La cancelación de cargas caducadas en el Registro de la Propiedad y algunos de sus problemas

AutorBartolomé Menchén Benítez
CargoRegistrador de la Propiedad
Páginas831-839

La cancelación de cargas caducadas en el Registro de la Propiedad y algunos de sus problemas 1

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1. Afirmaciones previas

Han transcurrido unos diecisiete años desde la Ley de Reforma Hipotecaria de 1944, que modificó sustancialmente la anterior legislación en cuanto a menciones y cancelación de cargas caducadas.

¿Qué problemas ha encontrado un Registrador en la aplicación de las nuevas disposiciones cancelatorias? ¿Qué le sugiere dicha aplicación?Page 813

Las líneas que siguen pretenden dar respuesta a tales interrogaciones.

Antes de entrar en la materia propia de este trabajo, queden sentadas dos afirmaciones.

La primera es que cuando se refiera a cargas o gravámenes aludo, generalmente, a su sentido o concepto más amplio; es decir, a limitaciones, condiciones o restricciones de cualquier clase y a derechos personales o reales, que afecten al dominio y que estén aludidos, mencionados o inscritos en el Registro de la Propiedad.

La segunda, que si algunas de las apreciaciones que siguen envuelven critica o censura a disposiciones legales o reglamentarias, ello no menoscaba la estimación sentida por los autores y redactores de la reforma hipotecaria de 1944 y siguientes, cuya labor tan digna es de encomio, en general, y tan beneficiosa ha resultado para la institución registral y para el servicio público.

2. Los Registradores ante la cancelación Injusta apreciación de la actuación de los Registradores en esta materia

Contra la decisión del Registrador, que suspende o deniega un asiento, cabe el recurso. Cuando el Registrador inscribe o cancela, no hay recurso que valga. Queda libre, es cierto, la vía judicial. En un procedimiento judicial puede llegarse a la declaración de nulidad del asiento y a que se ordene su cancelación; pero tal asiento, en principio, es firme y queda bajo la salvaguardia de los Tribunales, sin posible apelación, sin posible alzada, sin posible recurso, empleando esta palabra en su sentido estricto.

Así viene a decirse y reconocerse en las siguientes resoluciones de la Dirección General de los Registros: De 30 de octubre de 1867, 21 de septiembre de 1871, 21 de enero de 1875, 23 de julio de 1877, 21 de mayo de 1881, 1 de julio de 1881, 5 de julio de 1882, 13 de septiembre de 1883, 19 del mismo mes y año, 7 de mayo de 1884, 5 de junio de 1884, 4 de abril de 1885, 11 de febrero de 1887, 1 de mayo de 1890, 21 de junio de 1891, 29 de diciembre de 1892, 13 de enero de 1893, 7 de marzo de 1893, 7 de junio de 1894, 22 de marzo de 1898, 19 de mayo de 1908, 23 de noviembre de 1915, 4 de junio de 1924, 17 de septiembre y 4 de noviembre de 1927, 11 dePage 814 abril de 1935, 24 de junio de 1939, 22 de febrero de 1941, 16 de junio de 1948, 4 de diciembre de 1950 y 4 de noviembre de 1959.

Más aún, en la de 9 de enero de 1923 se contempla el supuesto del titulo inscrito en parte y se sienta la doctrina de que el recurso que pueda interponerse contra la nueva calificación de la parte no inscrita, tiene que respetar la sustantividad del asiento ya extendido.

En total, 30 resoluciones y alguna que habrá quedado sin inventariar. Tan numerosas decisiones sobre el mismo problema demuestran que los particulares pretenden muchas veces que no se practique un asiento que otro ha instado.

Cuando el Juez resuelve una importante o difícil cuestión civil o dicta una providencia o auto en cuestión espinosa en lo penal, aplica su saber y entender y le queda la tranquilidad del posible recurso, salvo en contadas decisiones que son irrecurribles. El recurso puede enmendar un posible error. Si no se apura el recurso, no cabe responsabilidad personal.

Cuando el Registrador inscribe o cancela, no cabe apelación, repetimos. Queda el asiento amparado por los Tribunales. Sólo éstos pueden decretar su nulidad. El Registrador queda al descubierto, sobre todo en las cancelaciones, ante la posible responsabilidad.

No hay que olvidar tampoco la influencia que en el sentido de la responsabilidad de los Registradores haya podido tener el largo párrafo que le dedicó la Exposición de Motivos de la Ley de 1861, además de su minuciosa regulación.

De ahí que hayan sido y sean los Registradores cuidadosos en calificar los documentos o peticiones de cancelación; que no interpreten extensivamente los preceptos legales referentes a ella; y que no sea justo, a mi parecer, el echar sobre sus hombros el sambenito de que han hecho resistencia pasiva a las normas purgadoras de cargas antiguas.

La Ley, la vigente y las anteriores, ha sido tímida en las normas purgadoras. Acháquese a ella los efectos de esa timidez y no a los funcionarios encargados de aplicarla, que hace muchísimos años, en las memorias de 1889, ya pusieron de manifiesto el problema. La jurisprudencia de la Dirección anterior a la reforma de 1944Page 815 venía a reforzar, en muchos casos, tal criterio; a reforzar la timidez.

Así, las resoluciones de 28 de junio de 1896, 20 de agosto de 1906, 9 de mayo de 1911, 18 de septiembre de 1913, 24 de marzo de 1919. 22 de febrero de 1941, 16 de julio de 1943 y 21 de junio de 1944. La de 22 de octubre de 1920, de manera terminante, sostiene ser los procedimientos de caducidad de interpretación restrictiva.

3. La historia

Recordemos un momento-la historia siempre ambienta-que nuestro actual Registro de la Propiedad es causahabiente o heredero de un Registro de cargas. El antecedente histórico concreto de nuestras oficinas está en el Registre creado sor la Real Pragmática sanción de 31 de enero de 1768, que organizó las Contadurías de Hipotecas.

Era un Registro de Hipotecas, censos, tributos, mayorazgos, memorias y obras pías. Un Registro de cargas, en una palabra, salvo en Cataluña, donde se extendió a los actos de enajenación. La historia, queramos o no, pesa. Cuando la Ley de 1861 organizó un Registro para «dar certidumbre al dominio», un Registro de la Propiedad, la inspiración germánica, la técnica, como ahora decimos, prusiana, tuvo que coexistir con la tradición romanística. Se ideó un Registro nuevo montado sobre ciencia jurídica, pero la tradición penetró en él y arrastró a sus folios una ingente cantidad de cargas, confusas unas, más claras otras; inscritas algunas, mencionadas o aludidas las más; muertas, risibles, muchas; vivas y bien vivas, otras muchas también. Fue una conjunción de claras aguas teóricas con otras históricas más oscuras; fue una difícil y, en general, feliz unión de los principios germánicos con el viejo derecho patrio.

Uno de los puntos donde la unión resultó más difícil fue en el de las cargas mencionadas; en general, en el de las cargas y gravámenes.

Los primeros Reglamentos Hipotecarios (los de 1861 y de 1870) concedieron a los asientos de los antiguos Registros todos los efectos de las nuevas inscripciones, aunque carecieran de los requisiPage 816tos exigidos en la nueva Ley y aunque no se llegaran a trasladar a los nuevos Registros 2.

El 9 de noviembre de 1874 se aprueba la «Instrucción sobré la manera de redactar los instrumentos públicos sujetos a registro», que vino a sustituir a la de 12 de junio de 1861. Su articuló 17 dice: «En toda escritura de acto o contrató que deba inscribirse se hará también mención circunstanciada de todas las cargas reales que tuvieren los inmuebles, para cuyo efecto los Notarios no sólo examinarán cuidadosamente los titulos que los otorgantes les presenten, sino que les pedirán todos los que tuvieren y de los cuales puedan resultar dichas cargas. Si las que aparezcan impuestas no se cumplieren por ignorarse la persona que tenga derecho a ellas o por otro cualquier impedimento, podrán los otorgantes exigir que conste también en la escritura esta circunstancia». Y como una concesión, para que las cargas no estuviesen siempre delante, añadió: «En las cartas de pago, cancelaciones de hipoteca y demás contratos accesorios referentes a otros en que resulten consignadas las cargas, no será preciso repetirlas o expresarlas de nuevo».

¡Cómo pesa la historia! ¡Cómo el legislador no se atreve, no puede desprenderse de esa preocupación de las cargas ocultas, y obliga al Notario a pedir a los otorgantes todos los títulos que tengan para rebuscar cargas posibles!

¡Cómo recuerda el precepto el sistema romano de clandestinidad y cómo demuestra que las nuevas ideas del sistema inmobiliario que se implantaba no habían llegado aún a la pluma del redactor de la instrucción!

La Ley de Reforma Hipotecaria de 21 de abril de 1909 dispuso en su artículo 31: «Los asientos de dominio hechos en la extinguida Contaduría de hipotecas y de censos, hipotecas y cualesquiera otros gravámenes u obligaciones existentes en las mismas, hállense o no determinados los bienes a que afectan, no surtirán efecto si los interesados a favor de quienes se constituyeron oPage 817 sus causahabientes no solicitan la traslación de los indicados asientos en un plazo de cinco años, cuando se trate del dominio, y de dos, si se refiere a derechos reales, contados desde la promulgación de esta Ley. Las cargas y gravámenes Que resulten de las Contadurías de hipotecas y se hallen mencionadas en los asientos del Registro moderno no producirán efecto contra tercero si no se solicita la traslación de los asientos antiguos en que aquéllas consten en el plazo señalado, salvo cuando hayan sido ya objeto de inscripción especial y separada, verificada a instancia de...

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