se declara el dominio del demandante sobre varias fincas y la nulidad de una hipoteca constituida por el demandado sobre las mismas. Se ordena la cancelación las correspondientes inscripciones

El Registrador inscribió la declaración de dominio, pero no la cancelación de la hipoteca, por no ser parte en el procedimiento el actual titular registral (la SAREB), de acuerdo con el principio de tracto sucesivo, ya que el procedimiento se dirigió contra el primitivo acreedor hipotecario.

La Dirección General confirma la nota.

Hace un amplio resumen de toda la doctrina y jurisprudencia sobre el alcance de la calificación judicial en los documentos judiciales, confirmando que ésta se extiende al principio de tracto sucesivo, en virtud del cual para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente (art. 20 LH). Este principio está íntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial de los asientos registrales y el de legitimación: la presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del Registro, así como el reconocimiento de legitimación dispositiva del titular registral llevan consigo el cierre del Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular y la no inscripción de las resoluciones judiciales dictadas en procedimientos en que los titulares registrales no hubieran sido demandados. En el caso de los documentos judiciales, para que la sentencia despliegue toda su eficacia y afecte a titulares de asientos posteriores -cuando no se haya anotado preventivamente la demanda de nulidad del asiento registral con anterioridad a los mismos- es necesario que al menos hayan sido emplazados en el procedimiento. En este caso no se ha efectuado.

Recuerda la Dirección que:

  • La anotación preventiva de la demanda tiene como función la afectación de los terceros adquirentes a las resultas del procedimiento y la información a estos de su existencia, a los efectos de que puedan personarse en autos y defender sus intereses, solicitando, en su caso, la sucesión procesal.

  • Que la ineficacia de la sentencia respecto el titular no emplazado, no...

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