El cambio de la situación urbanística de los inmuebles.
| Autor | Luz María Martínez Velencoso |
| Páginas | 55-104 |
Es frecuente en la práctica que se adquieran inmuebles con una determinada finalidad urbanística que no se logra alcanzar. Ello puede deberse a que es falsa la apreciación de la realidad que tuvieron en cuenta las partes, o al menos una de ellas, en el momento de contratar, por ejemplo, porque la normativa urbanística vigente en aquel momento impedía la construcción. O también porque se produce de modo sobrevenido a la celebración del contrato un cambio de la realidad. En el caso que nos ocupa, este cambio de la realidad viene determinado por una modificación sobrevenida de la normativa urbanística relativa a los inmuebles.
En ambos casos nos encontramos ante una ruptura del equilibrio de las prestaciones fijado por las partes en el contrato. Este desequilibrio puede adoptar diversas manifestaciones, por ejemplo:
- La sociedad constructora A celebra con un particular un contrato de compraventa de unos terrenos situados en una importante localidad turística. En el contrato se hace constar cuál es la superficie edificable. El precio estipulado es el normal en la zona para terrenos de estas características. Sin embargo, con anterioridad a la celebración del contrato, el Ayuntamiento de esa localidad suspende las autorizaciones para edificar en esa zona, con lo que el terreno no es edificable. Esta circunstancia afecta a la configuración de la concreta economía negocial, puesto que de haberlo sabido las partes hubieran fijado un precio más reducido para ese inmueble o incluso pudiera ser que el comprador no hubiese deseado adquirirlo.
- La empresa inmobiliaria Y celebra con un particular un contrato de permuta de solar por obra futura, en el que el vendedor se compromete a entregar además de una determinada suma dineraria, dos apartamentos de entre los que se construirán. En el momento de celebrarse el contrato, la normativa vigente impide la edificación, pero se espera que en breve se apruebe una nueva normativa que permita construir edificios hasta de 10 pisos de altura. Si la nueva normativa no permite construir la volumetría esperada, ello afecta a la economía contractual, puesto que la empresa inmobiliaria hubiera querido estipular un precio inferior.
- La sociedad X, titular de unos terrenos en una nueva zona de la ciudad, los vende a la empresa Y, dedicada a la explotación de hipermercados. La empresa Y acepta el pago de un precio relativamente alto pensando en la ubicación estratégica del solar en vistas a la captación de la futura clientela residente en esa nueva zona. Con posterioridad a la celebración del contrato se produce un cambio de la normativa urbanística que impide destinar el inmueble a la finalidad estipulada en el contrato, ya que el plan prevé que dichos terrenos deban destinarse a zona de esparcimiento y recreo y no a la actividad comercial. Como en los casos anteriores se produce una frustración del fin del contrato para una de las partes, con el consiguiente desajuste en la economía contractual.
En el tratamiento de estos problemas, la jurisprudencia recurre a fórmulas variadas, como la imposibilidad sobrevenida de cumplir el contrato, la pérdida sobrevenida de su causa entendida en sentido subjetivo, o si las circunstancias que impiden la edificación existen ya en el momento de su celebración, se habla del error en cuanto vicio invalidante del consentimiento.
Respecto del cambio sobrevenido de las circunstancias son menos numerosas las sentencias que aplican a estos supuestos la doctrina de la cláusula rebus sic stantibus, dada la vigencia en nuestro Derecho de un principio superior como es el pacta sunt servanda, según el cual los contratos deben cumplirse en sus mismos términos, sin que hayan estos de alterarse por una modificación sobrevenida de las circunstancias.
Como iremos viendo a lo largo del presente trabajo, no toda alteración o falsa valoración de la realidad por las partes contratantes debe tener una consecuencia jurídica, ya que en todo contrato existe una esfera de riesgo que las partes deben soportar. En este sentido, será objeto de análisis cuáles son las condiciones que deben darse para que la alteración o la falsa valoración de la realidad urbanística de los inmuebles deba tener una consecuencia sobre el contrato, así como los posibles remedios que deben aplicarse a estas situaciones.
Una sentencia más antigua de entre las que citaré es la STS de 27 de octubre de 1964 (RJ 1964, 4735). Según se desprende de la sentencia, los actores y la entidad demandada habían celebrado, el 11 de abril de 1959, un contrato de compraventa de unos terrenos situados en Sitges. En el contrato se hizo constar cuál era la superficie edificable. Desde el 11 de agosto de 1958, el Ayuntamiento había suspendido las autorizaciones para edificar en aquella zona, de modo que el terreno no era edificable. En consecuencia, los actores reclamaban la restitución del precio. El TS declara no haber lugar al recurso interpuesto por la parte demandada en la primera instancia.
En opinión del TS, la edificabilidad del terreno fue la condición principal motivadora de la compraventa de los terrenos objeto del contrato. Se trata de un supuesto de error sobre una de las cualidades esenciales del objeto. «Cuando la cosa objeto de un contrato no tiene alguna de las condiciones que se le atribuyeron y la de que carece fue la que principalmente motivó su celebración, el consentimiento prestado ha de reputarse nulo, ya que lo fue en atención al equivocado supuesto de que concurrían en el objeto sobre el que se pactó otras características, cuya importancia, así como si la convicción de su existencia era la motivación de la convención, constituyen temas que, conforme a reiterada jurisprudencia de esta sala corresponden, como cuestión de facto la una, y de interpretación de los negocios jurídicos la otra, apreciar y enjuiciar el Tribunal de instancia» (Considerando 1.º de la sentencia).
Según DÍEZ-PICAZO , el problema consiste en determinar si nos encontramos ante un error acerca de una de las cualidades esenciales del contrato o más bien «se trata de un caso de lo que LARENZ ha llamado como "base del negocio subjetiva", pues, en este caso, sería necesario para entender el negocio ineficaz que la representación mental o la esperanza de edificar fuera común a ambas partes. En otro caso, la ineficacia sólo podría proceder por causa de dolo. Si el vendedor, conociendo la prohibición municipal de edificar, hubiera silenciado esta circunstancia, su conducta puramente omisiva sería constitutiva de dolo». En mi opinión, en este caso, el incumplimiento por parte del vendedor del deber de informar acerca de la situación urbanística del inmueble facilita la apreciación de un error en el consentimiento del comprador, al valorarse con menos rigor el requisito de la excusabilidad.
La STS de 28 de julio de 1996 resuelve el siguiente supuesto de hecho: adquirido el terreno objeto de la compraventa con la finalidad de la edificación inmediata en el mismo de una nave industrial, resultó la imposibilidad de alcanzar el mencionado fin al no reunir el inmueble la condición urbanística de solar que le atribuía el vendedor. Este hace creer al comprador la posibilidad de destinar el terreno a fines industriales. El JPI dictó sentencia estimatoria de la demanda y declaró la nulidad del contrato de compraventa celebrado entre los demandados y el actor. La AP desestimó el recurso de apelación interpuesto por los vendedores demandados. El TS aprecia la existencia de un error-vicio invalidante del consentimiento. En su opinión (Fundamento de Derecho 5.º): «para que el error en el consentimiento invalide el contrato es indispensable que sea esencial y excusable; es decir, que recaiga sobre la sustancia que constituye su objeto o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubiesen dado lugar a su celebración; que derive de hechos desconocidos por el contratante; que no sea imputable a quien lo padece, y que exista un nexo causal entre el mismo y la finalidad que se pretendía en el negocio concertado. El carácter excusable es un requisito no mencionado expresamente en el Código sino que se deduce de los principios de autorresponsabilidad y buena fe, con el objetivo de proteger a quien ha padecido error, el cual pudo ser evitado empleando una diligencia media o regular. La inducción a error por parte del vendedor determina el carácter excusable del error padecido; en concreto, los vendedores conocían los motivos o finalidad para la que se adquirían los terrenos, siendo indudable la trascendencia jurídica de esa motivación, determinante de la prestación del consentimiento que, aunque no puede confundirse con la causa del contrato, tiene la entidad suficiente, en caso de resultar frustrada, para viciar el consentimiento prestado. El citado vicio de consentimiento es causa de anulabilidad, no de inexistencia o nulidad de pleno derecho» .
Merece destacarse la STS de 30 abril de 1997 (RJ 1997, 3863) que hace referencia a la figura tomada del Derecho francés del error sobre la causa. Los antecedentes necesarios para el estudio de la sentencia son los siguientes: Don Agustín Z. B. y...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba