La calificacion del contrato

AutorRafael Colina Garea
Cargo del AutorUniversidad de La Coruña

Jurisprudencia y doctrina coinciden en que los contratos han de calificarse según el destino y finalidad que de mutuo acuerdo les otorguen voluntariamente las partes[26]. Sabemos ya que el arrendamiento por temporada académica es concertado con la finalidad e intención de satisfacer la necesidad transitoria y no permanente de vivienda que padece el estudiante durante el curso universitario. El problema radica en determinar cuando la celebración de un concreto contrato responde a esa específica voluntad y no a otra distinta. Para resolver esta cuestión han de tomarse como punto de partida las reglas de interpretación de los contratos que se contienen en los arts. 1281 y ss. Cc[27].

1. El tenor literal de las cláusulas contractuales

Tal y como dispone el párrafo 1º del art.1281 Cc. "Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas". Consiguientemente, para comprobar si el contrato ha sido efectivamente celebrado por las partes con la intención de cubrir una necesidad transitoria y no permanente de vivienda, se deberá analizar, en primer lugar, la literalidad de las cláusulas y estipulaciones que conforman su contenido[28].

Pues bien, si los contratantes pretenden dejar suficientemente claro que su voluntad común es perfeccionar un arrendamiento para satisfacer una necesidad transitoria de vivienda durante la época académica, convendría que se introdujesen en el mismo ciertas cláusulas cuyos términos literales apuntasen indubitadamente en ese sentido. A modo de ejemplos extraídos de la práctica se podrían citar los siguientes: incluir una estipulación en la que se señale que el arrendatario se compromete a no constituir en la vivienda arrendada su domicilio habitual o permanente y que, por razones de estudios, se traslada temporalmente a la misma durante el curso universitario de que se trate[29]. El diáfano tenor literal de esta cláusula se podría depurar aun más añadiendo que el arrendatario tiene su residencia y domicilio permanente en una localidad distinta a aquella en donde radique la finca arrendada, lo que podría coadyuvar a deducir que el arrendamiento no satisfará una necesidad permanente de vivienda, sino transitoria[30]. También cabría aludir expresamente a la causalización de la temporalidad referida a la necesidad de vivienda; esto es, afirmar que la satisfacción de la necesidad transitoria de vivienda que surge para el estudiante en el lugar donde se encuentra la finca objeto de arriendo es la finalidad primordial que se pretende conseguir con la suscripción del contrato[31]. Igualmente es viable incorporar un término resolutivo expreso, indicando que, una vez llegado el mismo, el contrato se extinguirá sin que sea preciso notificación o denuncia alguna y sin que sea aplicable ningún tipo de prórroga o tácita reconducción[32]. A mayor abundamiento, la eficacia resolutoria del término expreso puede y suele garantizarse acompañándolo con una cláusula penal que normalmente consiste en exigir el pago de una cantidad por cada período de tiempo igual o fracción del mismo que transcurra hasta obtener el propietario la libre posesión[33]. Por último, los contrayentes pueden optar por encabezar el contrato designándolo expresamente con la denominación de "arrendamiento de vivienda por temporada académica", agregando que, por razón de tal destino, se trata de un arriendo para uso distinto del de vivienda cuyo régimen jurídico aplicable será el contenido en el art. 4.3 LAU 1994[34]. Sin embargo, en este contexto, se puede apreciar que sólo en casos aislados las partes recurren a tal designación nominal expresa. Paradójicamente, resulta mucho más frecuente que el contrato se califique como arrendamiento de vivienda, sin serlo en realidad[35]. Pero, como es perfectamente conocido, "los contratos son lo que son y no lo que las partes dicen que son"[36]. Esto significa que en el supuesto de que se aprecie una contradicción manifiesta entre la designación nominal que las partes dan al contrato y la evidente voluntad de las mismas que se extrae del análisis conjunto de las restantes cláusulas contractuales, habrá de prevalecer ésta sobre aquélla[37].

2. La conducta de las partes. Actos coetáneos, anteriores y posteriores al contrato. Otras circunstancias concurrentes

Como ha reconocido la doctrina en sede general de interpretación contractual, para comprobar si el arrendamiento ha sido estipulado con la intención de satisfacer una necesidad transitoria de vivienda durante el curso escolar, no basta sólo con fijar la atención en los términos literales, sino que habrá de atenderse también a los actos de los contrayentes coetáneos, anteriores[38] y posteriores al contrato (art. 1282)[39].

Por lo que se refiere al arrendador, el dato de insertar en la prensa o en los típicos tablones de los propios centros universitarios un anuncio en el que literalmente se diga "Se alquila piso a estudiantes", parece delatar que su intención es ceder el uso y disfrute del inmueble para que se satisfaga una necesidad transitoria de vivienda durante la época escolar, pero nunca para que el arrendatario constituya con base en el mismo su domicilio habitual y permanente.

El carácter público de la manifestación contenida en el anuncio y su configuración como oferta contractual exteriorizan indubitadamente la verdadera voluntad del arrendador, que no es otra que la de concertar un arrendamiento por temporada académica. Del mismo modo, la concurrencia de tal intención se podría también confirmar si se constata que, en los años anteriores a la celebración del contrato en cuestión, el arrendador había venido alquilando reiteradamente el piso sólo y nada más que a estudiantes durante el curso universitario. Un dato menos concluyente, aunque no por ello del todo irrelevante, sería que se hubiese preparado y acomodado la vivienda para albergar en ella a estudiantes. La mera observación del mobiliario existente en cada habitación a veces no deja duda de que la voluntad del propietario es arrendar la vivienda únicamente durante la temporada de estudios y no para servir de domicilio habitual y permanente del inquilino[40].

Por lo que atiene al arrendatario, los impresos, instancias, certificaciones, fichas de archivo de administración que obran y se tramitan en el centro universitario, podrían contribuir a acreditar que su voluntad no fue constituir en el inmueble arrendado su vivienda permanente, sino sólo su residencia temporal durante el curso académico. En algunos de estos documentos se solicita, mediante espacio reservado para ello, que se haga constar por separado el domicilio familiar y el personal, a efectos de envio de notificaciones y facilitar la localización del alumno. Cuando figure que el domicilio personal radica en un piso, apartamento, o habitación arrendada parece que el arrendamiento así concertado no podría responder a la intención de satisfacer con el mismo una necesidad permanente de vivienda, porque ésta ya estaría previamente cubierta por medio del domicilio familiar[41]. Así las cosas, la constancia escrita de la duplicidad de...

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