Caducidad de autorización de demolición de inmuebles urbanos prevista en el artículo 73 de la TRLAU de 1964
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Autorización de demolición de inmuebles urbanos prevista en el artículo 78 trLAU 1964: régimen jurídico. consecuencias del incumplimiento de las obligaciones impuestas por el Delegado del gobierno: improcedencia de pronunciamiento adicional alguno por parte de la Autoridad gubernativa. Daños derivados del incumplimiento de dicha obligación: no son imputables a la Administración del Estado 1
Se he recibido en esta abogacía del estado consulta por Vd. deducida acerca de las alegaciones formuladas por parte de doña aaa respecto del expediente de derribo de la finca sita en c/ ... de esta ciudad de Badajoz. instruido de los antecedentes remitidos, cúmpleme el honor de informar lo siguiente:
Primero. por medio de escrito presentado en la delegación del Gobierno en extremadura el 1 de marzo de 2007, la mercantil ccc, s.a. solicitó autorización para proceder al derribo del inmueble sito en c/ ..., en la ciudad de Badajoz, de una de cuyas viviendas era inquilina doña aaa.
Segundo. la resolución de la sra. delegada del Gobierno de 14 de noviembre de 2007 acordó:
autorizar, la demolición del inmueble sito en el núm. ... de la c/ ..., de Badajoz, siempre que exista un aumento de viviendas de al menos un tercio, sin que esta autorización prejuzgue la procedencia de la excepción a la prórroga contractual, señalando para la reedificación (art. 78.1 de la lau) el plazo de veinticuatro meses, contados a partir de la terminación de las obras de derribo, debiendo iniciarse éstas dentro de los dos meses siguientes a ser totalmente desalojados las viviendas ocupadas.
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La autorización anterior queda supeditada, y principalmente en cuanto a reserva de viviendas para los arrendatarios, al cumplimiento por la propietaria de los preceptos arrendaticios, no pudiendo procederse al desalojo mientras no se suscriba el documento de retorno, o renuncia a éste, a que se refiere el artículo 81 de la ley de arrendamientos urbanos.
tercero. con fecha de 6 de mayo de 2009 se otorga acta de manifestaciones ante el notario del ilustre colegio de extremadura d. nnn (fotocopia de la cual se acompaña al escrito de la interesada), en la que, entre otros extremos, se lee:
cuarto. que con fecha 15 de abril del 2009, ccc, s.a. ha sido notificada del deseo de regresar al edificio que se reedifique en el solar resultante del derribo, informando que desalojará la vivienda el día 4 de mayo de 2009, hecho que se hace efectivo el día de hoy con la entrega de llaves.
cuarto. por medio de escrito presentado en la delegación del Gobierno en extremadura el 17 de mayo de 2011, d.ª aaa se alega, entre otros extremos, lo siguiente:
tercera. que al día de la fecha, la mercantil cosacha, s.a. no ha realizado actuación constructiva alguna sobre el edificio citado en el expositivo primero, incumpliendo de forma manifiesta e intencionada el contenido de la resolución administrativa que se acompaña a este escrito. asimismo, esta situación me está causando, una serie de daños y perjuicios.
A la vista de tales antecedentes, tengo el honor de someter a Vd. las siguientes
i. el texto refundido de la ley de arrendamientos urbanos aprobado por decreto 4104/1964, de 24 de diciembre (en adelante, citado como trlau 1964), vigente en los términos que resultan de las ddtt 1.ª-4.ª de la ley 29/1994, de 14 de noviembre, de arrendamientos urbanos, prevé un régimen de prórroga obligatoria para el arrendador de los contratos a ella sometidos (art. 57), si bien contempla una serie de excepciones al respecto (art. 62), entre las que se encuentra la referida al propietario que pretende derribar el inmueble a fin de construir uno nuevo que incremente el número de viviendas. reza en concreto el artículo 62 trlau 1964 en su apartado segundo:
no tendrá derecho el inquilino o arrendatario a la prórroga legal en los siguientes casos:
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[…]
2.º cuando el arrendador proyecte el derribo de la finca para edificar otra que cuente, cuando menos, con un tercio más de las viviendas que en aquella hubiere, y una, como mínimo, si no las hubiere en el edificio que se pretende derribar, respetando al propio tiempo el número de los locales de negocio si en el inmueble a derribar los hubiere.
A los efectos que aquí nos ocupan, interesa destacar que esta excepción procede, a su vez, del artículo 5 del real decreto de 21 de diciembre de 1925 (Gaceta 22 de diciembre), en la redacción dada por el artículo 4 del real decreto de 26 de diciembre de 1930 (Gaceta 27 de diciembre), de resultas del cual el artículo 5, letra e) señalaba:
no procederá la prórroga establecida en el artículo 1.º:
[…].
e) cuando el propietario justifique su propósito de derribar el inmueble, aunque no se encuentre en estado ruinoso, para construir otro en el mismo terreno, o de demoler las construcciones provisionales o accidentales existentes en solares para levantar en ellos otras definitivas.
La exposición de motivos del real decreto citado de 26 de diciembre de 1930 revelaba explícitamente cuál era la razón o fundamento de tal medida:
entiende, por otra parte, que cuantas facilidades conceda para la construcción de nuevas viviendas, sobre contribuir a solucionar el grave problema del trabajo, redundarán en beneficio de los propios arrendatarios, porque el aumento del número de locales utilizables se ha de traducir fatalmente en una baja de los precios de arriendo.
Se infiere, pues, que el legislador, aun preocupado por la situación del arrendatario, en el conflicto de intereses que se suscita entre él y el propietario que desea derribar a fin de construir un edificio que incremente el número de viviendas y locales, se inclina por éste último, toda vez que, como expresara la exposición de motivos de la ley de...
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