La buena o mala fe del tercero ex artículo 34 de la Ley Hipotecaria cuando la situación posesoria no coincide con la publicidad registral
| Autor | Ana López Frías |
| Cargo | Profesora Titular de Universidad, Universidad de Granada |
| Páginas | 2621-2662 |
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 781, págs. 2621 a 2662 2621
La buena o mala fe del tercero ex
ar tícu lo34 de la Ley Hipotecaria
cuando la situación posesoria no
coincide con la publicidad registral
The good or bad faith of the third
party ex article 34 of the Spanish
Mortgage Law when the possessory
situation does not coincide with the
information provided by the registry
advertising
Por
ANA LÓPEZ FRÍAS
Profesora Titular de Universidad
Universidad de Granada
RESUMEN: La situación que constituye el objeto principal de estudio
en el presente trabajo es la siguiente: un sujeto compra un inmueble confian-
do en lo que el Registro de la Propiedad publica e inscribe su adquisición,
pero sucede que quien en ese momento está poseyendo la finca en concepto
de dueño no es el transmitente y titular registral. ¿Significa tal circunstancia
que debe considerarse de mala fe a dicho adquirente, lo que excluye la apli-
cación del ar tícu lo34 de la Ley Hipotecaria y le expone a la reclamación
Ana López Frías
2622 Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 781, págs. 2621 a 2662
del verus dominus? Para contestar a esta pregunta con fundamento se analiza
una selección de la jurisprudencia existente en la materia, se exponen las
opiniones y argumentos elaborados al respecto en la doctrina, y se detallan
las consideraciones que, a juicio de la autora, deben tenerse en cuenta para
afirmar la buena o mala fe del tercero cuando la situación posesoria y la
realidad registral son discordantes.
ABSTRACT: The situation which constitutes the main object of study in
this paper may be described as follows: a subject acquires a property trust-
ing in what is published by the Spanish Land Registry and then registers this
acquisition. Nevertheless, it may happen that the person who at that moment
is in possession of the property as its owner is not the transferor or registered
owner. Does this mean that the acquirer must be considered in bad faith,
which excludes the application of article 34 of the Spanish Mortgage Law
and exposes him to the claim of the verus dominus? In order to answer this
question, a selection of existing case law on the subject will be analyzed, the
opinions and arguments developed in the doctrine will be discussed, and the
considerations that, in the author’s opinion, should be taken into account in
order to confirm the good or bad faith of the third party when the possessory
situation and the registry reality do not coincide will be detailed.
PALABRAS CLAVE: Buena fe. Tercero hipotecario. Fe pública regis-
tral. Posesión en concepto de dueño.
KEY WORDS: Good faith. Third-party mortgage holder. Public register
faith. Owner’s possession.
SUMARIO: I. PLANTEAMIENTO.—II. LOS SUPUESTOS EN LOS
QUE HA SURGIDO EL PROBLEMA OBJETO DE ESTUDIO: VISIÓN
JURISPRUDENCIAL DEL BINOMIO POSESIÓN-FE PÚBLICA RE-
GISTRAL: 1. CASOS DE DOBLE VENTA VOLUNTARIA. 2. CASOS DE ADJU-
DICACIÓN A UN TERCERO DE UN INMUEBLE AJENO A SU TITULAR REGIS-
TRAL. 3. OTROS SUPUESTOS. 4. RECAPITULACIÓN.—III. ARGUMENTOS
A FAVOR DE LA MALA FE DEL TERCERO SI QUIEN POSEE EN
CONCEPTO DE DUEÑO NO ES EL TITULAR REGISTRAL: 1. LA
POSESIÓN COMO MECANISMO RELEVANTE DE PUBLICIDAD. 2. LA OPONIBI-
LIDAD DE LAS SERVIDUMBRES APARENTES. 3. LA DILIGENCIA DEL AR TÍCU-
LO 36 DE LA LEY HIPOTECARIA. 4. LA DIMENSIÓN ÉTICA DE LA BUENA
FE.—IV. ARGUMENTOS A FAVOR DE LA POSIBLE BUENA FE DEL
TERCERO CUANDO HAY DISCORDANCIA ENTRE LA APARIEN-
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La buena o mala fe del tercero ex artículo 34 de la Ley Hipotecaria…
CIA POSESORIA Y EL REGISTRO: 1. LA PRIMACÍA DE LA PUBLICIDAD
REGISTRAL SOBRE LA POSESIÓN. 2. EL BUEN FUNCIONAMIENTO DEL MERCA-
DO. 3. OTRA VISIÓN DE LA RELACIÓN ENTRE LOS AR TÍCU LOS34 Y 36 DE LA
LEY HIPOTECARIA. 4. CRÍTICA DEL ARGUMENTO ÉTICO.—V. ¿INCLINA-
CIÓN DE LA BALANZA? RAZONES Y MATICES: 1. LA OPONIBILIDAD
DE LAS SERVIDUMBRES APARENTES NO INSCRITAS: ¿CARÁCTER ABSOLUTO?
2. UN ARGUMENTO A FAVOR DE LA POSIBLE BUENA FE DEL TERCERO: LOS
CRITERIOS DE ATRIBUCIÓN DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA EN EL AR-
TÍCU LO1473 DEL CÓDIGO CIVIL. 3. LA AMBIGÜEDAD DE LAS SITUACIONES
POSESORIAS Y LA BÚSQUEDA DE LA SEGURIDAD EN LAS TRANSACCIONES
INMOBILIARIAS. 4. LA IMPORTANCIA DE LOS DATOS CONCRETOS DEL CASO.
5. LA POSESIÓN PROLONGADA EN EL TIEMPO DE UN PRIMER ADQUIRENTE Y
LA USUCAPIÓN CONTRA TABULAS.—VI. CONCLUSIONES.—VII. ÍNDICE
DE JURISPRUDENCIA.—VIII. BIBLIOGRAFÍA.
I. PLANTEAMIENTO
Nadie duda de que el principio de fe pública registral, con el ar tícu lo34
de la Ley Hipotecaria como norma bandera a la cabeza, es un principio bá-
sico en nuestro ordenamiento. La protección del tercero hipotecario se con-
sidera por todos como una de las principales razones de ser del Registro de
la Propiedad, que precisamente por otorgar esa protección al adquirente que
reúne ciertos requisitos proporciona certeza y seguridad al tráfico jurídico
inmobiliario. Pero también es un criterio esencial en nuestro ordenamiento
el principio de buena fe, y por ello mismo está incrustado en la fe pública
registral como elemento imprescindible para su operatividad.
¿Qué significado tiene la buena fe en el ámbito hipotecario? Sabemos que
no se trata de un concepto abierto porque el legislador se ha encargado de
precisar en qué consiste, atribuyéndole un perfil propio1. Para la Ley Hipo-
tecaria, la buena fe de quien confía en el contenido del Registro se identifica
con la ignorancia de su inexactitud, según resulta, al menos indirectamente,
del ar tícu lo 34.2. Dicho así parece que estamos ante una cuestión sencilla:
solo será de mala fe el que conozca que la realidad jurídica no se corresponde
con la publicidad registral. Sin embargo, la determinación y valoración de
ese conocimiento no resulta tan fácil, y prueba de ello es que en la mayor
parte de las sentencias del Tribunal Supremo que se refieren en las últimas
décadas a la protección del tercero del ar tícu lo34 de la Ley Hipotecaria, el
asunto central, el principal problema sometido a discusión es precisamente
si hubo o no mala fe de quien invoca su condición de tercero hipotecario.
El presente trabajo aborda este problema, pero referido específicamente
a los casos en que lo publicado por el Registro no se corresponde con la si-
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