La cancelación de cargas por mandamiento judicial en la ejecución de bienes inmuebles.

AutorJosé Antonio Alvarez Caperochipi
Páginas1485-1510
1. Planteamiento

El régimen de cancelación de cargas por mandamiento judicial en el procedimiento ejecutivo común sobre bienes inmuebles está recogido principalmente en el artículo 674.2 LEC (también art. 642 LEC), derecho común que entiendo, como luego veremos, no exactamente idéntico al régimen de cancelación de cargas de la ejecución hipotecaria (art. 131 y sigs. LH, arts. 175.2 y 233 RH), también reformado en la Disposición Adicional novena de la LEC 1/2000.

A mi entender, el artículo 674.2 LEC es el protagonista de un nuevo régimen de coordinación entre procedimiento ejecutivo y Registro. El juez no sólo se apoya en el Registro desde el inicio y en el desarrollo del proceso ejecutivo, sino que, como culminación del mismo, está llamado a un juicio sumario de determinación del rango del crédito ejecutado en su conflicto con los demás créditos y gravámenes sobre el inmueble rematado, al que se refiere el artículo 674.2 LEC, que tiene un acceso directo al Registro y que determina el contenido del folio registral de que se trate.

La reforma procesal del procedimiento ejecutivo instaura un sistema de comunicación permanente entre el Registro y el Juzgado, fomenta el conocimiento y la participación de titulares registrales anteriores y posteriores en el proceso ejecutivo (identificados en la certificación de cargas), y tutela muy especialmente el tercer poseedor, especialmente si está identificado por el propio Registro 1.

El tema que hoy quiero comentar es la decisiva participación del juez en la ordenación del folio registral correspondiente al inmueble rematado, según el artículo 674.2 LEC, al ordenar y determinar las cargas registrales subsistentes sobre los inmuebles después del auto de adjudicación de inmuebles (modificando también, en este tema, la Disposición Final novena de la LEC, el régimen de la ejecución hipotecaria). La principal innovación de la nueva LEC, que ya estaba anunciada en la Reforma de la LEC, de 30 de abril de 1992, y en el Real Decreto 1386/1992, de 13 de noviembre, consiste en que el procedimiento ejecutivo no termina con el otorgamiento de una escritura pública en nombre del ejecutado, que será posteriormente calificada por el Registrador para su inscripción en el Registro, sino que la culminación del procedimiento ejecutivo es una determinación por el juez, prima faciae del rango del crédito ejecutado sobre el bien rematado tras el examen y calificación del régimen registral de la finca que resulta de la certificación de cargas (art. 656 LEC).

El juez debe establecer expresamente en el auto de adjudicación cuáles son las inscripciones y anotaciones, anteriores o posteriores que habrán de cancelarse (arts. 133 LH, 233 RH), lo que afecta a todo el folio, quedando subrogado el adjudicatario en los gravámenes anteriores o preferentes no cancelados (arts. 668.3, 669.2, 670.5 LEC). Y si no lo ha hecho en el auto de adjudicación, el juez debe justificar el régimen de cancelación de las cargas posteriores en el mandamiento de cancelación por un auto razonado, y no ordenarlo con una mera providencia (argumento a contrario ex art. 642 LEC) 2.

Si la cancelación fuera automática, fundada en la mera prioridad registral, la cancelación la haría el Registrador mismo, por sí y ante sí en función de la prioridad pura y dura, lo que también podría ser función del Registrador si la prioridad resultase de títulos fehacientes. Pero entiendo que no es éste el caso; existiendo un previo debate contradictorio, aunque sea sumario, sobre el título y el derecho, y pudiendo ser oídos los titulares de asientos cancelados, es el Juez que conoce la ejecución el que debe valorar el rango y preferencia del crédito ejecutado y ordenar la cancelación consiguiente de los derechos posteriores o de rango inferior. El Registro y la escritura pública tutelan la prioridad formal, y el folio registral es en sí mismo un concurso formal de los acreedores, pero el juez determina, además, la preferencia efectiva en la medida que le conste y con los datos que le consten; y ello, prima faciae, sin perjuicio de que los derechos puedan discutirse en el procedimiento que corresponda. Por eso hay un mandato de cancelación, porque la cancelación no es automática y porque el juez que la ordena no tiene por qué ajustarse necesariamente, aunque sea lo habitual que lo haga, a los principios de fehaciencia de las escrituras o de prioridad registral.

A mi juicio, el nuevo régimen de cancelación judicial de cargas no se basa exclusivamente en la prioridad registral. El mandato de cancelación puede anteponer la preferencia del crédito a la prioridad registral, principalmente cuando la preferencia se deriva del propio Registro, de la fehaciencia de documentos públicos que han servido de base a la inscripción, o cuando la preferencia ha sido reservada antes de la adjudicación, por ese gran desconocido y convidado de piedra del Derecho hipotecario, que es la anotación preventiva; asiento éste fantasmal y misterioso, sometido a una hamletiana contradicción ontológica (su ser o no ser), que es su doble naturaleza de tutela de la prioridad registral y garante de la preferencia extrarregistral. Pero la preferencia de un asiento posterior respecto de la prioridad registral del crédito ejecutado puede derivarse también de otras razones, como la determinación posterior del objeto o titular del derecho embargado (como una declaración de obra nueva o una sentencia firme posterior que prive del derecho al titular embargado). Finalmente, y según reiterada jurisprudencia, son oponibles al adquirente en una subasta judicial los actos de enajenación del embargado anteriores al embargo, aunque no consten registralmente, si el tercero de buena fe ha tomado posesión de los bienes con anterioridad al embargo y además el título de adquisición es fehaciente, oneroso y no sospechoso. Todas estas circunstancias, y alguna otra que luego analizamos, no se fundan propiamente en la prioridad registral y deben, en principio, tenerse en cuenta por el juez en el mandamiento cancelatorio 3.

2. El mandamiento de cancelacion y la eficacia de las adjudicaciones judiciales de bienes inmuebles

2.1. El mandamiento de cancelación como consecuencia de la eficacia 2.1. de las adquisiciones en subastas judiciales Parece obvio que el régimen de cancelación de cargas ha de ser una proyección registral de la eficacia que se reconozca a las adquisiciones en subastas judiciales. Según una corriente jurisprudencial antigua y consolidada, tras el remate, el adjudicatario no adquiere una propiedad ex novo sino la misma que tenía el embargado, con sus cargas reales manifiestas o inscritas, o las cargas personales que hayan reservado su rango por la anotación. Si el embargado no era propietario, nada adquiere el adjudicatario, pues la propiedad no se garantiza por la subasta; aunque está claro que después de la adjudicación se pueden desconocer todas las cargas personales que afectasen al embargado y que no hayan sido objeto de anotación preventiva sobre el bien adjudicado.

La doctrina mayoritaria ha mantenido, en base al régimen de cancelación de cargas en la ejecución hipotecaria (134 LH, art. 175.2 RH) o en el procedimiento ejecutivo común (art. 674.2, LEC 1/2000), que el mandamiento de cancelación está exclusivamente fundado en la prioridad registral, pues se debe ordenar la cancelación de todos los asientos posteriores, y niegan que pueda existir un derecho preferente constituido registralmente con posterioridad a la hipoteca o anotación del embargo que se ejecuta. Sin embargo ello significa, a mi juicio, contradecir la doctrina jurisprudencial consolidada referida, potenciar en demasía la eficacia de las adjudicaciones en subastas judiciales, en detrimento de la tutela jurisdiccional de la propiedad, y significa también consumar la dependencia del procedimiento ejecutivo respecto del Registro, que ni está establecida en las leyes ni se sostiene en principios objetivos de justicia 4.

Es muy corriente añadir también que dado que se deben cancelar, después de la adjudicación, todas las inscripciones posteriores a la del crédito ejecutado, debe deducirse que el titular extrarregistral pierde su derecho después de la inscripción registral de la adjudicación y del correspondiente mandamiento de cancelación de cargas si no ha ejercitado a su tiempo, durante la ejecución, la correspondiente tercería. Según esta corriente, que se sostiene con particular énfasis en la ejecución hipotecaria, no se puede ejercitar después de la adjudicación la tercería o reivindicatoria cuando el titular registral embargado no sea el titular real o cuando la adquisición del tercero se corresponda a una enajenación anterior no inscrita. Se considera, en definitiva, al adjudicatario, según el Registro (es decir, que ha embargado a un titular registral y después inscribe la adjudicación) como a un tercero hipotecario 5.

Está claro sin embargo que la jurisprudencia no reconoce ni al anotante de un embargo, ni tampoco al adjudicatario de una subasta judicial, que adquiere del titular registral embargado la condición de tercero hipotecario. Ni siquiera en la ejecución hipotecaria el adjudicatario que inscribe es considerado un tercero hipotecario. La pertenencia al embargado de los bienes ejecutados es un presupuesto de eficacia del procedimiento ejecutivo (art. 593, LEC 1/2000), en consecuencia el adjudicatario no adquiere nada si el embargado no es el propietario real de la cosa, aunque el embargado fuera titular registral. El propietario sólo pierde su propiedad a consecuencia de un embargo por deudas que no son propias, esto es, no puede ejercitar la acción reivindicatoria, si el adjudicatario adquiere...

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