No cabe retracto arrendaticio urbano en la dación en pago de deuda: reflexiones acerca de la RDGRN de 10 de diciembre de 2007
| Autor | Rosana Pérez Gurrea |
| Cargo | Licenciada en Derecho |
| Páginas | 1385-1388 |
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Los derechos de tanteo y retracto han sido tradicionalmente, en nuestra legislación, dos figuras jurídicas a través de las cuales el arrendatario podía acceder a la propiedad de la vivienda arrendada cuando el arrendador decidiera venderla. En la actualidad se encuentran regulados en el artículo 25 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, bajo la rúbrica «Derecho de adquisición preferente».
El artículo 25.1 dice: «En caso de venta de vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes».
Por lo que se refiere al titular del derecho lo será el arrendatario tanto de vivienda como de local destinado a uso distinto de la vivienda, dada la remisión del artículo 31 de la LAU, y dejando a salvo el pacto en contrario que permite el artículo 4.3 de la misma Ley. Este derecho lo ostenta tanto el arrendatario, que tiene esta condición ab initio como derivativamente, ya sea por cesión del contrato (art. 8 LAU), ya sea por subrogación en caso de muerte del arrendatario (art. 16 LAU); el derecho de adquisición preferente no es un derecho que pueda integrarse en el caudal hereditario del arrendatario, sino que discurre por un cauce especial y ex lege que lo lleva al subrogado.
Quedan excluidos del derecho de adquisición preferente:
- Salvo pacto en contrario, los arrendatarios de vivienda cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional, ex artículo 4.2 de la LAU.
- Lógicamente los titulares de arrendamientos excluidos del ámbito de aplicación de la LAU según su artículo 5.
- Los subarrendatarios a quienes no se refiere el artículo 25 de la LAU.
Supuestos en que tiene lugar el derecho de adquisición preferente:
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Venta, ya sea voluntaria o forzosa, derivada de procedimientos judiciales o administrativos, como se desprende de las Resoluciones de 19 y 20 de noviembre de 1987 y de 5 de noviembre de 1993.
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También nace el derecho de adquisición preferente cuando el optante ejercite el derecho de opción de compra que le concedió el arrendador, no por la simple concesión del mismo, sino por su ejercicio y también cuando se ejercita el retracto convencional por su titular.
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La RDGRN, de 11 de diciembre de 1986, reconoció este derecho en caso de adjudicación de una vivienda hecha por una cooperativa a los cooperativistas.
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La RDGRN, de 15 de marzo de 2006, considera que la transmisión por negocio oneroso inter vivos de la mitad indivisa de finca urbana está sujeta a retracto arrendaticio conforme al artículo 25 de la LAU (sin que la aplicación del mismo pueda soslayarse por el hecho de ser objeto de transmisión la mitad indivisa de la finca y no la totalidad del dominio).
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