Resolución de 23 de enero de 2008, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto por don Juan Carlos Caballería Gómez, contra la negativa del Registrador de la propiedad n.º 1, de Getafe, a cancelar una condición resolutoria en garantía de precio aplazado de compraventa.

En el recurso interpuesto por don Juan Carlos Caballería Gómez, contra la negativa del Registrador de la Propiedad del número uno de Getafe, don Juan Sarmiento Ramos, a cancelar una condición resolutoria en garantía de precio aplazado de compraventa.

Hechos

I

Mediante escritura otorgada ante el Notario de Madrid, don Juan Carlos Caballería Gómez, el 22 de agosto de 2006, con el número 2811 de protocolo, doña Ana López Villarino, otorgó carta de pago de precio aplazado y cancelación de condición resolutoria, exponiendo, que por escritura otorgada ante el Notario de Madrid, don Juan José Rivas Martínez el 18 de agosto de 1988, adquirió una vivienda en Getafe, quedando aplazadas de pago un millón seiscientas mil pesetas, para ser satisfechas en cuarenta pagos mensuales, el primero el 10 de agosto de 1988, representados por igual número de letras de cambio. Los otorgantes pactaron expresamente que la falta de pago, a su vencimiento, de dos cualesquiera de las letras que representan los plazos convenidos, produciría de pleno derecho la resolución del contrato. Igualmente pactaron lo siguiente: «Como quiera que entre ambas partes no existen giradas más letras por la cuantía y los vencimientos antes indicados que las que son objeto del precio aplazado en esta escritura, la parte vendedora faculta a la compradora para que ésta, por sí sola, mediante documento notarial acreditativo de hallarse en su poder las referidas cambiales, acredite el pago del precio aplazado y pueda solicitar la cancelación de la condición resolutoria pactada en esta escritura».

II

Presentada la indicada Escritura en el Registro de la Propiedad número uno de Getafe fue calificada de la siguiente forma: «Suspendido el despacho del presente documento, presentado hoy bajo el asiento 1817, Diario 228, por los defectos que obran en la anterior nota de 14 de septiembre del corriente, que a todos los efectos, forma parte del contenido de la presente. En efecto, se pretende cancelar por pago una condición resolutoria establecida en garantía de la obligación derivada del aplazamiento de parte del precio estipulado en la compraventa en que aquella condición se pacta. Para facilitar el cumplimiento de esta obligación garantizada se emitieron 40 letras de cambio que, según el Registro, no se identificaron en la escritura de compraventa. Habida cuenta que la obligación garantizada por la condición resolutoria cuya cancelación se pretende, es la correspondiente al pago de la parte aplazada del precio de la compraventa, y no las obligaciones cambiarias inherentes a las letras que se emitieron; y considerando que no se ha acreditado que las letras pagadas e inutilizadas ahora, sean las que se emitieron en representación de aquella obligación derivada del contrato de compraventa (no se identificaron en la escritura de compraventa por su número y serie, y tampoco se identifican por estos datos en el documento que se califica), no puede tenerse por acreditado fehacientemente (tal como exige el art 3 y 82 LH) el pago de la obligación garantizada, y, en consecuencia, no puede cancelarse por esta vía la garantía correspondiente. Será necesario acudir para ello a la regla general en sede de rectificación del Registro de la Propiedad, que exige el consentimiento fehaciente del titular del asiento a cancelar o la pertinente resolución judicial dictada en proceso declarativo entablado contra él (cfr arts 1,40 y 82 LH). Por lo demás, tampoco cabe la aplicación de la previsión contenida en el art 82.5 LH, toda vez que la obligación garantizada es la de pago del precio aplazado, derivada del propio contrato de compraventa, cuya prescripción es de 15 años (cfr arts 1964 Cc), y la prescripción específica de la acción real inherente a la condición resolutoria es de 30 años (cfr art 1963Cc). Contra esta calificación puede interponerse recurso gubernativo ante la DGRN en el plazo de un mes desde su recepción, conforme a los arts. 324 y ss LH, o bien juicio verbal ante el Juzgado de 1.ª Instancia de Madrid, en el plazo de dos meses, con igual cómputo. Asimismo, podrá solicitar en el plazo de quince días, la aplicación del cuadro de sustituciones previsto en el artículo 275 bis LH (Cfr. Art. 19 LH). En Getafe a 14 de septiembre de 2006. Fdo. Juan Sarmiento Ramos».

III

Con fecha 21 de septiembre de 2006, don Juan Carlos Caballería Gómez interpuso recurso exponiendo: «Hechos.-1. Mediante escritura otorgada ante el Notario de Getafe don Juan-José Rivas Martínez, el día 18 de Agosto de 1.988, bajo el número 2.281 de orden de su protocolo, don Emilio Nuñez Portales, vendió a don Francisco José Montuno de la Haza y doña Ana López Villarino, que compraron la vivienda Bajo Letra D, de la casa en Getafe, calle de Villaverde, número 15, hoy 17, finca número 10.504 del Registro de la Propiedad número 1 de Getafe. La indicada finca fue adjudicada a doña Ana López Villano, en virtud de escritura otorgada ante el Notario de Getafe don Eduardo Torralba Arranz, el día 31 de julio de 1990. 2. Con fecha 13 de septiembre de 2006, fue presentada copia autorizada de dicha escritura de carta de pago de precio aplazado y extinción de condición resolutoria para su inscripción en el Registro de la Propiedad n° 1 de Getafe, denegándose su inscripción por parte del Registrador, don Juan Sarmiento Ramos, por los motivos que constan en las notas de calificación de fechas 14 de Septiembre de 2.006 y 27 de Noviembre de 2.006. Copia autoriza de dicha escritura de carta de pago de precio aplazado y extinción de condición resolutoria con las dos notas de calificación, se acompaña al presente recurso. A los mencionados hechos son aplicables los siguientes, Fundamentos de derecho. 1.º Es cierto que en la escritura de compraventa que refleja el precio aplazado y garantizado con condición resolutoria, no se identifican las letras de cambio emitidas por su numeración, pero las partes se cuidan de señalar que las letras de cambio que se mencionan son las únicas libradas entre ellos por las cuantías y los vencimientos que, si se reflejan en la escritura. En concreto pactan lo siguiente: «Como quiera que entre ambas partes no existen giradas mas letras por la cuantía y los vencimiento antes indicados que las que son objeto del precio aplazado en esta escritura, la parte vendedora faculta a la compradora para que ésta, por si sola, mediante documento notarial acreditativo de hallarse en su poder las referidas cambiales, acredite el pago del precio aplazado y pueda solicitar la cancelación de la condición resolutoria pactada en esta escritura.» Este pacto tuvo acceso al Registro de la Propiedad, como reconoce el Registrador calificante que reclama su rectificación por el titular del asiento a cancelar (el vendedor) o la resolución judicial (arts. 1, 40, 82 L.H.). Olvida el Registrador que el titular registral ya prestó su consentimiento para la cancelación y por tanto es difícil que pudiera actuar contra «sus propios actos» y, desde luego no parece lógico pensar que tenga que ser el comprador el que entable el procedimiento para cancelar un asiento que le beneficia. Además en el caso que nos ocupa ni hay terceros ni los puede haber pues las letras garantizadas con la condición resolutoria son las «únicas giradas por las partes» y así lo acreditan al Notario autorizante, ahora recurrente, que emite el juicio, bajo su responsabilidad, de la coincidencia de las letras exhibidas con las reflejadas en la escritura de cancelación y por tanto la justificación del pago de las mismas. 2. Por otra parte el Registrador interpreta equivocadamente el sentido del artículo 1.º 3 de la Ley Hipotecaria que quiere decir lo contrario de lo que alega. En efecto, según este artículo «Los asientos del Registro en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley», es decir, con el consentimiento del titular registral o la pertinente resolución judicial dictada en proceso declarativo. Sin olvidar que el propio artículo 40 apartado último señala que «en ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos por tercero a título oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto», y en este sentido hay un derecho inscrito a favor del deudor del precio aplazado consistente en poder cancelar la condición resolutoria en la forma pactada en la escritura e inscrita en el Registro. En definitiva, la Ley Hipotecaria dice lo que dice y no lo que el Registrador quiere que diga, y resulta que este principio de protección al derecho inscrito es tan contundente que obliga a la Rs.D.G.R. y N. de 28/4/1874 a señalar que el Registrador no puede cancelar ningún asiento, por más que reconozca que incurrió en errores u omisiones que producen su nulidad, pues de lo contrario incurriría en responsabilidad. Tercero. En consecuencia de todo lo dicho se cumple lo dispuesto en el artículo 82.2.° cuando señala que podrán ser canceladas las inscripciones o anotaciones preventivas sin los requisitos previstos en el apartado anterior, cuando el derecho inscrito o anotado quede extinguido por declaración de la Ley o resulte así del mismo título en cuya virtud se practicó la inscripción o anotación preventiva. Justamente el caso que nos ocupa. En este sentido Rs. 16/12/1902 y otras. Cuarto. Para terminar con el examen de las notas Registrales no podemos pasar por alto, aunque no afecte al contenido de este Recurso, la referencia del Registrador a la posibilidad de cancelación de la condición resolutoria al amparo del artículo 82.5° LH, que por otra parte no se ha solicitado. En la nota de 14/9/2006 dice textualmente el Registrador: «Por lo demás, tampoco cabe la cancelación al amparo del art. 82.5 LH, pues no ha transcurrido el plazo para la aplicación de ese precepto; el pago de la última letra debía realizarse en noviembre del 1999». Es evidente que el funcionario calificante no ha hecho bien las cuentas pues el precio aplazado se pagaba en cuarenta letras de cambio mensuales, siendo el primer vencimiento el día 10 de agosto de 1988, y los restantes en igual día de los treinta y nueve meses sucesivos siguientes, y por tanto el vencimiento sería el día 10 de diciembre de 1991, y no en noviembre del año 1999. Se trata de un simple error material sin mayor importancia a estos efectos, pero en principio demuestra la voluntad registral de no oponerse a la cancelación por vía del artículo 82.5° LH, que por otra parte es extemporánea en este momento. Lo que resulta sorprendente es el punto final de la nota de calificación de fecha 27/11/2006, que literalmente transcrita dice: «Por lo demás tampoco cabe la aplicación de la previsión formativa (sic) contenida en el art. 82.5 LH, toda vez que la obligación garantizada es la de pago del precio aplazado, derivada del propio contrato de compraventa, cuya prescripción es de 15 años (cfr art 1964Cc), y la prescripción específica de la acción real inherente a la condición resolutoria es de 30 años (cfr art 1963 Cc). La enigmática nota parece dar a entender que transcurridos los quince años mas uno desde el vencimiento de la obligación que determina el artículo 82.5° LH, el Registrador no la cancelaría y exigiría el plazo de prescripción previsto en el artículo 1.963 CC, es decir treinta años para cancelar la condición resolutoria. No creemos que ésta deba ser la interpretación de la nota registral, pues parece claro que no hay garantía sin obligación garantizada, y si resulta que el plazo de prescripción de las obligaciones personales es de quince años, no parece lógico que la garantía subsista hasta los treinta años, aparte de la contundencia y claridad del art. 82.5° L.H. Si el Registrador en su informe confirmara esta interpretación, se solicita expresamente del Centro Directivo se pronuncie sobre este punto. Por último, el Notario recurrente quisiera poner de manifiesto determinadas conductas del Registrador que ha calificado la escritura recurrida: a) En primer lugar, y con infracción de lo dispuesto en el artículo 322 LH, no ha notificado al Notario su calificación negativa, tanto la de fecha 14/9/2006 como la de 27 de noviembre del mismo año. b) Transcurrido el plazo de un mes desde la fecha de la nota de la primera calificación, y durante la vigencia del plazo del asiento de presentación, se solicitó de nuevo en tres ocasiones una nueva calificación para poder interponer el recurso. En las tres ocasiones se negó, verbalmente y sin reiterarlo por escrito, a calificar de nuevo el documento hasta que hubiere transcurrido el plazo del asiento de presentación con infracción del artículo 323-2° que expresamente reconoce tal posibilidad. Acompañamos al presente recurso acta de manifestaciones de don Antonio Carroza Pacheco, representante de la Gestoría Pons Consultores Registrales, S. A., encargada de gestionar el documento para su inscripción en el Registro de la Propiedad acreditativa del motivo de queja ahora formulado. Por lo expuesto suplico a esa Dirección General, que admita este escrito y, documentos acompañados y tenga por interpuesto recurso gubernativo. Por ser de justicia que pido en Madrid, a 21 de diciembre de 2006».

IV

Con fecha 3 de enero de 2007, don Juan Sarmiento Ramos, Registrador de la Propiedad del número uno de Getafe, emitió informe.

Fundamentos de derecho

Vistos los artículos 2.1, 3, 11, 79.2, 82.5 de la Ley Hipotecaria; 1124 y 1504 del Código Civil; 59, 173, 193.2 de su Reglamento; 177 del Reglamento Hipotecario según redacción dada por Real Decreto 1867/1988, de 4 de septiembre; Sentencias del Tribunal Supremo Sala 1.ª de 8 de julio de 1988, 9 de marzo de 1989, 24 de abril de 1990, 6 de marzo de 1990, 23 de noviembre de 1992, 18 de septiembre de 1996 y 9 de diciembre de 1999; Sentencias del Tribunal Supremo Sala 3.ª de 24 de febrero de 2000 y 31 de enero de 2001; Resoluciones de 21 de julio de 1986, 3 y 4 de diciembre de 1986, 2 de septiembre de 1992 y 30 de mayo de 1996.

1. La presente resolución tiene por objeto resolver el recurso interpuesto por don Juan Carlos Caballería Gómez, contra la negativa del Registrador de la Propiedad número uno de Getafe don Juan Sarmiento Ramos, a cancelar una condición resolutoria explícita en garantía del precio aplazado en una compraventa.

   El Registrador no practica la cancelación solicitada por estimar que no se ha acreditado que las letras pagadas e inutilizadas ahora sean las que se emitieron en representación de aquella obligación derivada del contrato de compraventa (no se identificaron en la escritura de compraventa por su número y serie, y tampoco se identifican por estos datos en el documento que se califica); y alternativamente entiende que tampoco cabe la aplicación de la previsión contenida en el art 82.5 LH, toda vez que la obligación garantizada es la de pago del precio aplazado, derivada del propio contrato de compraventa, cuya prescripción es de 15 años (Cfr. arts 1964 Cc), siendo la prescripción específica de la acción real inherente a la condición resolutoria de 30 años (cfr art 1963Cc).

2. El primer motivo debe ser confirmado. Como ha señalado reiteradamente esta Dirección General (Cfr. Resoluciones de 21 de julio de 1986, 3 y 4 de diciembre de 1986, 2 de septiembre de 1992 y 30 de mayo de 1996), la exigencia de concordancia entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral, así como la de la documentación auténtica del hecho o acto inscribible para su acceso al Registro (artículo 3 de la ley Hipotecaria) conduce a la necesaria cancelación de un asiento cuando se justifica fehacientemente la completa extinción del derecho inscrito (artículo 2.1, 79. 2 de la Ley Hipotecaria y 173 de su Reglamento).

   Por tanto, en el caso contemplado, si lo que se pretende es cancelar la condición resolutoria estipulada en garantía de la parte del precio aplazado, porque ha tenido lugar su pago (causa de cancelación que deberá reflejarse en el asiento correspondiente, conforme al artículo 193.2 del Reglamento hipotecario), será requisito imprescindible la justificación de la realidad de dicho pago y de su correspondencia con el crédito cuya garantía se trata de cancelar.

   Ahora bien, dado que el precio aplazado se incorporó a determinadas letras de cambio que no fueron debidamente identificadas en la inicial escritura de compraventa, por cuanto se omitió en su descripción su serie y número, y habida cuenta de la naturaleza privada del documento cambiario, no cabe deducir de la escritura ahora presentada una prueba suficiente, a efectos registrales, de su correspondencia con el crédito cuya garantía se trata de cancelar, por cuanto entra dentro de lo posible que después del otorgamiento de la escritura de compraventa se hubieran podido emitir nuevas letras por los contratantes, por causa diferente al precio aplazado.

3. Respecto del segundo motivo alegado por el Sr. Registrador, el plazo de prescripción de la acción derivada de la condición resolutoria explícita en la compraventa de bienes inmuebles (artículos 11 y 82.5 de la Ley Hipotecaria, 59 de su Reglamento y 1.504 del Código Civil) debe entenderse que es el de quince años.

   Este mismo criterio, de entender que el plazo de prescripción de la acción derivada de la condición resolutoria explícita es de quince años, fue mantenido en el artículo 177 del Reglamento hipotecario, según redacción dada por el Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre, y si bien dicho apartado fue declarado nulo por Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001, lo fue por no respetar los plazos de prescripción de las acciones en los territorios forales de Navarra y Cataluña; habiendo sostenido el mismo Tribunal, por el contrario, en su Sentencia de 24 de febrero de 2000, la legalidad del precepto, señalándose la coincidencia de los plazos con los de la prescripción del artículo 1964 Código Civil (fundamento de derecho sexto).

   En la citada Sentencia de 31 de enero de 2001, fundamento de derecho 17, se dice, además, expresamente: «La justificación de la cancelación por caducidad de los asientos relativos a condiciones resolutorias explícitas en garantía de precio aplazado, a que se refiere el artículo 11 de la Ley, y respecto de las hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación, está en que se puede pedir sólo cuando hayan transcurrido los plazos de prescripción extintiva de ambos derechos conforme a lo dispuesto en el Código Civil, es decir quince años para la condición resolutoria, como acción personal que es, y veinte para la hipotecaria (artículo 1964 del Código Civil), contado en ambos casos desde el día en que la prestación, cuyo cumplimiento se garantiza, debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro».

   Sin embargo, en el presente caso, el recurso tampoco puede ser estimado por este motivo, toda vez que siendo el primer pago de fecha 10 de agosto de 1988 y los treinta y nueve siguientes, en igual día de los treinta y nueve meses sucesivos siguientes, a la fecha de otorgamiento de la escritura, no habían transcurrido aún los plazos exigidos en el artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria, como reconoce el propio Notario recurrente.

   Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto en los términos que resultan de los anteriores Fundamentos de derecho.

   Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

   Madrid, 23 de enero de 2008.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.