La cabida en la compraventa de bienes inmuebles.
| Autor | Agustín Madrid Parra |
| Páginas | 57-132 |
El presente estudio pretende ser una exposición monográfica de las cuestiones que se presentan en la compraventa de bienes inmuebles en relación con la cabida de éstos. Se hará también una breve alusión respecto a la cualidad por referirse a ella el Código Civil al regular los problemas de cabida.
El ámbito jurídico y social en que surgen las cuestiones objeto de este estudio es el de la compraventa.
Desde un punto de vista jurídico, el contrato de compraventa, independientemente de las críticas que al concepto que presenta el Código en su artículo 1.445 cabe hacerse, y así lo hace la doctrina, es el más importante de los que generan obligaciones patrimoniales, el de másPage 59 amplia significación dogmática y, en general, el patrón o modelo de los demás contratos.
Cada rama del Derecho tiene sus instituciones básicas, que actúan, respecto de todo el sistema, como supuestas claves de referencia y ordenación. Pues bien, en el Derecho contractual una de esas instituciones básicas es el contrato de compraventa. Elevado este contrato al rango de contrato tipo de los contratos bilaterales, las normas propias de la compraventa se han extendido a todos los contratos de prestaciones recíprocas, cuyos problemas despuntaron primero precisamente en la compraventa como el contrato bilateral más generalizado, y por ello mismo más detenida y cuidadosamente disciplinado por el legislador.
Desde un punto de vista socioeconómico se constata que de los bienes necesarios para la vida pocos pueden adquirirse por ocupación, algunos por producción directa, pero los más necesitan solicitarse del' que los tiene sobrantes, y no puede contarse con que éste los facilite gratuitamente. De aquí la necesidad de recurrir al cambio de cosas y productos, que ofrece dos formas: la permuta y la venta.
El contrato de permuta, que todavía se ha empleado modernamente en épocas de haberse perdido la confianza en el valor de la moneda, fue la forma primitiva del cambio; pero es insuficiente para la vida económica de las sociedades adelantadas, en las que el contrato de compraventa aparece como medio primordial para las transacciones de bienes.
Por el contrato de compraventa uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada, y el otro, a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente (art. 1.445 CC). Sin entrar en las críticas que hace la doctrina 1 a este concepto que ofrece el Código, se puede caracterizar el contrato de compraventa como bilateral, consensual, oneroso y, generalmente, conmutativo en cuanto lo corriente es que el precio corresponda al valor de la cosa.
Entre las obligaciones que el contrato genera, la principal para el comprador es la entrega del precio; para el vendedor nacen las siguientes obligaciones: entrega de la cosa y transmisión de la propiedad, saneamiento y evicción.
La entrega de la cosa implica, según el artículo 1.469, párrafo primero, poner en poder del comprador todo lo que se exprese en el contrato. Con respecto a los inmuebles, esta regla general queda concre-Page 60tada en el Código Civil sobre la base de prever los casos en que resulte cierta discrepancia entre lo determinado en el contrato y lo que aparezca al tener lugar la entrega, pues con frecuencia las expresiones utilizadas en el contrato no son precisas, y entonces es necesario indagar la intención de los contratantes, cosa no siempre fácil, por lo que para suplir aquélla, si no aparece puesta de manifiesto, el legislador establece las oportunas reglas en las ventas inmobiliarias.
Es precisamente en este punto donde surgen y se plantean las cuestiones de cabida en la compraventa de bienes inmuebles. Si se vende un inmueble con indicación de cabida, a tanto la medida, o por un precio alzado, pueden surgir dificultades en el caso de que resulte mayor o menor la cabida de la indicada en el contrato.
Hay que preguntarse qué se entiende por cabida. Según Sanahuja 2, la cabida se refiere únicamente a la superficie horizontal de los inmuebles, es decir, a la capacidad de contenido de porciones de suelo en su expresión bidimensional. Cuando el suelo constituye en la realidad una superficie plana y horizontal, el concepto es claro; pero si el terreno presenta desniveles, se puede preguntar si la cabida se refiere a la superficie que realmente tenga la finca, que sería la del lienzo que se adaptara a todas sus irregularidades topográficas; o bien si tal cabida ha de circunscribirse a la del plano horizontal formado por proyecciones de los contornos del inmueble.
Realmente no existe dificultad para resolver esta supuesta cuestión, pues fácil es advertir que el terreno es utilizable en la medida en que se hallan sus partes en el mismo aproximado nivel; lo que cuenta es la superficie horizontal planimétrica.
De acuerdo con este punto de vista, para el cálculo de las superficies se prescinde de los desniveles de la finca. Esta es solución lógica y justa para Sanahuja, quien, citando a Borrell, dice que si la propiedad de la tierra según el sistema romano ha de entenderse según la fórmula dominus solí, dominus celi, es evidente que las distancias han de medirse en sentido horizontal 3.
No obstante, se ha de tener presente que un gran número de los contratos de compraventa de bienes inmuebles que hoy se celebran se refieren a pisos. En estos supuestos de ventas relativos a la propiedadPage 61 horizontal el interés que ha de ser objeto de protección jurídica es más amplio que en los casos de fincas rústicas o urbanas tradicionales a que fundamentalmente se refiere el Código Civil. Ya no es aquí aplicable el principio romano dominus soli, dominus celi relativo a la propiedad de la tierra. En la compraventa de un piso tiene relevancia no sólo la superficie, sino también un mínimo de altura. Es decir, en el ámbito de la propiedad horizontal la cabida de los inmuebles se refiere no sólo a la superficie, sino también al volumen. El dominio sobre el inmueble está limitado en las tres dimensiones de las medidas de volumen. En estos supuestos de compraventa de pisos se habrá, pues, de aplicar las normas del Código Civil, adaptándolas a las especiales circunstancias de cabida a que se acaba de hacer alusión.
La contratación sobre edificios futuros es, desde tiempos bien recientes, un nuevo centro de problemas jurídicos. El edificio futuro presenta hoy día una especial relevancia jurídica. La doctrina así lo ha entendido, y en la actualidad abundan los trabajos en que se pretende resolver la problemática jurídico-privada que la figura plantea. Sin embargo, sólo De Castro ha puesto de manifiesto que, a la vez que un proyecto, el edificio futuro precisa lo que él llama una -reserva de espacio- 4. Y es en este punto donde el tema entronca con el Urbanismo, y más en concreto con el volumen edificable.
El proyecto de edificio no podrá rebasar los metros cúbicos que el Planeamiento haya señalado. El propietario ya no es libre de aprovechar o no el espacio inmediatamente superior a su finca; debe hacerlo en los términos que le impone el Plan de ordenación, cuya imperatividad le vincula plenamente.
El volumen edificable aparece así como un dato que complementaPage 62 la extensión planimétrica de la finca. Ahora bien, no se ha de confundir con altura. Esta indica la penetración vertical que el Plan concede al propietario; aquél, el quantum de masificación que se le otorga. Pero la importancia que ofrece el volumen es mucho mayor que la que presenta la altura. De nada vale fijar una altura grande sobre una finca si el volumen edificable es reducido. Porque el aprovechamiento urbano del terreno se halla en el volumen, no en la altura. Así lo señala Martín Blanco cuando afirma que en el valor de un terreno influye notoriamente lo que -sobre él puede edificarse- 5.
Pasando a la estructuración del presente estudio, el plan de trabajo sera el siguiente: hecha ya una breve alusión al concepto del contrato de compraventa y a la obligación de entrega de la cosa en la que, sistemáticamente, inserta nuestro Código Civil las reglas en torno a la cabida en la compraventa de bienes inmuebles, se analizarán en el capítulo I las cuestiones sobre la venta a razón de un precio por unidad de medida o número, haciendo primero unas consideraciones globales y estudiando a continuación cada uno de los supuestos contemplados en los artículos 1.469 y 1.470, a saber: menor cabida de la finca con relación a la indicada en el contrato (art. 1.469, párr. segundo), mayor cabida
El segundo bloque de cuestiones será estudiado en el capítulo II, que se iniciará con una exposición global de la doctrina acerca de la teoría de los -cuerpos ciertos-, en la que se verá la regulación de tal materia en Derecho comparado.
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