Cancelación por caducidad de hipoteca de máximo
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
Resumen: Cuando no se haya pactado un plazo convencional de la hipoteca, es aplicable el párrafo 5º del artículo 82 LH debiendo transcurrir el plazo de prescripción de la acción hipotecaria (veinte años) más un año.
Hechos: se presenta una instancia solicitando conforme al párrafo segundo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, la cancelación -por caducidad- de una hipoteca de máximo en garantía de una cuenta corriente de crédito, que garantizaba el saldo final de la misma a favor de «Banco Guipuzcoano, S.A.».
La Registradora emite calificación negativa porque, además de no tener la instancia la firma legitimada notarialmente ni habiendo sido ratificada ante el registrador, al tratarse de una hipoteca de máximo en garantía del saldo de una cuenta corriente de crédito y no habiéndose pactado un plazo convencional de la hipoteca - el único plazo que se pactó es el del crédito de diez años, con vencimiento el día diecisiete de enero de dos mil once -, no es aplicable el artículo 82.2 (caducidad convencional) si no que debe esperarse a la caducidad legal por transcurso del plazo de prescripción de la acción hipotecaria (veinte años) más un año por aplicación del párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, es decir veintiún años contados desde el diecisiete de enero de dos mil once, plazo que no ha transcurrido.
La DGRN confirma la calificación y reitera su doctrina recordando que no siempre es fácil decidir si el plazo señalado es:
- el de duración de la hipoteca, o,
- si se trata de definir únicamente el margen temporal en el que debe surgir la obligación para que quede garantizada con la hipoteca y, en este caso, una vez nacida la obligación dentro de dicho plazo, la acción hipotecaria podrá ejercitarse mientras no haya prescrito, aun cuando ya hubiere vencido aquél.
Procede pues distinguir entre,
1) La caducidad convencional del derecho de hipoteca: es aplicable el artículo 82.2 LH, que posibilita la cancelación de la hipoteca cuando la extinción del derecho inscrito resulte del título en cuya virtud se practicó la inscripción.
La cancelación convencional automática sólo procede cuando la extinción del derecho real tiene lugar de un modo nítido y manifiesto, no cuando sea dudosa o controvertida por no saberse si el plazo pactado se está refiriendo a la caducidad misma del derecho real de garantía o si se está refiriendo al plazo durante el cual las obligaciones contraídas en dicho lapso son las únicas garantizadas por la hipoteca o...
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